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第一章 物業(yè)經(jīng)營管理概述

第一節(jié) 物業(yè)經(jīng)營管理的概念

 

【考點(diǎn)一】物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)涵

1.物業(yè)經(jīng)營管理又稱物業(yè)資產(chǎn)管理，是指為了滿足業(yè)主的目標(biāo)，綜合利用物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)組合投資管理的技術(shù)、手段和模式，以收益性物業(yè)為對象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個(gè)壽命周期的綜合性管理服務(wù)。

2.傳統(tǒng)物業(yè)管理活動：對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理物業(yè)經(jīng)營管理：強(qiáng)調(diào)為業(yè)主提供價(jià)值管理服務(wù)，滿足其物業(yè)投資收益或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)的要求。

3.物業(yè)經(jīng)營管理活動既包括了以保證物業(yè)正常使用的運(yùn)行操作管理，也包括了將物業(yè)作為一種收益性資產(chǎn)所進(jìn)行的資本投資決策、市場營銷、租賃管理、成本控制、物業(yè)價(jià)值和經(jīng)營績效評估等經(jīng)營活動。（掌握）

 

【考點(diǎn)二】物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象（掌握，類型和特點(diǎn)）

物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象通常為收益性物業(yè)，主要包括寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租型別墅或公寓、工業(yè)物業(yè)、酒店和休閑娛樂設(shè)施等。

1.寫字樓

寫字樓是為商務(wù)、辦公活動提供空間的建筑，包括企業(yè)自用寫字樓、出租寫字樓和自用出租復(fù)合型寫字樓三種類型。

國外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個(gè)等級。

（1）甲級寫字樓

具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求，其收益能力能與新建成的寫字樓建筑媲美。甲級寫字樓通常有完善的物業(yè)管理服務(wù)，包括24小時(shí)的維護(hù)、維修及保安服務(wù)。

（2）乙級寫字樓

具有良好的地理位置，建筑物實(shí)物狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；但建筑物的功能不是最先進(jìn)的(有功能陳舊因素影響)，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。

（3）丙級寫字樓

物業(yè)已使用的年限較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物存在較明顯的實(shí)物磨損和功能折舊，但仍能滿足低收入租戶的需求并與其租金支付能力相適應(yīng)；相對于乙級寫字樓，丙級寫字樓的租金雖然較低，但仍能保持一個(gè)合理的出租率。

 

2.零售商業(yè)物業(yè)

零售商業(yè)物業(yè)的分類主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點(diǎn)及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍三個(gè)方面。零售商業(yè)物業(yè)通常分為如下六種類型：

 

 

3.出租型別墅或公寓

（1）別墅：是指在風(fēng)景區(qū)或在郊外建造的供休養(yǎng)的住所。從環(huán)境上看，別墅與城市或者大規(guī)模的居民聚居點(diǎn)具有一定的距離，周邊環(huán)境質(zhì)量比較高。從建筑形態(tài)上，別墅建筑應(yīng)獨(dú)立，豪華舒適，層數(shù)較少，并帶有一定規(guī)模的院落。

（2）公寓：是指包含有許多住宅單元的建筑物，通常不分割產(chǎn)權(quán)出售，供出租或短期居住。具體類型包括：復(fù)式公寓、花園公寓和單間公寓。

4.工業(yè)物業(yè)

工業(yè)物業(yè)是指為人類生產(chǎn)活動提供入住空間的物業(yè)，包括工業(yè)廠房、倉儲用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房(又稱工業(yè)寫字樓)等。

工業(yè)物業(yè)管理通常與企業(yè)生產(chǎn)活動的流程與空間需求特征相關(guān)，必須保證能源供應(yīng)和內(nèi)部運(yùn)輸系統(tǒng)的通暢，同時(shí)還要兼顧物業(yè)資產(chǎn)的有效利用狀況及運(yùn)行成本對企業(yè)生產(chǎn)成本和經(jīng)營利潤的影響。

5.酒店和休閑娛樂設(shè)施

酒店與休閑娛樂設(shè)施的差別主要表現(xiàn)在：

1．服務(wù)對象不同。

2．地理位置不同。

3．服務(wù)內(nèi)容不同。

4．建筑設(shè)計(jì)和裝潢風(fēng)格不同。

 

【考點(diǎn)三】物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標(biāo)

物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標(biāo)，是從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命的全壽命周期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶正?？臻g使用需求，在實(shí)現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)的市場價(jià)值以及未來發(fā)展?jié)摿Α?/span>

 

【考點(diǎn)四】物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)

1.物業(yè)經(jīng)營管理屬于服務(wù)性行業(yè)，同時(shí)又是經(jīng)營性行為，因此，物業(yè)管理企業(yè)既是服務(wù)性單位，又是經(jīng)營性企業(yè)組織。

