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第 5 章  土地估價程序及土地價格定義的界定

知識點1  土地估價程序

知識點2  確定估價基本事項

知識點3  擬訂估價作業(yè)計劃

知識點4  收集資料實地踏勘

知識點5  分析整理相關(guān)資料

知識點6  選定方法試算價格

知識點7  確定宗地估價結(jié)果

知識點8  撰寫估價報告書

知識點9  土地估價報告審核

知識點10 土地價格定義的界定

重點提示

1. 土地估價程序

掌握：宗地估價的基本程序及各步驟的具體內(nèi)容與要求

熟悉：宗地估價程序之間的邏輯關(guān)系

2. 土地價格定義的界定

掌握：一般情況下土地價格定義的各項內(nèi)容及要求

熟悉：不同情況下土地估價定義的區(qū)別

知識點1  土地估價程序

1、宗地估價基本程序及內(nèi)容

地價評估的程序，是以接受估價委托書開始到最后提交估價報告書為止的全過程。具體步驟分為：確定估價基本事項、擬定估價作業(yè)計劃、收集資料實地踏勘、分析整理相關(guān)資料、選定方法試算價格、確定宗地估價結(jié)果和撰寫估價報告書等。

土地估價項目委托合同的內(nèi)容一般包括：估價委托方和估價受托方；評估目的；估價對象；估價期日；估價作業(yè)日期；雙方的權(quán)利和義務(wù)、責(zé)任及協(xié)作事項；評估費用及收?。粓蟾鏁男薷暮蜕?；估價結(jié)果和報告書的使用；違約責(zé)任；爭議解決；其他事項；協(xié)議的生效和有效期；簽署協(xié)議的代表、簽章、時間、地點、聯(lián)系電話等。

2、宗地估價程序之間的邏輯關(guān)系

明確估價基本事項是完成估價項目的基礎(chǔ)。通過與委托方充分溝通，了解委托方的評估目的、估價對象的位置、權(quán)屬狀況、土地利用現(xiàn)狀、基準(zhǔn)日等情況后，估價師才能夠根據(jù)估價經(jīng)驗初步判斷工作量、適合的估價人員安排，并擬定作業(yè)計劃，按照計劃開展收集有關(guān)資料、實地踏勘等工作， 收集資料、實地踏勘同時也是對委托方提供的權(quán)屬證明等資料進行查證和市場調(diào)查的過程。

分析整理相關(guān)資料是選擇適宜的估價方法、科學(xué)估價、保證估價結(jié)果準(zhǔn)確性的前提。

撰寫估價報告是對宗地估價全過程的總結(jié)，一份規(guī)范的土地估價報告即土地估價師提交的工作成果。

知識點2  確定估價基本事項

（1）確認評估對象

確認待估宗地類型、范圍、權(quán)利狀況、宗地條件及估價期日、所估價格種類等。

（2）確定委托方估價的目的

估價目的包括：轉(zhuǎn)讓、補償、交換、區(qū)段重建、權(quán)利交換、訴訟、課稅、保險、抵押、資產(chǎn)核定、入股以及租金確定或租金重新議定等具體內(nèi)容。但在抵押物為集體土地所有權(quán)、開發(fā)商銷售完畢的商品房用地、欲以共有土地使用權(quán)抵押但未取得其他共有人同意的情形下，土地估價機構(gòu)不得接受土地抵押委托評估。

（3）確定估價條件

估價條件不同則所評估的價格或租金種類也不相同。估價條件包括委估宗地的交易時間、交易方式以及與價格或租金種類有關(guān)的基本項目。同一項目中的租金條件、合同條件或使用目的變更等條件也應(yīng)考慮在內(nèi)。

（4）其他考慮

考慮使用年期，尤其是租金評估時，更要確定使用期限、實質(zhì)租金、租金支付類別、支付日期、支付條件、合同期限、水電費及其他附加費支付情況等。實質(zhì)租金常由純租金及租賃不動產(chǎn)所需的各項費用構(gòu)成，實質(zhì)租金=支付租金+保證金×月（年）利率。

知識點3  擬訂估價作業(yè)計劃

估價作業(yè)計劃應(yīng)由經(jīng)驗豐富的估價師多人共同擬定，擬定估價計劃時必須先行調(diào)查，在已確定估價項目的基礎(chǔ)上就執(zhí)行各項目的性質(zhì)、工作量、人員安排、時間、各項目銜接做出統(tǒng)一安排，包括收集及整理委估地產(chǎn)的有關(guān)資料、實地踏勘查證、估價方法的選用、分析價格影響因素及條件、試算價格或租金調(diào)整、確定估價額、提出估價報告等具體內(nèi)容和相應(yīng)的處理計劃。

