8.3 個人抵押授信貸款（p219-226）
重點：理解和掌握個人抵押授信貸款的含義、特點、要素和操作流程。
8.3.1 個人抵押授信貸款的含義
抵押：指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對法定財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。如果債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法以該財產(chǎn)折價或者拍賣、變賣財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。債務(wù)人或第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，提供擔(dān)保的財產(chǎn)為抵押物。
定義：是指借款人將本人或者第三人（限自然人）的物業(yè)抵押給銀行，銀行按抵押物評估值的一定比率為依據(jù)，設(shè)定個人最高授信額度的貸款。
抵押物一般為借款申請人本人或第三人（限自然人）名下的擁有房屋所有權(quán)，且產(chǎn)權(quán)處于自由權(quán)利狀態(tài)下的住房或商用房。
8.3.2 個人抵押授信貸款的特點
（1）先授信，后用信；
（2）一次授信，循環(huán)使用；
（3）貸款用途綜合
8.3.3 個人抵押授信貸款的要素
1. 貸款對象；
條件：
①具有完全民事行為能力、且年滿18周歲的中國公民或符合國家有關(guān)規(guī)定的境外自然人；
②借款申請人有當(dāng)?shù)爻Ｗ艨诨蛴行Ь恿羯矸荩?/span>
③借款申請人有按期償還所有貸款本息的能力；
④借款申請人無不良信用記錄；
⑤借款申請人及其財產(chǎn)共有人同意以其自有住房抵押，或同意將原以住房抵押的個人住房貸款（以下結(jié)成原住房抵押貸款）轉(zhuǎn)為個人住房抵押授信貸款；
⑥各行自行規(guī)定的其他條件。
例：個人抵押授信貸款的貸款對象須滿足的條件敘述正確的是（）
a、具有完全民事行為能力、且年滿16周歲的自然人
b、借款申請人有當(dāng)?shù)爻Ｗ艨诨蛴行Ь恿羯矸?/span>
c、借款申請人有按期償還所有貸款本息的能力
d、借款申請人無不良信用記錄和不良信用行為
e、借款申請人及其財產(chǎn)共有人同意以其自有住房抵押，或同意將原以住房抵押的個人住房貸款（以下結(jié)成原住房抵押貸款）轉(zhuǎn)為個人住房抵押授信貸款
答案：bcde
解析：a項應(yīng)為具有完全民事行為能力、且年滿18周歲的自然人
2貸款利率
按中國人民銀行規(guī)定的貸款利率政策執(zhí)行。
3貸款期限
最長期限為30年；
（1）以新購住房做抵押授信貸款的，有效期間起始日為“個人住房貸款合同”簽訂日的前一日；
（2）將銀行原住房抵押貸款專為個人抵押授信貸款的，有效期間起始日為原住房貸款發(fā)放日的前一日；
（3）抵押授信貸款下單筆貸款屆滿日不可超出抵押授信貸款有限期間屆滿日。
例：以下關(guān)于抵押授信貸款期限說法正確的是( )
a.抵押授信貸款有效期限最長為20年
b.以新購住房作抵押授信貸款的，有效期間起始日為“個人住房借款合同”簽訂日的前一日
c.將銀行原住房抵押貸款轉(zhuǎn)為個人抵押授信貸款的，有效期間起始日為原住房抵押貸款發(fā)放日的前一日
d.抵押授信貸款下單筆貸款屆滿日不可超出抵押授信貸款有效期間屆滿日
答案：bcd
解析：抵押授信貸款有效期限最長為30年。
4還款方式
還款方式由借貸雙方按照不同貸款品種的管理規(guī)定和借款人的實際情況具體確定，并在合同中載明。可根據(jù)借款人的經(jīng)濟情況和還款計劃，選擇最合適的還款方式。具體可等額本息還款法、等額本金還款法等；
可采取委托扣款或柜面還款方式償還貸款本息，借款人可以根據(jù)需要選擇還款方式，提前還款目前一般采取柜臺還款方式。
5貸款額度
（1）貸款額度的確定
①所購新建商品住房做抵押的，貸款額度一般不超過所購住房全部價款的70%；
②以所購再交易住房、未設(shè)定抵押的自有住房做抵押或?qū)⒃》康盅嘿J款的抵押住房轉(zhuǎn)為抵押授信貸款，貸款額度根據(jù)抵押住房價值和抵押率確定；
