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第 1 章  土地價(jià)格的概念

知識(shí)點(diǎn)1  土地價(jià)格概念

知識(shí)點(diǎn)2  土地價(jià)格的特征

知識(shí)點(diǎn)3  不同類型土地價(jià)格及特征

知識(shí)點(diǎn)4  我國現(xiàn)行地價(jià)體系

知識(shí)點(diǎn)5  我國土地價(jià)格的主要類型

知識(shí)點(diǎn)6  我國土地價(jià)格評估的發(fā)展歷史

重點(diǎn)提示

掌握：土地價(jià)格的內(nèi)涵，土地價(jià)格的特征

熟悉：不同類型土地價(jià)格及特征

了解：我國土地價(jià)格評估的發(fā)展歷史

知識(shí)點(diǎn)1  土地價(jià)格概念

土地價(jià)格是為購買獲取土地預(yù)期收益的權(quán)利而支付的代價(jià)，即地租的資本化。換言之，土地價(jià)格高低取決于可以獲取的預(yù)期土地收益（地租）高低。

我國實(shí)行土地公有制，土地價(jià)格是以土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓為前提，一次性支付的多年地租的現(xiàn)值總和，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的一種實(shí)現(xiàn)形式。我國土地價(jià)格是取得多年土地使用權(quán)時(shí)支付的一種代價(jià)，而不是土地所有權(quán)的價(jià)格。

例題（單選）

我國土地價(jià)格是(    )和收益的購買價(jià)格。

a．土地價(jià)值   

b．土地所有權(quán)   

c．土地使用價(jià)值   

d．土地權(quán)利

【答案】d

知識(shí)點(diǎn)2  土地價(jià)格的特征

1）土地價(jià)格是權(quán)益價(jià)格

土地不具有移動(dòng)性，可轉(zhuǎn)移的并非土地本身，而是該土地的權(quán)利和收益，誰獲得了土地權(quán)益，誰就可以從這塊土地收獲產(chǎn)品和服務(wù)。因此，土地買賣實(shí)質(zhì)上是土地權(quán)益的買賣，土地價(jià)格是土地權(quán)利和收益的購買價(jià)格。

2）土地價(jià)格不由生產(chǎn)成本決定

由于土地是一種自然物，不是人類勞動(dòng)的產(chǎn)物，所以沒有價(jià)值，自身無所謂生產(chǎn)成本。現(xiàn)實(shí)中土地的開發(fā)成本，主要是土地的投資與回收及其應(yīng)得投資收益，實(shí)質(zhì)是地價(jià)的附加。

3）土地價(jià)格主要由土地需求決定

與一般商品的價(jià)格決定一樣，土地價(jià)格也受土地市場的供給與需求共同決定。但是從宏觀上看，土地的自然供給是一定的，土地經(jīng)濟(jì)供給的彈性很小，而社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口增加會(huì)導(dǎo)致對土地的需求不斷變化，因此從長遠(yuǎn)和總體上看，需求是影響地價(jià)的主要方面。

4）土地價(jià)格呈上升趨勢

土地價(jià)格不斷上漲的原因有：社會(huì)平均利潤下降、土地的稀缺性、土地需求的增加等。

5）土地價(jià)格具有明顯的地域性

土地價(jià)格不斷上漲的原因有：社會(huì)平均利潤下降、土地的稀缺性、土地需求的增加等。

例題（多選）

下列選項(xiàng)中關(guān)于土地價(jià)格描述，正確的有(    )。

a．總體呈上升趨勢，上升速度較一般商品緩慢

b．具有明顯的個(gè)別性和地區(qū)性

c．土地價(jià)格高低決定了地租水平高低

d．土地價(jià)格由開發(fā)成本決定

e．土地價(jià)格高低與社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平相適應(yīng)

【答案】be

知識(shí)點(diǎn)3  不同類型土地價(jià)格及特征

1）按土地權(quán)利分類

土地所有權(quán)價(jià)格，是不同的土地所有權(quán)人之間轉(zhuǎn)移并買斷土地所有權(quán)時(shí)的價(jià)格。我國實(shí)行土地公有制，土地所有者是國家和農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織，國家在征用農(nóng)民集體土地時(shí)支付的土地征用費(fèi)，即為土地所有權(quán)價(jià)格，也稱土地征用價(jià)格。

