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第八章 土地估價案例調查

講課內容：

（1）估價案例的類型與特點

（2）估價案例真實性的基本要求

（3）不同估價方法案例的調查內容及規(guī)范

（4）基準地價、路線價有效性的基本要求

（5）建筑物重置成本價等其它補償標準有效性的基本要求

重點難點：不同估價方法案例的調查內容及規(guī)范

 

知識點一、估價案例的類型與特點

土地估價報告中采用的交易實例，包括用于直接比較的交易實例和用于提取估價參數的交易實例，包括但不限于以下情況：市場比較法中確定比準價格，收益還原法中確定租金收益和還原率，成本逼近法中確定土地取得費，剩余法中確定土地總價值或房地產總價值等，均須是真實的交易實例。

此外，還有不直接用于估價計算，但為了解某類土地市場發(fā)展變化狀況而需調查的案例，可以是成交案例，包括歷史交易情況，也可以是報價。

 

知識點二、估價案例真實性、可靠性的基本要求

估價案例真實性內容包括本身的真實性及案例成交時條件和價格的真實，案例調查應對交易實例描述完整，應能夠反映交易實例的真實性、客觀性、有效性和可比性，明確交易實例的名稱、來源、坐落、用途、權屬狀況、交易時間、交易價格、價格含義、交易情況等信息。

 

估價人員

估價人員應當詳細記錄交易實例和交易價格、租金等的取得過程，包括調查人員、調查對象、調查時間、調查方式、聯系方式等，并對調查的交易實例的真實性進行分析等。還應當對估價報告中引用并對估價結果有重大影響的交易實例進行實地勘察?？辈鞂嵗F場時須拍照留存影像資料，并填寫現場勘察登記表。影像應能夠體現交易實例宗地位置、環(huán)境、利用現狀、主要建構筑物、拍攝時間等，現場勘察登記表應有現場勘察人員的簽字。當交易實例的狀態(tài)在勘察時點與交易時點不一致時，應將對交易時點的狀態(tài)進行說明。

 

知識點三、不同估價方法案例的調查內容及規(guī)范

（一）市場比較法中比較案例的調查內容及規(guī)范

選擇市場比較法評估，必須確保估價對象同一供需圈、用途相同或相近、交易時間與估價基準日相差不超過3年、在地域上屬近鄰區(qū)域或類似區(qū)域，有三個以上近期類似的比較實例，所選比較實例的各項信息應盡可能全面、翔實，對資料來源應作詳細記錄。調查內容一般包括：

1.比較案例土地基本情況，如位置、名稱、面積、四至、用途、權屬狀況、土地使用年限、土地形狀、土地利用現狀、周邊環(huán)境等，并對土地現狀、周邊環(huán)境、地上定著物狀況拍照記錄。

 

交易雙方

1.交易雙方，如雙方名稱、關系。

2.成交價格，包括總價、單價、付款方式。

3.成交日期。

4.交易情況，如交易目的、交易方式（招標、掛牌、拍賣、協議等）、稅費負擔方式、有無影響交易價格的特殊情況。

 

內容及規(guī)范

（二）收益還原法中案例調查內容及規(guī)范

選擇收益還原法評估，依案例估算土地總收益時，應保證估價對象周邊有近期類似的三個以上案例。

1.調查租金案例

對出租性物業(yè)的宗地應收集三年以上的租賃資料。案例調查內容及規(guī)范參照市場比較法中比較案例的調查。

 

收益案例

2.調查經營收益案例

對營業(yè)性物業(yè)的宗地應收集五年以上的營運資料。直接生產用地應收集過去五年中原料、人工及產品的市場價格資料。所收集的資料應是持續(xù)、穩(wěn)定的，能反映土地的長期收益趨勢。在實際操作中，估價對象權屬人出于某種原因，提供的資產負債表、損益表等數據可能會不真實，這時須認真鑒別，可查閱其審計報告。

 

成本案例

  3.調查經營成本案例

    對經營性企業(yè)主要調查銷售成本、銷售費用、經營管理費用、銷售稅金及附加、財務費用及經營利潤。對生產性企業(yè)主要調查生產成本、銷售費用、管理費用、銷售稅金及附加、財務費用及企業(yè)利潤。