抵押住房的價值須經(jīng)銀行認可的評估機構(gòu)進行評估；將原住房抵押貸款專為抵押授信貸款的，如抵押住房價值無明顯減少，可根據(jù)原辦理住房抵押貸款時確定的房屋價值確定抵押住房價值。
抵押率根據(jù)抵押房產(chǎn)的房齡、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價格水平、房地產(chǎn)價格走勢、抵押物變現(xiàn)情況等因素確定，一般不超過70%；
貸款額度計算公式：
貸款額度=抵押房產(chǎn)價值×對應(yīng)的抵押率；
如經(jīng)貸款銀行核定的貸款額度小于原住房抵押貸款剩余本金的，不得轉(zhuǎn)為抵押授信貸款。
③以在銀行的原住房抵押貸款的抵押住房設(shè)定第二順序抵押授信貸款的，可根據(jù)上述的規(guī)定確定貸款額度。
例：以下關(guān)于抵押授信貸款額度的確定正確的是( )。
a.以新建商品住房作抵押的，貸款額度不超過所購住房全部價款的70%
b.以原住房抵押貸款的抵押住房設(shè)定第二順序抵押授信貸款的，抵押率一般不超過70%
c.以所購再交易住房、未設(shè)定抵押的自有住房作抵押的，抵押率一般不超過70%
d.將原住房抵押貸款的抵押住房轉(zhuǎn)為抵押授信貸款，抵押率一般不超過70%
答案：abcd
解析：以上都屬于正確答案。
（2）可用貸款額度的確定
有效期內(nèi)某一時點借款人的可用貸款額度是核定的貸款額度與額度項下未清償貸款余額之差。
可用貸款額度根據(jù)貸款額度和已使用貸款的情況確定，其中以銀行原住房抵押貸款的抵押住房設(shè)定第二順序抵押授信貸款的，可用貸款余額是核定的貸款額度與原住房抵押貸款余額、額度項下未清償貸款余額之差。
如果當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場價格出現(xiàn)重大波動，重新評估，重新確定貸款額度。
8.3.4 個人抵押授信貸款的操作流程
1. 貸款的受理和調(diào)查
（1）貸款的受理
各級分支機構(gòu)應(yīng)通過現(xiàn)場咨詢、窗口咨詢、電話銀行、網(wǎng)上銀行、業(yè)務(wù)宣傳手冊等渠道和方式，想擬申請個人抵押授信貸款的個人提供有關(guān)信息咨詢服務(wù)。
借款人應(yīng)提交材料清單：
①借款人身份證明及婚姻狀況證明材料；
②借款人償債能力證明材料；
③房屋權(quán)屬證明材料；
④抵押房產(chǎn)共有人同意辦理抵押授信貸款的聲明；
⑤貸款銀行規(guī)定的其他文件和資料。
（2）貸前調(diào)查
對借款人提供的申請材料的真實性、完整性、合法性以及借款人的信用情況、還款能力、抵押房產(chǎn)價值及原有住房抵押貸款履約情況進行評估和調(diào)查。
2. 貸款的審查和審批
（1）貸款的審查
貸款審查人負責(zé)對借款人提交的材料進行合規(guī)性、真實性、完整性審查。
（2）貸前審批
①借款人資格和條件是否具備；
②借款人提供的材料是否完整；
③貸款額度、有效期限和貸款用途是否符合規(guī)定；
④抵押房產(chǎn)價值、抵押率的確定是否符合規(guī)定，由此確定的貸款額度是否準(zhǔn)確、合理。
⑤貸款主要風(fēng)險點的防范措施是否有效；
⑥其他需要審查的事項。
3. 貸款的簽約和發(fā)放
對于經(jīng)審批同意的貸款，其簽約流程如下：
填寫合同→審核合同→簽訂合同→抵押登記手續(xù)的辦理→申請支用→支用審查→支用審批→支用核批→相關(guān)文本、憑證簽署及貸款發(fā)放
4. 支付管理
貸款人受托支付或借款人自主支付對貸款的支付進行管理
4. 貸后管理
（1）合同內(nèi)容變更
①基本規(guī)定的變更：在合同履行期間，有關(guān)合同內(nèi)容需要變更的，必須經(jīng)當(dāng)事人各方協(xié)商變更協(xié)議；
②借款期限的調(diào)整：合同履行期間，貸款銀行允許借款人向其申請縮短或延長借款期限；
③利率調(diào)整：貸款期限內(nèi)，如遇法定利率調(diào)整，按央行和貸款總行有關(guān)利率管理規(guī)定調(diào)整。
（2）貸后檢查
①檢查要求：按照規(guī)定及時對抵押授信貸款進行風(fēng)險分類。
②檢查的主要手段；
③檢查的主要內(nèi)容；
④有關(guān)風(fēng)險事項的處理程序