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前言

一、考試題型及題型分值

二、如何備考

三、內容目錄

四、各章歷年分值

五、考查形式

六、各章重點內容

一、考試題型及題型分值

第一題：判斷題共10題，每題1分，共10分。判斷錯誤，每題倒扣1分，最多扣至判斷題總分為0。

第二題：單項選擇題共45題，每題1分，共45分。每題有4個備選項，其中只有1個符合題意，選錯不得分，不倒扣分。

一、考試題型及題型分值

第三題：多項選擇題共15題，每題2分，共30分。每題有5個備選項，其中至少有2個符合題意，選錯、多選不得分，不倒扣分；少選但選擇正確的每選項得0.5分。

第四題：情景分析題共3題，有15小題，每小題1分，共15分。每小題有4個備選項，其中至少有1個符合題意，選錯、多選不得分，不倒扣分；少選但選擇正確的每選項得0.25分。

二、如何備考

1. 重點掌握各估價方法間區(qū)別。

2. 注重宏觀知識體系建立。

3. 合理安排和分配復習時間。

要求：聽課注重理解、課后注意比較、 熟記重要標記

三、內容目錄

第一部分  地價理論

    第一章   土地價格的概念

    第二章   土地價格影響因素

    第三章   地租理論

    第四章   區(qū)位理論

    第五章   土地報酬遞減規(guī)律

    第六章   土地市場理論

第二部分  土地估價方法

    第一章   土地估價概念

    第二章   土地估價的原則

第三章   收益還原法      

第四章   市場比較法

第五章   成本逼近法       

第六章   剩余法

    第七章   基準地價系數修正法

第八章   路線價法

第三部分  地上附著物及相關財產評估

    第一章   房屋建筑工程基礎

    第二章   建筑物估價   

    第三章   其他定著物估價

    第四章   相關機器設備評估

第四部分  土地估價行業(yè)管理要求

四、各章歷年分值

注意：有些題，例如情景分析題，是綜合題，不能簡單劃歸到某一章中。

第一部分   地價理論   第一章  土地價格的概念

歷年分值分布及2013年預測

2010年：判斷3分，單選1分，多選2分，情景0，合計6分

2011年：判斷1分，單選3分，多選2分，情景0，合計6分

2012年：判斷1分，單選2分，多選4分，情景0，合計7分

2013年：預測:  7分。

第二章  土地價格影響因素

歷年分值分布及2013年預測

2010年：判斷1分，單選3分，多選8分，情景0，合計10分

2011年：判斷2分，單選5分，多選6分，情景0，合計13分

2012年：判斷2分，單選2分，多選6分，情景0，合計10分

2013年：預測:  10分。

第三章  地租理論

歷年分值分布及2013年預測

2010年：判斷0分，單選2分，多選0分，情景0，合計2分

2011年：判斷0分，單選1分，多選2分，情景0，合計3分

2012年：判斷0分，單選1分，多選2分，情景0，合計3分

2013年：預測:  2分。

第四章  區(qū)位理論

歷年分值分布及2013年預測

2010年：判斷0分，單選2分，多選0分，情景0，合計2分

2011年：判斷0分，單選1分，多選0分，情景0，合計1分

2012年：判斷0分，單選1分，多選0分，情景0，合計1分

2013年：預測:  2分。

第五章  土地報酬遞減規(guī)律

歷年分值分布及2013年預測

2010年：判斷0分，單選1分，多選0分，情景0，合計1分

2011年：判斷0分，單選2分，多選0分，情景0，合計2分

2012年：判斷1分，單選2分，多選0分，情景0，合計3分

2013年：預測:  2分。

第六章  土地市場理論

歷年分值分布及2013年預測

2010年：判斷0分，單選1分，多選0分，情景0，合計1分

2011年：判斷0分，單選1分，多選0分，情景0，合計1分

2012年：判斷0分，單選1分，多選0分，情景0，合計1分

2013年：預測:  1分。

第二部分   土地估價方法   第一章  土地估價概念

歷年分值分布及2013年預測

