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剖析教材、授課思路舉例

•       大綱及重難點分析

•        試題分析、授課思路舉例

大綱解讀

根據(jù)國土資源部辦公廳下發(fā)《關(guān)于組織2014年全國土地估價師資格考試工作的通知》（國土資廳發(fā)〔2014〕4號）文件，2014年考試大綱仍繼續(xù)沿用《全國土地估價師資格考試大綱（2010年）》，只做個別內(nèi)容增減?？荚囄瘑T會不指定考試參考教材。

因此2014年的考試重點和2013年基本一致，個別涉及增減的內(nèi)容我會在以后的課程講解中詳細(xì)講解，在此不作贅述。

考試大綱結(jié)構(gòu)

1、宗地估價，2、常見目的下土地估價，3、常見用途土地估價，4、土地分等，5、土地定級，6、基準(zhǔn)地價評估，7、路線價評估，8、城市地價動態(tài)監(jiān)測，9、征地區(qū)片綜合地價評估。

第一層次：

1、宗地估價；2、常見目的下土地估價；3、常見用途土地估價。

這三個部分是案例考試的核心內(nèi)容，是考試最重要的內(nèi)容，務(wù)必要熟練掌握，特別要注重對基本估價理論方法的理解以及掌握估價報告的撰寫方法和要求。實際上，這三部分內(nèi)容是相互滲透、難以分割的。在考試中也是如此，估價理論方法、估價報告的撰寫以及估價過程等內(nèi)容一般都是綜合在一起來考試的；

第二層次：

6、基準(zhǔn)地價評估；7、路線價評估；8、城市地價動態(tài)監(jiān)測；9、征地區(qū)片綜合地價評估。這四部分內(nèi)容屬于比較重要的內(nèi)容，考試中也有一定的的考點；

第三層次：

4、土地分等；5、土地定級。

兩部分內(nèi)容雖然考點也比較多，但考試真題涉及的相對較少，因此屬于次重要內(nèi)容。

試題分析

題 型	題 量	分 值	考查形式
案例分析	2	40	一般是給出一段土地估價的背景材料，在背景材料的基礎(chǔ)上最后提出問題。這類題目的問題不同于一般的問答題，其綜合性和難度都比較高。
報告判讀	3	60	前兩道一般是提供一段土地估價報告或技術(shù)報告的片段內(nèi)容，然后據(jù)此設(shè)計幾個問題，每題15分。 最后一道報告判讀題是報告指錯題，一般是提供一個完整的土地估價技術(shù)報告，其中存在許多處錯誤，要求考生閱讀后指出錯誤并說明原因。該題滿分30分。

[案例分析]

某公司擁有一宗土地，因融資需要，計劃以該土地使用權(quán)進(jìn)行抵押貸款（1），計劃貸款額度為50萬（2），已委托某估價公司進(jìn)行土地估價（3）。該估價公司經(jīng)征求某公司同意，估價基準(zhǔn)日確定為2012年12月31日（4）。在該日估價公司派員對該土地進(jìn)行了現(xiàn)場查勘（5），并于2012年1月15日提交了估價報告（6）。該土地位于×××市×××區(qū)南部（7），為國有建設(shè)用地（8），用途為工業(yè)（9），估價設(shè)定用途為工業(yè)（10），土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓（11），已經(jīng)繳清全部稅費（12），總面積2500m²（13）。土地使用期限為50年(14),已經(jīng)使用40年（15），土地地勢平坦，地質(zhì)條件較優(yōu)（16），地下水位適中（17），由自來水公司供水，用于企業(yè)生產(chǎn)、生活（18）；土地為多邊形，不規(guī)則，北段邊界為弧形（19）；土地為紅壤軟土（20），內(nèi)部道路已經(jīng)硬化（21），南鄰×××大街，東鄰×××環(huán)城路，交通條件優(yōu)越（22）；土地內(nèi)有11棟建筑物（23），其中，辦公樓1棟，倉庫3棟，車間3棟，宿舍樓2棟，綜合服務(wù)樓1棟，變電房1棟（24）。企業(yè)用電來自3km外的變電站（25）；企業(yè)通信網(wǎng)絡(luò)及設(shè)施齊全（26）。排水情況是市政排水管網(wǎng)統(tǒng)一排放，排水通暢（27），該區(qū)域未接通燃?xì)?，也未接通暖氣?span lang=en-us>28），該宗土地內(nèi)用自備鍋爐取暖（29），實際開發(fā)程度為土地紅線外“五通”，土地紅線內(nèi)平整（30），設(shè)定開發(fā)程度為土地紅線外“五通”，土地紅線內(nèi)場地平整（31）。土地紅線內(nèi)“六通一平”（32），土地使用無特別限制（33）。

建筑物符合規(guī)劃（34），該土地北至×××廠（35），南至×××大街(36)，東至×××環(huán)城路（37），西至×××居民區(qū)（38），該廠對附近環(huán)境存在輕微工業(yè)污染，產(chǎn)權(quán)清晰（39），無糾紛（40）。未設(shè)定過他項權(quán)利（41）。該土地類型多為耕地（42），附近有三家企業(yè)（43）。容積率為0.54(44)。該土地原為耕地（45），由當(dāng)?shù)卣饔煤螅?span lang=en-us>46），2002年12月31日通過招標(biāo)由該公司況得（47），土地登記證書號為××××號（48），經(jīng)估價，該工業(yè)用地單位地價為350元（49），總地價為87.5萬元（50）。

現(xiàn)假定你是該估價公司土地估價師，請回答以下問題，并將答案后的代碼涂黑。

1．判斷該塊土地是否能夠抵押，應(yīng)當(dāng)考慮的信息有哪些？（最佳答案為5個，選對一個得1分，選擇答案不超過5個的，選擇錯誤不扣分，也不得分；選擇答案超過5個，每選錯1個扣0.5分）

參考答案

1．（12）█（34）█（39）█（40）█（41）█

2．指出已知的土地個別條件。（最佳答案為8個，選對一個得1分，選擇答案不超過8個的，選擇錯誤不扣分，也不得分；選擇答案超過8個，每選錯1個扣0.5分。

參考答案

（13）█（16）█（17）█（19）█（20）█（21）█

（32）█（33）█

3．指出對地價進(jìn)行定義所需要的信息。（最佳答案為7個，選對一個得1分，選擇答案不超過7個的，選擇錯誤不扣分，也不得分；選擇答案超過7個，每選錯1個扣0.5分）

參考答案

（4）█（9）█（10）█（11）█（15）█

（30）█（31）█

注意：該題也可以擴(kuò)展為其他小題，如指出哪些是屬于該地塊的區(qū)域條件，那些是該地塊的權(quán)利狀況等等。（請大家自己思考一下如何選擇,做到舉一反三）