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第三節(jié)   國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估

◆房屋征收評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定。

◆2011年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)了《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》，原建設(shè)部的《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》同時(shí)廢止。

◆《房屋征收條例》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項(xiàng)目，繼續(xù)沿用原有規(guī)定。

知識(shí)點(diǎn)一、房屋征收中由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估、測(cè)算的內(nèi)容（主要評(píng)三塊價(jià)值）★

【延伸業(yè)務(wù)】

1.房屋征收中，以下測(cè)算內(nèi)容也可由房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估：房屋征收當(dāng)事人對(duì)房屋室內(nèi)裝飾裝修、機(jī)器設(shè)備、物資搬遷費(fèi)用以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償協(xié)商不成時(shí)，可以通過(guò)委托評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。

2.房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案時(shí)，也可以委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)征收范圍內(nèi)的房屋價(jià)值進(jìn)行預(yù)評(píng)估。

（2014判斷）按照等價(jià)有償?shù)脑瓌t，被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得高于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。（）

【答案】錯(cuò)誤

【解析】為了保證被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。參見(jiàn)教材p48。

知識(shí)點(diǎn)二、房屋征收評(píng)估機(jī)構(gòu)選定及委托（掌握）★★★

1．除三級(jí)暫定資質(zhì)外，其他資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)都可以從事房屋征收評(píng)估工作。

【相關(guān)鏈接】《估價(jià)理論》12章

目前，對(duì)不同資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍有所限制，這種限制不是根據(jù)地域范圍而是根據(jù)估價(jià)目的確定的。如果估價(jià)業(yè)務(wù)超出了估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍，就不應(yīng)承接該估價(jià)業(yè)務(wù)。

一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事各類房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。

二級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。

三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。

暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、城鎮(zhèn)房屋拆遷、在建工程抵押以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。

（2011多選）下列房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)中，二級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事的業(yè)務(wù)有（?? ）。

a．司法鑒定

b．公司上市

c．房屋征收

d．企業(yè)清算

e．在建工程抵押

【答案】ace

2.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)如何選定？

首先由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時(shí)間內(nèi)沒(méi)有協(xié)商或者經(jīng)協(xié)商達(dá)不成一致意見(jiàn)的，由房屋征收部門組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取隨機(jī)選定等方式確定，如進(jìn)行搖號(hào)、抽簽等

（2007判斷）城市房屋拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定，采用拆遷人、被拆遷人投票的方式?jīng)Q定。

【答案】×

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)選定后，一般由房屋征收部門作為委托人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)向其出具《房屋征收評(píng)估委托書(shū)》，并與其簽訂《房屋征收評(píng)估委托合同》。

《房屋征收評(píng)估委托合同》應(yīng)當(dāng)載明下列10事項(xiàng)：

（一）委托人和房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的基本情況；（甲乙方）

（二）委托人應(yīng)提供的評(píng)估所需資料（甲方的事）

（三）評(píng)估費(fèi)用及收取方式（乙方的事）

（四）評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、評(píng)估時(shí)點(diǎn)等評(píng)估基本事項(xiàng)（乙方的事）

（五）評(píng)估報(bào)告交付時(shí)間、方式（乙方的事）

（六）負(fù)責(zé)本評(píng)估項(xiàng)目的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師

（七）評(píng)估過(guò)程中雙方的權(quán)利和義務(wù)（甲乙方）

（八）違約責(zé)任（甲乙方）

（九）解決爭(zhēng)議的方法（甲乙方）

（十）其他需要載明的事項(xiàng)

《房屋征收評(píng)估報(bào)告》必須由負(fù)責(zé)房屋征收評(píng)估項(xiàng)目的兩名以上注冊(cè)房也產(chǎn)估價(jià)師簽字，并加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章。

（2012單選）國(guó)有土地上被征收房屋價(jià)值的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，首先由（? ）選定。

a．被征收人協(xié)商

b．房屋征收部門

c．市、縣級(jí)人民政府

d．房屋征收實(shí)施單位

【答案】a

知識(shí)點(diǎn)三、房屋征收評(píng)估原則和要求（掌握）★★★

（一）房屋征收評(píng)估原則

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開(kāi)展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。

