4.4 公積金個(gè)人住房貸款
重點(diǎn)：掌握公積金個(gè)人住房貸款的概念、特點(diǎn)和要素
掌握公積金個(gè)人住房貸款的操作流程
4.4.1 基礎(chǔ)知識(shí)
1. 公積金個(gè)人住房貸款的概念(p106)
公積金個(gè)人住房貸款也稱委托性住房個(gè)人貸款，是指由各地住房公積金管理中心運(yùn)用個(gè)人及其所在單位所繳納的住房公積金，委托商業(yè)銀行向購買、建造、翻建、大修自住住房的住房公積金繳存人以及在職期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的專項(xiàng)住房消費(fèi)貸款。
住房公積金使用的中心內(nèi)容：公積金個(gè)人住房貸款
實(shí)行原則：存貸結(jié)合、先存后貸、整借零還和貸款擔(dān)保
2. 公積金個(gè)人住房貸款的特點(diǎn)（p106-107）
（1）互助性: 借款人還清貸款本息后，一些檔案材料需要退還借款人。
（2）普遍性: 只要是具有完全民事行為能力、正常繳存住房公積金的職工，都可申請公積金個(gè)人住房貸款。
（3）利率低: 相對商業(yè)貸款，公積金個(gè)人住房貸款的利率相對較低。
（4）期限長：目前，公積金個(gè)人住房貸款最長期限為30年（貸款期限不得超過法定離退休年齡后5年）。
3. 公積金個(gè)人住房貸款的要素（p107-108）
（1）貸款對象
公積金個(gè)人住房貸款是繳存公積金的職工才享有的一種貸款權(quán)利，只要是公積金繳存的職工，均可申請公積金個(gè)人住房貸款。申請公積金個(gè)人住房貸款必須符合住房公積金管理部門有關(guān)公積金個(gè)人住房貸款的規(guī)定。
具備的基本條件：
①具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份；
②按時(shí)足額繳存住房公積金并具有個(gè)人住房公積金存款賬戶；
③有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入、信用良好，有償還貸款本息的能力；
④有合法有效的購買、大修住房合同、協(xié)議以及貸款銀行要求提供的其他證明文件；
⑤有當(dāng)?shù)刈》抗e金管理部門規(guī)定的最低額度以上的自籌資金，并保證用于支付所購住房的首付款；
⑥有符合要求的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人；
⑦符合當(dāng)?shù)刈》抗e金管理部門規(guī)定的其他借款條件
（2）貸款利率
公積金個(gè)人住房貸款的利率按人民銀行規(guī)定的公積金個(gè)人住房貸款利率執(zhí)行，中國人民銀行于2008年10月27日宣布下調(diào)公積金個(gè)人住房貸款利率。其中，5年期以下（含5年）調(diào)整為3.33%，5年期以上調(diào)整為3.87%。
（3）貸款期限
公積金個(gè)人住房貸款的期限最長為30年，如當(dāng)?shù)毓e金管理中心有特殊規(guī)定，按當(dāng)?shù)刈》抗e金信貸政策執(zhí)行。
（4）還款方式
公積金個(gè)人住房貸款的還款方式包括等額本息還款法、等額本金還款法和一次還本付息法。貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的實(shí)行到期一次還本付息；貸款期限在1年以上的，借款人從發(fā)放貸款的次月起償還貸款本息，一般采取等額本息還款法或等額本金還款法。
（5）擔(dān)保方式
抵押、質(zhì)押、保證；實(shí)踐中，住房置業(yè)擔(dān)保公司所提供的連帶責(zé)任擔(dān)保是常見的保證方式
（6）貸款額度
公積金個(gè)人住房貸款的最高額度按當(dāng)?shù)刈》抗e金管理部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，單筆貸款額度不能超過當(dāng)?shù)刈》抗e金管理中心規(guī)定的最高貸款額度。一般購買 普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房的，貸款額度最高不超過所購買住房總價(jià)款的80%；購買集資建造住房（房改房）的，貸款額度最高不超過所購買住房總價(jià)款的90%；購買二手房的，貸款額度最高不超過所購買住房總價(jià)款的70%；用有價(jià)證券質(zhì)押貸款的，貸款額度最高不超過有價(jià)證券票面額度的90%；建造、翻建大修住房的，貸款額度不超過所需費(fèi)用的60%。
4. 公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的職責(zé)分工和操作模式
（1）職責(zé)分工
公積金管理中心的基本職責(zé)：制定公積金信貸政策、負(fù)責(zé)信貸審批和承擔(dān)公積金信貸風(fēng)險(xiǎn)。
承辦銀行職責(zé)
a.基本職責(zé)：公積金借款合同簽約、發(fā)放、職工貸款賬戶設(shè)立和計(jì)結(jié)息以及金融手續(xù)操作。
b.可委托代理職責(zé)：貸前咨詢受理、調(diào)查審核、信息錄入，貸后審核、催收、查詢對賬。
（2）操作模式
第一種：銀行受理、公積金管理中心審核審批、銀行操作
第二種：公積金管理中心受理、審核審批、銀行操作
第三種：公積金管理中心和承辦銀行聯(lián)動(dòng)
5. 公積金個(gè)人住房貸款與商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房貸款的區(qū)別
（1）承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的主體不同
（2）資金來源不同
（3）貸款對象不同
（4）貸款利率不同
（5）審批主體不同
4.4.2 貸款流程（p109-114）
1. 貸款的受理和調(diào)查
銀行要先和公積金管理中心簽訂《住房公積金貸款業(yè)務(wù)委托協(xié)議書》，聯(lián)得公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的承辦權(quán)之后才能接受委托辦理公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)。
2. 貸款的審查和審批
（1）貸前審查
管理中心收到申請材料后，先由業(yè)務(wù)部門經(jīng)辦人員對借款人的資信狀況.進(jìn)行考察、測算、核實(shí)，簽署意見，經(jīng)業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)人審查后，報(bào)管理中心分管負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)。主要內(nèi)容
①借款人繳存住房公積金情況；
②借款用途；
③借款內(nèi)容；
④貸款資信審查；
（2）貸款審批
①登記臺(tái)帳；
②貸款審批
③核對或登記臺(tái)帳
3. 貸款的簽約和發(fā)放
（1）貸款的簽約
①合同簽約；
②擔(dān)保落實(shí)；
③申領(lǐng)和存撥基金
（2）貸款的發(fā)放
4. 支付管理
除當(dāng)?shù)毓e金管理中心有特殊規(guī)定外，公積金個(gè)人住房貸款必須采用委托支付的支付管理方式。
4. 貸后管理
（1）貸款檢查
（2）協(xié)助不良貸款催收
（3）對賬工作
①與公積金管理中心對賬；
②與借款人對賬
（4）基金清退和利息劃回
（5）貸款手續(xù)費(fèi)的結(jié)算
（6）擔(dān)保貸后管理
（7）貸款數(shù)據(jù)的報(bào)送
（8）委托協(xié)議終止
（9）檔案管理