土地使用權(quán)價(jià)格，是在一定期限中擁有土地的使用權(quán)、收益權(quán)所形成的一種價(jià)格。我國政府向土地使用者出讓一定年限的土地使用權(quán)時(shí)收取的土地出讓金和土地使用者之間合法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)的價(jià)格，都是土地使用權(quán)價(jià)格。

土地租賃權(quán)價(jià)格，是指土地在保持原權(quán)屬關(guān)系不變的前提下，對其使用權(quán)實(shí)行租賃時(shí)的價(jià)格。

土地抵押權(quán)價(jià)格，是在設(shè)定土地資產(chǎn)抵押權(quán)時(shí)所規(guī)定的價(jià)格。

其他權(quán)利價(jià)格包括地上權(quán)、地役權(quán)、空間利用權(quán)價(jià)格等。

2）按土地價(jià)格形成方式分類

交易價(jià)格，是指通過市場交易形成的土地成交價(jià)格。

理論價(jià)格，是指經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟(jì)人”的行為和預(yù)期是理性的，或真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格。

評估價(jià)格是指由專門的機(jī)構(gòu)和人員，按照一定的程序和方法評定的土地價(jià)格，包括：交易底價(jià)、基準(zhǔn)價(jià)格、課稅價(jià)格。

3）按管理目的分類

基準(zhǔn)地價(jià)，是政府為管理土地市場，由專業(yè)部門、專業(yè)人員評定的土地等級(jí)和區(qū)域的平均價(jià)格。

標(biāo)定地價(jià)，是指在城鎮(zhèn)不同土地級(jí)別或區(qū)段內(nèi)，按照土地的條件、用途等選定的宗地所評估的單位面積土地使用權(quán)價(jià)格；

監(jiān)測地價(jià)，是指根據(jù)城市土地市場的特點(diǎn)，通過設(shè)立地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)，收集、處理并生成系列的地價(jià)指標(biāo)，對城市地價(jià)狀況進(jìn)行觀測、描述和評價(jià)的過程。

4）按結(jié)果表示方法分類

土地總價(jià)格，是指某一宗土地的整體價(jià)格。

單位面積地價(jià)簡稱單價(jià)，指單位土地面積的土地價(jià)格。

樓面地價(jià)又稱單位建筑面積地價(jià)，即是土地總價(jià)格分?jǐn)偟矫繂挝唤ㄖ娣e上的土地價(jià)格。他們之間的關(guān)系是樓面地價(jià)＝宗地總地價(jià)÷宗地總建筑面積=土地單價(jià)÷規(guī)劃凈容積率（容積率=總建筑面積/建筑用地面積）。

5）按土地形態(tài)分類

生地價(jià)格是指已完成土地使用批準(zhǔn)手續(xù)，而未進(jìn)行或部分進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施配套開發(fā)和土地平整的正常市場條件下，一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格。

熟地價(jià)格是指完成了土地開發(fā)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，具備建設(shè)條件的正常市場條件下，一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格。

毛地價(jià)格是指已完成基礎(chǔ)設(shè)施配套開發(fā)而未進(jìn)行宗地內(nèi)拆遷平整的正常市場條件下，一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格。

凈地價(jià)格是指已完成基礎(chǔ)設(shè)施配套開發(fā)，場地內(nèi)達(dá)到開工條件的一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格。

6）按土地交易方式分類

拍賣價(jià)格即拍賣日對土地進(jìn)行拍賣的底價(jià)，一般是由估價(jià)人員根據(jù)房地產(chǎn)種類，確定合適的風(fēng)險(xiǎn)折扣率，從公平市價(jià)扣除后得出的價(jià)格。

招標(biāo)價(jià)格指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布招標(biāo)公告，邀請?zhí)囟ɑ虿惶囟ǖ墓瘛⒎ㄈ撕推渌M織參加投標(biāo)時(shí)，根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定的標(biāo)底或者底價(jià)。

協(xié)議價(jià)格是指市、縣人民政府國土資源行政主管部門與意向用地者通過充分協(xié)商后達(dá)成的成交價(jià)格。

掛牌價(jià)格是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報(bào)價(jià)申請并進(jìn)行更新的價(jià)格。