2.物業(yè)管理企業(yè)劃分為管理型、專業(yè)型和綜合型三種。

（1）管理型物業(yè)管理企業(yè)：是具有策略性物業(yè)管理能力的企業(yè)，受業(yè)主委托對物業(yè)經(jīng)營管理績效承擔(dān)綜合責(zé)任，在物業(yè)管理活動中處在總包的位置。。

（2）專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)：是具有物業(yè)運(yùn)行過程中某種專業(yè)管理能力的企業(yè)，通常以專業(yè)分包的形式，也以直接接受業(yè)主委托的形式，在成本、績效或成本加績效合同的基礎(chǔ)上，獲得物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

（3）綜合型物業(yè)管理企業(yè)：是同時(shí)具備物業(yè)策略管理和物業(yè)運(yùn)行管理能力的企業(yè)。

 

第二節(jié) 物業(yè)經(jīng)營管理的層次與工作內(nèi)容

 

【考點(diǎn)一】物業(yè)經(jīng)營管理的層次（掌握）   

 

 

 

 

   

 

 

 

 

 

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【考點(diǎn)二】物業(yè)經(jīng)營管理不同層次之間的關(guān)系（掌握）

 

1.物業(yè)管理和設(shè)施管理定位在現(xiàn)場操作層面的管理，其主要作用是為租戶提供及時(shí)的服務(wù)和保證物業(yè)的持續(xù)收入和現(xiàn)金流。

2.資產(chǎn)管理公司通過監(jiān)控物業(yè)的運(yùn)行績效，來聘用、解聘和調(diào)配物業(yè)管理企業(yè)。

3.資產(chǎn)管理通過物業(yè)管理的工作來實(shí)施自己的戰(zhàn)略計(jì)劃，并在資產(chǎn)持有期間努力滿足投資者的投資回報(bào)目標(biāo)。

 

【考點(diǎn)三】物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作（熟悉）

     1.確定戰(zhàn)略：首先需要明確的是頻繁改變資產(chǎn)組合是不切實(shí)際而且不經(jīng)濟(jì)的，因此根據(jù)發(fā)展戰(zhàn)略認(rèn)真確定初始組合非常重要。

    2.確定標(biāo)準(zhǔn)：投資標(biāo)準(zhǔn)包括現(xiàn)金流、租金波動和基于市場交易的收益變化。

    3.構(gòu)建信息基礎(chǔ)：分類保存、系統(tǒng)搜集

    4.決策分析：投資決策主要取決于兩個(gè)關(guān)鍵因素，預(yù)期收益和風(fēng)險(xiǎn)水平。

5.進(jìn)行資產(chǎn)組合：

（1）在任何情況下，都將選擇收益最大和風(fēng)險(xiǎn)最小的那個(gè)組合。

    （2）在一定收益水平上具有最小風(fēng)險(xiǎn)的資產(chǎn)組合被認(rèn)為是有效的，代表這種資產(chǎn)組合的點(diǎn)可以組成一個(gè)有效邊界曲線。

    （3）資產(chǎn)組合的風(fēng)險(xiǎn)將低于各個(gè)組成部分的加權(quán)平均風(fēng)險(xiǎn)，

 

【考點(diǎn)四】物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作（熟悉）

     1.現(xiàn)金流和成本管理

     2.日常維修和維護(hù)

     3.未來維修和維護(hù)

     4.設(shè)施設(shè)備管理

     5.物業(yè)保險(xiǎn)管理

 

第二章 房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇

第一節(jié) 房地產(chǎn)投資

 

【考點(diǎn)一】房地產(chǎn)投資的概念（掌握）

1.房地產(chǎn)投資是指以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)收益或增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨?，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的經(jīng)濟(jì)行為。

2.投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的，是為了使其財(cái)富最大化。

3.通過進(jìn)行房地產(chǎn)投資，投資者可以①獲得作為房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽(yù)、②獲得較高的收益和資本增值，③還可以降低其投資組合的總體風(fēng)險(xiǎn)、④抵抑通貨膨脹的影響。

 

【考點(diǎn)二】房地產(chǎn)投資的形式 （掌握）

 

 

 

【考點(diǎn)三】房地產(chǎn)投資的特性（掌握）

1.位置固定性或不可移動性

（1）位置固定性或不可移動性，是房地產(chǎn)最重要的一個(gè)特性。

（2）通過對城市規(guī)劃的了解和分析，就可以做到正確并有預(yù)見性地選擇投資地點(diǎn)。

2.壽命周期長

（1）房地產(chǎn)壽命可以區(qū)分為經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命。

（2）經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場和運(yùn)營狀態(tài)下，房地產(chǎn)的經(jīng)營收益大于其運(yùn)營成本，即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間。