知識點4  收集資料實地踏勘

估價結(jié)果是估價師對與評估宗地有關(guān)資料分析的基礎(chǔ)上做出的，而估價報告內(nèi)容也必須要有充分的資料和數(shù)據(jù)，如產(chǎn)權(quán)登記資料、一般地價影響資料、市場交易資料、宗地狀況資料以及收益資料等。估價資料收集過程中，還可以作為確定待估宗地最佳開發(fā)利用方式依據(jù)的有建設(shè)用地規(guī)劃許可證、控制性詳細規(guī)劃、總平面圖、規(guī)劃設(shè)計條件通知書、房地產(chǎn)市場供求關(guān)系及走向分析。

估價結(jié)果是估價師對與評估宗地有關(guān)資料分析的基礎(chǔ)上做出的，而估價報告內(nèi)容也必須要有充分的資料和數(shù)據(jù)，如產(chǎn)權(quán)登記資料、一般地價影響資料、市場交易資料、宗地狀況資料以及收益資料等。估價資料收集過程中，還可以作為確定待估宗地最佳開發(fā)利用方式依據(jù)的有建設(shè)用地規(guī)劃許可證、控制性詳細規(guī)劃、總平面圖、規(guī)劃設(shè)計條件通知書、房地產(chǎn)市場供求關(guān)系及走向分析。

知識點5  分析整理相關(guān)資料

1、一般估價資料調(diào)查分析

（1）一般資料的種類

一般資料是來源于待估地產(chǎn)本身以外的社會、經(jīng)濟、政治和環(huán)境因素，而對地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。一般資料可分為：主要資料和次要資料，二者又可進一步劃分為整體資料和個別資料。主要資料是由估價師本身所收集到的資料；許多機構(gòu)和專業(yè)團體都收集、研究并出版各種資料，但這些研究成果出版發(fā)行后，就成為社會大眾可以運用的次要資料。

主要資料和次要資料又可以分別劃分出整體資料和個別資料。整體資料包括各種總體現(xiàn)象。例如全國、地區(qū)或地方性的投資、生產(chǎn)增長或減退、利率、產(chǎn)業(yè)政策等。個別資料是關(guān)于各個小區(qū)域內(nèi)的資料。例如某城市中某一區(qū)域的交通限制、空房率以及已發(fā)生的交易案例資料等，都屬于個別資料。

（2）一般資料的用途

一般資料主要有以下三種用途：提供委估宗地的背景材料；提供可能影響地價的趨勢資料，以及各種估價方法中所需的一般數(shù)據(jù)；作為判斷最佳用途、調(diào)整試算價格，以及決定最后估價額的基礎(chǔ)。

2、特定資料收集與分析

特定資料是指關(guān)于委估不動產(chǎn)狀況、可比較的交易案例、租賃用不動產(chǎn)狀況及地方上的市場特性等方面的詳細資料，這些資料有助于估價師選擇有關(guān)銷售、租金和地方市場特性資料進行分析，并推導(dǎo)出特定的成交價格、交易條件、租賃條件、收益及費用、投資收益率、建筑成本、經(jīng)濟耐用年限以及年折舊率等數(shù)據(jù)，以保證評估委估不動產(chǎn)價值的需要。

（1）市場交易資料調(diào)查與收集

估價師所使用的交易資料主要來自于公開記錄、政府檔案資料、出版刊物、由購買者出售者經(jīng)紀(jì)人等提供的信息以及估價師收集的尚未列入記錄的相關(guān)交易資料。估價師在收集交易案例資料時，應(yīng)包括以下項目：交易面積、交易時間、位置、宗地條件、地上物狀況、購買者和銷售者的特征及動機、銷售的條件以及不動產(chǎn)銷售前后的利用狀況等。

（2）土地開發(fā)及建筑成本資料收集與分析

該類資料主要包括土地征用、拆遷費用資料、土地開發(fā)費用、土地開發(fā)合理利潤率、開發(fā)周期、不同結(jié)構(gòu)建筑成本、建筑材料價格變動指數(shù)、建筑行業(yè)合理利潤率、管理費用、專業(yè)費用、建筑稅、銷售稅標(biāo)準(zhǔn)等，這些資料是應(yīng)用成本逼近法、剩余法等方法評估地價的基礎(chǔ)。

（3）收益及費用資料收集與分析

收益及費用資料是采用收益還原法估價的基礎(chǔ)，這類資料包括租賃收益、房屋折舊、維修費用、重置造價、管理費、保險費、租賃稅費、空置率、工商企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營利潤、資金占有量、工資支出、營運費用等資料。這類資料可根據(jù)收集的收益性不動產(chǎn)交易案例及其收益和費用資料，以及房產(chǎn)部門、稅務(wù)部門、保險公司、工商企業(yè)管理部門所提供的有關(guān)資料，加以歸納整理，并按房齡及不動產(chǎn)類型建檔，以便估價時查閱利用。

（4）還原利率資料收集與分析

還原利率是地產(chǎn)估價的基本資料之一，估價師應(yīng)充分收集當(dāng)?shù)厥袌錾香y行和私人借貸利率、存款利率水平、各行業(yè)投資收益率以及不同類型不動產(chǎn)租金和交易價格資料，并進行整理、歸納、進而推導(dǎo)出各類型不動產(chǎn)不同條件適宜的還原利率，作為地產(chǎn)估價的基礎(chǔ)資料之一。