7）按土地價(jià)格使用目的分類

買賣價(jià)格是土地權(quán)利和預(yù)期收益的交易價(jià)格，即地租的資本化。

租賃價(jià)格即指租賃土地的價(jià)格。我國土地租賃存在兩種不同的方式：國有土地租賃、土地使用權(quán)出租；

抵押價(jià)格是以抵押方式提供債務(wù)、履行擔(dān)保的土地在評估基準(zhǔn)日的正常市場價(jià)值；

課稅價(jià)格是政府為征收有關(guān)土地稅收而評定的土地價(jià)格；

征地價(jià)格是指征用、征收土地時(shí)給予的補(bǔ)償金額。

例題（單選）

甲、乙、丙三宗土地的單價(jià)分別為1200元/m²、860元／m²、800元／m²，建筑容積率分別為8、5、4.5，若其他條件相同，則購買者會(huì)優(yōu)先選擇(    )。

a. 甲宗地              b. 乙宗地

c. 乙宗地、丙宗地任選其一

d. 甲宗地、乙宗地任選其一

【答案】a

知識(shí)點(diǎn)4  我國現(xiàn)行地價(jià)體系

在土地價(jià)格體系中土地所有權(quán)價(jià)格和土地使用權(quán)是基本形式。而基于政府對土地市場進(jìn)行調(diào)控和管理的要求，基準(zhǔn)地價(jià)屬于區(qū)域平均地價(jià)，與其相對應(yīng)的是宗地地價(jià)。宗地地價(jià)是指地產(chǎn)市場上表現(xiàn)出來的個(gè)別地塊的價(jià)格，也是地產(chǎn)市場的交易主體、管理者和研究者所真正關(guān)心的價(jià)格，是土地價(jià)格體系的基本構(gòu)成；

在地價(jià)體系中，評估價(jià)格和交易價(jià)格是一對孿生兄弟，評估價(jià)格是由估價(jià)師得出的，它雖不一定是最終的成交價(jià)格，但對市場交易價(jià)格的形成起著一定的指示和參考作用。交易價(jià)格是交易雙方就所要交易的土地所達(dá)成的共同認(rèn)可的價(jià)格。在正常市場條件上下，交易價(jià)格是土地價(jià)格客觀、合理水平的真正體現(xiàn)，也是確定評估價(jià)格的基本依據(jù)。

知識(shí)點(diǎn)5  我國土地價(jià)格的主要類型

1）按管理層次劃分

分為基準(zhǔn)地價(jià)和宗地地價(jià)兩大類。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的規(guī)定，基準(zhǔn)地價(jià)是“在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一估價(jià)期日上法定最高年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格”。因此，基準(zhǔn)地價(jià)是分用途的土地使用權(quán)的最高出讓年限的區(qū)域平均價(jià)格，具有:

有限期、全域性、平均性、時(shí)效性的特點(diǎn)。其作用主要是：反映土地市場中的地價(jià)水平及其變動(dòng)趨勢，為地價(jià)管理提供依據(jù)；為國家征收土地使用稅提供依據(jù)；引導(dǎo)土地合理利用和流轉(zhuǎn)。作為宏觀控制性地價(jià)，基準(zhǔn)地價(jià)是整個(gè)地價(jià)體系的基礎(chǔ)，為政府出讓、租賃、劃撥、收購?fù)恋氐冉灰谆顒?dòng)中確定宗地地價(jià)提供參考依據(jù)。

下列公式反映了基準(zhǔn)地價(jià)與不同類型地價(jià)的內(nèi)涵差異：

土地出讓金標(biāo)準(zhǔn) = 基準(zhǔn)地價(jià) 一 土地取得成本 一 城市市政配套費(fèi)

毛地價(jià) = 基準(zhǔn)地價(jià)修正的宗地地價(jià) 一宗地內(nèi)拆遷補(bǔ)償費(fèi)

下列公式反映了基準(zhǔn)地價(jià)與不同類型地價(jià)的內(nèi)涵差異：

土地出讓金標(biāo)準(zhǔn) = 基準(zhǔn)地價(jià) 一 土地取得成本 一 城市市政配套費(fèi)

毛地價(jià) = 基準(zhǔn)地價(jià)修正的宗地地價(jià) 一宗地內(nèi)拆遷補(bǔ)償費(fèi)

劃撥土地使用權(quán)價(jià)格 = 出讓土地使用權(quán)價(jià)格 一 土地使用權(quán)出讓金

承租土地使用權(quán)價(jià)格等于承租土地使用權(quán)合同租金與市場租金的差值在租期內(nèi)的資本化，由此可見，承租土地使用權(quán)的價(jià)格主要由租金差額的多少來衡量。