 

剩余法案例

（三）剩余法案例調查內容及規(guī)范

1.調查不動產價格案例

（1）案例基本情況，如名稱、座落、面積、四至、用途、權屬狀況、土地使用年限、土地形狀、建筑物竣工日期或建成時間、建筑結構、樓層、朝向、周邊環(huán)境和景觀等，并對案例不動產現狀、周邊環(huán)境拍照記錄。

（2）交易雙方，如雙方名稱、關系。

（3）成交價格，包括總價、單價、付款方式（一次性付款、或分期付款額及付款比例、貸款首付比例及貸款期限）。

（4）成交日期

（5）交易情況，如交易目的、交易方式（中介、非中介）、交易稅費負擔方式、有無影響交易價格的特殊情況（如利害關系人、急買急賣、哄抬價格等）。

 

調查建筑

2.調查建筑開發(fā)成本

調查項目的用途、規(guī)模、檔次，以政府有關部門批復的規(guī)劃設計指標為準，調查整個項目的開發(fā)成本包括購地稅費、房屋建造成本、管理費用、開發(fā)周期和投資進度安排、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤等等實際發(fā)生額。

 

成本逼近法

（四）成本逼近法案例的調查內容及規(guī)范

1.調查征地成本案例

（1）土地基本情況，如位置、名稱、面積、四至、用地類型、權屬狀況、土地使用年限、土地形狀、土地利用現狀、周邊環(huán)境等，并對土地現狀、周邊環(huán)境、地上定著物狀況拍照記錄。

（2）交易雙方，如雙方名稱、關系。

（3）征地價格，包括總價、單價、付款方式，征地成本、費用的具體構成情況和標準、依據。

（4）成交日期。

（5）交易情況，如交易目的、交易方式、稅費負擔方式、有無影響交易價格的特殊情況；實物補償或其它非現金補償的具體辦法等。

 

調查土地

2.調查土地開發(fā)成本

調查整個開發(fā)項目的開發(fā)成本包括購地稅費、開發(fā)周期和投資進度安排、開發(fā)成熟地的開發(fā)費用、管理費用、投資利息和銷售稅費實際發(fā)生額、土地開發(fā)完成后達到的開發(fā)程度。開發(fā)程度要分別調查宗地紅線外土地開發(fā)的道路費、基礎設施配套費、公用設施配套費和小區(qū)開發(fā)費；宗地紅線內的土地平整費和小設施配套費。

 

知識點四、基準地價、路線價有效性的基本要求  

1.基準地價的基準日與報告評估基準日相差不應超過3年。應在土地估價技術報告中具體說明采用的基準地價的公布（或制定）時間、批準文號、批準機關、基準地價內涵、修正體系、規(guī)定的適用范圍與時效性。

使用超出規(guī)定時效范圍內的基準地價文件，必須在土地估價技術報告中對必須使用的原因進行專項說明、提供書面依據，并對使用該文件的合理性及估價時的針對性修正及依據進行詳細說明。必要時，應采用業(yè)內資深專家專題論證的方式證明合理性。

2.路線價是城鎮(zhèn)街道兩側商業(yè)用地正常價格，運用路線價法估價的前提條件是街道較規(guī)整，兩側臨街土地的排列較整齊，明確路線價是土地單價還是樓面地價。

 

知識點五、建筑物重置成本價等其它補償標準有效性的基本要求

對收購和被拆遷房屋補償的評估，房屋現值等于同類房屋的建造成本費用（包含建造過程中建造商的利潤，但不包括購買者投入購房資金的利潤），結合房屋的物理、經濟和功能的退化狀況確定，不考慮被拆遷房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

對于為取得土地而支出的各種補償費標準，應說明其確定依據。有文件依據的，應首先符合國家性法律、法規(guī)等，不合理收費不應作為依據。同時要說明所依據文件的名稱、批準機關、批準時間及文件中有關費用標準；沒有文件依據的，如屬當地一般規(guī)定，要有當地土地管理部門或有關的政府部門證明，涉及到當地不同區(qū)域的費用標準，要在對估價對象所在區(qū)域進行充分調查實際情況的基礎上（如調查征地實例），分析后確定客觀取得費用，并說明原因。