（3）自然壽命是指房地產(chǎn)從地上建筑物建成投入使用開始，直至建筑物由于主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞，不能繼續(xù)保證安全使用的持續(xù)時(shí)間。

（4）自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長得多。國外的研究表明，房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與其使用性質(zhì)相關(guān)。

3.適應(yīng)性

適應(yīng)性是指為了適應(yīng)市場環(huán)境的變化，投資者調(diào)整房地產(chǎn)使用功能的方便程度。

4.各異性

5.政策影響性

政府的土地供給、住房、金融、財(cái)政稅收等政策的變更，均會對房地產(chǎn)的市場價(jià)值、進(jìn)而對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響。

6.專業(yè)管理依賴性

7.相互影響性

例如，城市快速軌道交通線的建設(shè)，使沿線房地產(chǎn)大幅升值，大型城市改造項(xiàng)目的實(shí)施，也會使周邊房地產(chǎn)價(jià)值大大提高。從過去的經(jīng)驗(yàn)來看，能準(zhǔn)確預(yù)測到政府大型公共設(shè)施的投資建設(shè)并在附近預(yù)先投資的房地產(chǎn)商或投機(jī)者，都獲得了巨大的成功。

 

【考點(diǎn)四】房地產(chǎn)投資的利弊（熟悉）

1．房地產(chǎn)投資之利

(1)相對較高的收益水平。

 (2)能夠得到稅收方面的好處。

(3)易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持。

(4)能抵消通貨膨脹的影響。

(5)提高投資者的資信等級。

2．房地產(chǎn)投資之弊

(1)流動性差。

(2)投資數(shù)額巨大。

(3)投資回收期較長。

(4)需要專門的知識和經(jīng)驗(yàn)。

 

第二節(jié) 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)

 

【考點(diǎn)一】房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的基本概念

1.風(fēng)險(xiǎn)可以定義為未獲得預(yù)期收益可能性的大小。

2.標(biāo)準(zhǔn)方差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風(fēng)險(xiǎn)也就越小。反之，標(biāo)準(zhǔn)方差越大，各種可能收益的分布就越分散，風(fēng)險(xiǎn)就越大。

3.房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項(xiàng)目的流動性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個(gè)方面。

 

【考點(diǎn)二】系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)（熟悉）

房地產(chǎn)投資首先面臨的是系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，投資者對這些風(fēng)險(xiǎn)不易判斷和控制。

1.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)：又稱購買力風(fēng)險(xiǎn)，是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

2.市場供求風(fēng)險(xiǎn)

3.周期風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)市場周期波動可分為復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、危機(jī)與衰退、蕭條四個(gè)階段。

4.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

5.利率風(fēng)險(xiǎn)

（1）通過調(diào)整利率，政府可以調(diào)節(jié)資金的供求關(guān)系、引導(dǎo)資金投向，從而達(dá)到宏觀調(diào)控的目的。

（2）利率調(diào)升會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面的影響：一是導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折損，利用升高的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn)，會使投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值減小，甚至出現(xiàn)負(fù)值；二是會加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難。   

6.政策風(fēng)險(xiǎn)：土地供給政策、地價(jià)政策、稅費(fèi)政策、住房政策、價(jià)格政策、金融政策、環(huán)境保護(hù)政策等

7.政治風(fēng)險(xiǎn)：政治風(fēng)險(xiǎn)主要由政變、戰(zhàn)爭、經(jīng)濟(jì)制裁、外來侵略、罷工、騷亂等因素造成。政治風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)投資中危害最大的一種風(fēng)險(xiǎn)。

8.或然損失風(fēng)險(xiǎn)

或然損失風(fēng)險(xiǎn)是指火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資損失。投資者可以就洪水、地震、核輻射等災(zāi)害單獨(dú)投保，盜竊險(xiǎn)有時(shí)也需要安排單獨(dú)的保單。

 

【考點(diǎn)三】個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)（熟悉）

1.收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)

2.未來經(jīng)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)

3. 資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)：資本價(jià)值在很大程度上取決于預(yù)期收益現(xiàn)金流和可能的未來經(jīng)營費(fèi)用水平。

4.比較風(fēng)險(xiǎn)：又稱機(jī)會成本風(fēng)險(xiǎn)。

5.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)

6.持有期風(fēng)險(xiǎn)

 

【考點(diǎn)四】風(fēng)險(xiǎn)對房地產(chǎn)投資決策的影響

1．根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大小確定相應(yīng)的投資收益水平

2．根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理的能力選擇投資方向

3．根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)周期變化特點(diǎn)把握投資時(shí)機(jī)