2）按土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)劃分

可分為土地所有權(quán)價(jià)格和土地使用權(quán)價(jià)格。我國不存在土地所有權(quán)價(jià)格。土地使用權(quán)價(jià)格是城市土地價(jià)格的主要形式，按產(chǎn)權(quán)權(quán)能構(gòu)成可以分為：土地使用權(quán)價(jià)格、劃撥土地使用權(quán)、承租土地使用權(quán)價(jià)格 、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)價(jià)格；

劃撥土地使用權(quán)價(jià)格 = 出讓土地使用權(quán)價(jià)格 一 土地使用權(quán)出讓金

承租土地使用權(quán)價(jià)格等于承租土地使用權(quán)合同租金與市場租金的差值在租期內(nèi)的資本化，由此可見，承租土地使用權(quán)的價(jià)格主要由租金差額的多少來衡量。

3）按土地開發(fā)程度劃分

土地的“生熟”程度主要有：未完成征收補(bǔ)償安置的集體土地，取得該土地后還需要支付征地補(bǔ)償安置等費(fèi)用；已完成征地補(bǔ)償安置但未完成“三通一平”或者以上開發(fā)的土地；已完成征收補(bǔ)償安置和“三通一平”或以上開發(fā)的土地；未完成房屋拆遷補(bǔ)償安置的國有土地，取得該土地后還需要支付房屋拆遷補(bǔ)償安置等費(fèi)用；已完成房屋拆遷補(bǔ)償安置的國有土地。

根據(jù)土地的“生熟”條件，分為生地價(jià)格、毛地價(jià)格和熟地價(jià)格。毛地是指政府出讓未經(jīng)拆遷安置補(bǔ)償?shù)呐f城區(qū)土地，生地是指未進(jìn)行征地補(bǔ)償?shù)男聟^(qū)土地。

毛地價(jià)和生地價(jià)由出讓金和城市基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)兩部分構(gòu)成，不包括拆遷補(bǔ)償費(fèi)或征地費(fèi)。熟地價(jià)=出讓金十城市建設(shè)配套費(fèi)十征地拆遷開發(fā)費(fèi)。

 

4）按地價(jià)構(gòu)成劃分

4）按地價(jià)構(gòu)成劃分

ø   在地價(jià)具體構(gòu)成中，出讓金是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付的金額，它反映了國家土地所有權(quán)的收益權(quán)能；

ø   城市建設(shè)配套費(fèi)是指城市建設(shè)部門向各類基本建設(shè)項(xiàng)目征收的用于城市道路橋涵、供熱、供水、供電，以及污水和垃圾處理等組成的網(wǎng)絡(luò)體系建設(shè)的費(fèi)用，其收費(fèi)情況由各個(gè)城市按照實(shí)際情況制定；

ø   征地拆遷開發(fā)費(fèi)是對原用地者和農(nóng)民使用土地的補(bǔ)償，屬于補(bǔ)償性質(zhì)；

土地開發(fā)費(fèi)是指為了達(dá)到一定的開發(fā)建設(shè)條件而投入的各項(xiàng)客觀費(fèi)用，包括宗地內(nèi)、外的土地開發(fā)費(fèi)，這一費(fèi)用主要應(yīng)用于成本逼近法計(jì)算土地價(jià)格。

5）按交易方式劃分

分為收購地價(jià)、劃撥地價(jià)、出讓地價(jià)、承租地價(jià)、轉(zhuǎn)讓價(jià)格、出租價(jià)格、抵押價(jià)格、入股價(jià)格。

收購地價(jià)是由于土地收購儲(chǔ)備工作在全國范圍內(nèi)的廣泛開展而出現(xiàn)的一種地價(jià)形式。

劃撥地價(jià)、出讓地價(jià)和承租地價(jià)是土地一級(jí)市場中的主要地價(jià)形式，其中出讓價(jià)格按照交易方式的不同，可以細(xì)分為：協(xié)議出讓價(jià)格、招標(biāo)出讓價(jià)格、掛牌出讓價(jià)格、拍賣出讓價(jià)格；

協(xié)議出讓是指政府土地管理部門與土地使用權(quán)受讓人協(xié)商用地條件和土地使用權(quán)出讓金事宜，并簽訂出讓合同的出讓方式，主要適用于公共福利事業(yè)和非營利性的社會(huì)團(tuán)體、機(jī)關(guān)單位用地和某些特殊用地；招標(biāo)出讓主要適用于需要優(yōu)化土地布局、重大工程的較大地塊的出讓；拍賣出讓適用于區(qū)位條件好、交通便利的鬧市區(qū)、土地利用上有較大靈活性的地塊的出讓。