知識點6  選定方法試算價格

不同的估價方法有不同的特點和適用范圍，也有相應(yīng)的限制條件；不同估價方法適用目的也不相同，工業(yè)用地宜選用市場比較法、成本逼近法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法，在特殊情況下，也可采用收益還原法；商服用地宜選用市場比較法、收益還原法、剩余法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法。在土地估價實務(wù)中，選擇估價方法主要根據(jù)估價對象的特點確定，以及根據(jù)限制和適用范圍，選擇適宜的方法。對同一宗地進行評估，一般要求應(yīng)用估價方法不少于兩種。

知識點7  確定宗地估價結(jié)果

使用不同的估價方法通常會產(chǎn)生不同的試算價格，估價師選擇幾種估價方法就會得到幾種不同的試算價格，同時采用同一種估價方法也可能產(chǎn)生幾種試算價格。但是，總有一種或兩種結(jié)果符合估價的要求，因此，需要對各評估方法的結(jié)果進行分析、調(diào)整，確定最終的評估值。一般采用加權(quán)平均權(quán)調(diào)整價格。

知識點8  撰寫估價報告書

估價師決定了估價對象估價額后，應(yīng)及時撰寫估價報告書，對整個估價工作進行總結(jié)整理，并作為向委托估價者和土地管理部門提交的主要成果。土地估價機構(gòu)應(yīng)在估價完成后，分別提交土地估價結(jié)果報告和土地估價技術(shù)報告。前者是交委托估價者，后者由土地估價機構(gòu)存檔和提交土地管理部門確認或備案。從報告格式上看，宗地估價報告又可分為書信式、文字式和表格式。

知識點9  土地估價報告審核

1、土地估價報告審核的目的

為保證土地估價報告的質(zhì)量，估價機構(gòu)應(yīng)建立估價報告內(nèi)部審核制度，由資深估價人員按照合格估價報告的要求，對撰寫出的報告進行全面審核，并確認估價結(jié)果的合理性。

2、土地估價報告審核的內(nèi)容

對土地估價報告進行審核，類似于對生產(chǎn)出的產(chǎn)品在出廠之前進行質(zhì)量檢驗，是防范估價風(fēng)險的最后一道防線。重點審核以下內(nèi)容：確定估價報告與規(guī)范格式相符；確定報告中應(yīng)有兩名該機構(gòu)注冊土地估價師的簽名；與有關(guān)法律法規(guī)相符；評估方法選擇無嚴重錯誤；報告無嚴重漏項；測算過程和計算公式以及各項數(shù)據(jù)的出處和參數(shù)的正確。

知識點10  土地價格定義的界定

1、土地利用條件的設(shè)定

利用條件包括估價對象上的建筑物及其用途、建筑容積率、綠化率等，重要建筑物應(yīng)說明建筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、建筑細部說明、設(shè)備和安裝狀況、成新度、建筑密度、層數(shù)以及其他地上附著物狀況等。

2、土地使用年限的設(shè)定

（1）土地使用年限的概念。土地使用年限是指土地使用者通過國家制授權(quán)或以土地出讓方式所取得的國有土地的使用權(quán)年限。

（2）土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：①居住用地70年；②工業(yè)用地50年；③教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；④商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；⑤綜合或其他用地50年。如果某市一體育用地于2000年按法定最高年限取得土地使用權(quán)，如果不考慮土地使用權(quán)延期，其土地使用權(quán)應(yīng)于2050年終結(jié)。

有效使用年限等于土地使用證或者相關(guān)土地權(quán)屬證明上登載的剩余使用年限或者最高出讓年限減去已使用年限。當(dāng)以出讓方式取得的土地權(quán)時，估價師在土地估價報告中進行土地權(quán)利狀況描述時必須說明取得時間、出讓金數(shù)額、批準(zhǔn)使用年限、已使用年限、剩余使用年限及宗地使用的特殊規(guī)定。

3、土地估價期日的設(shè)定

（1）估價期日的概念。估價期日是指估價結(jié)果對應(yīng)的日期，通常具體到某年某月某日。在土地估價過程中，確定估價期日是重要的內(nèi)容之一，對估價結(jié)果有著直接的影響。同一宗地，在不同的估價期日評估的地價可能不同。

（2）估價期日的設(shè)定。由委托人確定，或者由委托人與估價師商定。

例題（單選）某企業(yè)于2008年1月經(jīng)出讓取得一宗工業(yè)用地50年土地使用權(quán)，2009年1月廠房通過竣工驗收，其經(jīng)濟壽命為60年。若廠房正常使用，截止到2015年1月時，其剩余耐用年數(shù)為（     ）年。

a. 43                  b. 44

c. 53                  d. 54

【答案】a