2010年：判斷1分，單選2分，多選0分，情景0，合計3分

2011年：判斷1分，單選1分，多選2分，情景0，合計4分

2012年：判斷1分，單選3分，多選0分，情景0，合計4分

2013年：預測:  4分。

第二章  土地估價的原則

歷年分值分布及2013年預測

2010年：判斷0分，單選3分，多選0分，情景0，合計3分

2011年：判斷1分，單選3分，多選0分，情景0，合計4分

2012年：判斷0分，單選4分，多選2分，情景0，合計6分

2013年：預測:  5分。

第三章  收益還原法

歷年分值分布及2013年預測

2010年：判斷3分，單選10分，多選4分，情景10，合計27分

2011年：判斷0分，單選8分，多選6分，情景5，合計19分

2012年：判斷2分，單選8分，多選4分，情景5，合計19分

2013年：預測:  20 ～25分。

第四章  市場比較法

歷年分值分布及2013年預測

2010年：判斷0分，單選6分，多選0分，情景0，合計6分

2011年：判斷2分，單選8分，多選4分，情景5，合計19分

2012年：判斷1分，單選7分，多選4分，情景0，合計12分

2013年：預測:  10 ～18分。

第五章  成本逼近法

歷年分值分布及2013年預測

2010年：判斷1分，單選2分，多選2分，情景0，合計5分

2011年：判斷0分，單選4分，多選4分，情景5，合計13分

2012年：判斷1分，單選4分，多選2分，情景5，合計12分

2013年：預測:  8 ～12分。

第六章  剩余法

歷年分值分布及2013年預測

2010年：判斷0分，單選2分，多選4分，情景0，合計6分

2011年：判斷1分，單選0分，多選2分，情景0，合計3分

2012年：判斷1分，單選2分，多選2分，情景5，合計10分

2013年：預測:  4 ～10分。

第七章  基準地價系數修正法

歷年分值分布及2013年預測

2010年：判斷1分，單選1分，多選2分，情景5，合計9分

2011年：判斷1分，單選3分，多選0分，情景0，合計4分

2012年：判斷0分，單選3分，多選2分，情景0，合計5分

2013年：預測:  4 ～7分。

第八章  路線價法

歷年分值分布及2013年預測

2010年：判斷0分，單選4分，多選4分，情景0，合計8分

2011年：判斷1分，單選1分，多選2分，情景0，合計4分

2012年：判斷0分，單選2分，多選2分，情景0，合計4分

2013年：預測:  4 ～6分。

第三部分   地上附著物及相關財產評估  

第一章  房屋建筑工程基礎

歷年分值分布及2013年預測

2010年：判斷0分，單選1分，多選0分，情景0，合計1分

2011年：判斷0分，單選1分，多選0分，情景0，合計1分

2012年：判斷0分，單選0分，多選0分，情景0，合計0分

2013年：預測:  1分。

第二章   建筑物估價

歷年分值分布及2013年預測

2010年：判斷0分，單選3分，多選2分，情景0，合計5分

2011年：判斷0分，單選2分，多選0分，情景0，合計2分

2012年：判斷0分，單選2分，多選0分，情景0，合計2分

2013年：預測:  3分。

第三章   其他定著物估價

歷年分值分布及2013年預測

2010年：判斷0分，單選1分，多選0分，情景0，合計1分

2011年：判斷0分，單選1分，多選0分，情景0，合計1分

2012年：判斷0分，單選1分，多選0分，情景0，合計1分

2013年：預測:  1分。

第四章   相關機器設備評估

歷年分值分布及2013年預測

2010年：判斷0分，單選0分，多選0分，情景0，合計0分

2011年：判斷0分，單選0分，多選0分，情景0，合計0分

2012年：判斷0分，單選0分，多選0分，情景0，合計0分

2013年：預測:  1分。

第四部分   土地估價行業(yè)管理要求

歷年分值分布及2013年預測

2010年：判斷0分，單選0分，多選2分，情景0，合計2分

2011年：判斷0分，單選0分，多選0分，情景0，合計0分

2012年：判斷0分，單選1分，多選0分，情景0，合計1分

2013年：預測:  2分。

五、考查形式

1）基本概念題

ø  關鍵在理解