出租價(jià)格、轉(zhuǎn)讓價(jià)格、抵押價(jià)格、入股價(jià)格是土地二級(jí)市場形成后產(chǎn)生的主要地價(jià)形式。

6）按地價(jià)形式和目的劃分

可分為評估地價(jià)、交易地價(jià)、政策性地價(jià)、征地區(qū)片綜合價(jià)。

評估價(jià)格是指經(jīng)專業(yè)評估機(jī)構(gòu)所評估出的價(jià)格，評估價(jià)格不一定是最終的成交價(jià)格，但對市場交易價(jià)格的形成起著一定參考作用。評估價(jià)格分為市場價(jià)格和公開市場價(jià)格。市場價(jià)格是地產(chǎn)在市場上的一般、平均價(jià)格，是大量地價(jià)成交價(jià)格的抽象結(jié)果；公開市場價(jià)格是在公開市場上最可能形成的價(jià)格，也即估價(jià)師所得到的評估價(jià)格。

交易地價(jià)是指在土地市場上，交易雙方所要交易的土地所達(dá)成的共同認(rèn)可的價(jià)格，是地價(jià)客觀、合理水平的真實(shí)體現(xiàn)。

政策性地價(jià)是指出于政府宏觀管理土地市場的需要，以市場地價(jià)為依據(jù)，采用一定的技術(shù)方法，按照管理目的的不同所確定的地價(jià)形式。我國目前的政策性地價(jià)主要有最低限價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)。

最低限價(jià)是為了防止和限制地方政府低價(jià)出讓土地所確定的土地出讓價(jià)格最低標(biāo)準(zhǔn)，在實(shí)際出讓過程中，出讓價(jià)格不能低于這一標(biāo)準(zhǔn)，否則屬于違法，因此最低限價(jià)主要用來約束土地出讓行為，有利于土地市場健康發(fā)展。

標(biāo)定地價(jià)是政府根據(jù)管理需要，評估的某一宗地在正常市場條件下，于某一估價(jià)期日的土地使用權(quán)價(jià)格，是該類土地在該區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價(jià)格，可以依據(jù)標(biāo)定地價(jià)編制地價(jià)指數(shù)，修正基準(zhǔn)地價(jià)等。

基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)是我國地價(jià)體系的核心。

征地區(qū)片綜合地價(jià)是針對近年來征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低和征地過程中土地產(chǎn)權(quán)不清等問題，而實(shí)行按價(jià)征地的一種土地價(jià)格形式，為宏觀調(diào)控征地價(jià)格水平，在縣（市）級(jí)行政區(qū)范圍內(nèi)，按照區(qū)域內(nèi)農(nóng)用地的質(zhì)量狀況、人均耕地水平、區(qū)域位置狀況和農(nóng)村社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等，劃分征地區(qū)片，并按照各征地區(qū)片的條件分別評估確定的區(qū)片農(nóng)用地平均征地價(jià)格。是實(shí)行按價(jià)征地、保證征地過程中同地同價(jià)的基礎(chǔ)和依據(jù)，是確定具體地塊征地價(jià)格的基準(zhǔn)。

例題（判斷）

生地是指政府出讓未經(jīng)拆遷安置補(bǔ)償?shù)呐f城區(qū)土地。(  )

拍賣出讓適用于區(qū)位條件好，交通便利的鬧市區(qū)、土地利用上有較大靈活性的地塊的出讓(  )

評估價(jià)格就是最終的成交價(jià)格。(  )

基準(zhǔn)地價(jià)屬于交易地價(jià)。(  )

【答案】× √ × ×

知識(shí)點(diǎn)6  我國土地價(jià)格評估的發(fā)展歷史

20世紀(jì)80年代中期以來，我國土地價(jià)格理論伴隨著土地市場的發(fā)展逐步發(fā)展形成，在馬克思地租理論的基礎(chǔ)上，形成了社會(huì)主義級(jí)差地租理論、社會(huì)主義絕對地租理論和社會(huì)主義城市地租理論。發(fā)展了馬克思主義地價(jià)形成理論，并成功借鑒了西方地價(jià)形成理論（土地收益理論、土地供求理論），來指導(dǎo)我國的土地使用制度改革與實(shí)踐，取得了巨大成就。