ø  對比記憶

ø  做題時學會用排除法

1）基本概念題

【例題】我國城鎮(zhèn)國有土地價格實質上是（   ）。

a. 無限年期的土地所有權價格

b. 有限年期的土地所有權價格

c. 有限年期的土地使用權價格

d. 完全的土地所有權價格      e. 土地所有權價格的一部分

【答案】 ce

2）小型計算題比較多

ø  吃透題意

ø  列公式作答

ø  細心，多檢查

【例題】在某不動產總價值中，地價占45%，建筑物價值占55%，土地和建筑物的還原率分別為9%和11%，則綜合還原率為（   ）。

a. 9.8%      b. 10%      c. 10.1%      d. 10.5%

【答案】 c

3）估價方法運用

ø  出題難度不大

ø  核心是要掌握估價方法間區(qū)別

ø  對照估價方法的計算公式，確定已知條件和未知條件

【例題】某公司于1996年8月取得一宗40年期使用權的土地，于1998年8月建成賓館，建筑物耐用年限為50年。該賓館年凈收益200萬元，房地綜合還原率為9%。采用收益還原法評估該賓館2009年8月的價格為（   ）萬元。

a. 2145      b. 2130      c. 2040      d. 2005

【答案】 d

六、各章重點內容

第一部分   地價理論     

第一章  土地價格的概念

土地價格概念、不同類型土地價格及特征、我國土地價格的主要類型。    

第二章  土地價格影響因素

區(qū)域因素、個別因素、主要地價影響因素的作用規(guī)律、不同用途地價影響因素的特點。    

第三章  地租理論

地租概念、級差地租、絕對地租、地租與地價的關系、地租理論在土地估價中的作用。

第四章  區(qū)位理論

區(qū)位的影響因素、中心地理論、工業(yè)區(qū)位論、農業(yè)區(qū)位論、區(qū)位理論在土地估價中的作用。   

第五章  土地報酬遞減規(guī)律

土地報酬遞減的含義、土地報酬遞減的基本原理、土地報酬遞減規(guī)律在土地估價中的應用。   

第六章  土地市場理論

土地供給、土地需求、土地供需平衡原理、土地供需與地價的關系、我國土地供需關系的特點。

第二部分   土地估價方法

第一章  土地估價概念

土地估價的概念、作用及現實意義、土地估價的服務方向。
第二章  土地估價的原則

土地估價原則、土地估價各原則的理論依據和產生背景。
第三章  收益還原法

收益還原法概念；基本公式；估價的基本步驟；土地年總收益的概念、測算方法，不同情況下總收益的測算；總費用的測算方法；土地純收益的概念及測算方法；土地還原率的概念及確定方法；收益還原法的適用范圍

第四章  市場比較法

市場比較法概念；特征；原理；基本公式；估價步驟；各種因素修正；確定比準價格；市場比較法的適用范圍。
第五章  成本逼近法

成本逼近法的概念；基本公式；估價步驟；土地取得費；土地開發(fā)費；利息；土地開發(fā)利潤；土地增值；成本逼近法的適用范圍。
 第六章  剩余法

剩余法的概念；基本公式；估價步驟；最佳開發(fā)利用方式；不動產價值的測算；假設開發(fā)條件下建筑開發(fā)成本計算；假設開發(fā)條件下投資利息計算；建筑開發(fā)利潤；建成條件下建筑物價值的計算要求及方法；剩余法適用范圍與限制條件。

第七章  基準地價系數修正法

基準地價系數修正法概念與基本原理；基本公式；估價的步驟及方法、要求；原則；適用范圍與限制。

第八章  路線價法

路線價法的概念；與路線價法有關的概念；操作步驟；國外路線價深度修正方法；路線價法的適用范圍。

第三部分  地上附著物及相關財產評估

第一章  房屋建筑工程基礎

房屋建筑分類；建筑物等級；房屋建筑的評定與鑒定。
第二章  建筑物估價

建筑物與構筑物的價格特征及影響因素；建筑物估價的基本原則；基本方法；基本程序。
第三章  其他定著物估價

土地定著物估價的概念；土地定著物種類及價格特征；不同土地定著物估價的程序；土地定著物估價的基本方法。
第四章  相關機器設備評估

機器設備的含義、分類、特點；評估步驟、基本方法。

第四部分  土地估價行業(yè)管理要求

土地估價師資格考試；土地評估機構；土地估價行業(yè)協(xié)會。