（二）   房屋征收評(píng)估基本事項(xiàng)【注意】案例問(wèn)答題的考點(diǎn)

（2014多選）國(guó)有土地上房屋征收價(jià)值評(píng)估不考慮被征收房屋的（）等因素的影響。

a.租賃???? b.查封??? c.抵押??? d.土地使用權(quán)??? e.供求關(guān)系

【答案】abc

【解析】本題考查的是房屋征收的原則。參見(jiàn)教材p50。

（2012單選）國(guó)有土地上被征收房屋價(jià)值評(píng)估的評(píng)估時(shí)點(diǎn)是（?? ）之日。

a．房屋征收決定作出???? b．房屋征收決定公告

c．房屋征收補(bǔ)償協(xié)議簽訂 d．房屋征收實(shí)施

【答案】b

用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估的評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。（? ）（2012真題）

【答案】√（2012判斷、2008單選、2007單選）

（三）實(shí)地查勘、評(píng)估方法和技術(shù)協(xié)調(diào)

拆遷公益事業(yè)房屋時(shí)，如不能優(yōu)先選取用市場(chǎng)比較法估價(jià)，則主要選用收益法估價(jià)。（ ）（2010真題）

【答案】×

【解析】公益事業(yè)房屋，應(yīng)采用成本法

知識(shí)點(diǎn)四、房屋征收評(píng)估異議處理和爭(zhēng)議調(diào)處（掌握）★★★

（一）房屋征收評(píng)估異議處理

被征收人或者房屋征收部門對(duì)評(píng)估報(bào)告有疑問(wèn)的，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其解釋和說(shuō)明，包括房屋征收評(píng)估的依據(jù)、原則、程序、辦法、參數(shù)選取和評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生的過(guò)程等。

房屋征收當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向原房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)書(shū)面申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。該房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)之日起10日內(nèi)對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。

復(fù)核后：

a.改變?cè)u(píng)估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具評(píng)估報(bào)告；

b.評(píng)估結(jié)果沒(méi)有改變的，書(shū)面告知復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)人。

（二）房屋征收評(píng)估爭(zhēng)議調(diào)處

被征收人或者房屋征收部門對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

評(píng)估專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到鑒定申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)鑒定評(píng)估報(bào)告的評(píng)估依據(jù)、評(píng)估假設(shè)、評(píng)估技術(shù)路線、評(píng)估方法選用、參數(shù)選取、評(píng)估結(jié)果確定方式等評(píng)估技術(shù)問(wèn)題進(jìn)行審核，出具書(shū)面鑒定意見(jiàn)。

經(jīng)鑒定：

a.評(píng)估報(bào)告不存在問(wèn)題的，應(yīng)維持評(píng)估報(bào)告；

b.評(píng)估報(bào)告存在技術(shù)問(wèn)題的，出具報(bào)告的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤，重新出具評(píng)估報(bào)告。

c.被征收人或者房屋征收部門對(duì)鑒定意見(jiàn)不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

城市房屋拆遷當(dāng)事人對(duì)拆遷估價(jià)報(bào)告有異議的可以（? ）。（2008真題）

a．向原估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)估

b．申請(qǐng)行政復(fù)議

c．向人民法院提起訴訟

d．自行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估

e．申請(qǐng)估價(jià)專家委員會(huì)鑒定

【答案】abce

（2007真題綜合題）

(三）評(píng)估專家委員會(huì)及其工作機(jī)制

省、自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和設(shè)區(qū)城市的房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)成立房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)。評(píng)估專家委員會(huì)由房地產(chǎn)估價(jià)師以及價(jià)格、房地產(chǎn)、土地、城市規(guī)劃、法律等方面的專家組成。

專家組成員應(yīng)為3人以上單數(shù)，其中房地產(chǎn)估價(jià)師不得少于1/2。

【易混淆點(diǎn)】p29? 招標(biāo)出讓方式中：評(píng)標(biāo)小組由出讓人代表、有關(guān)專家組成，成員人數(shù)為5人以上的單數(shù)。

房地產(chǎn)估價(jià)專家委員會(huì)對(duì)估價(jià)報(bào)告的鑒定內(nèi)容包括（ ）。（2010真題）
a．估價(jià)方法選用
b．估價(jià)結(jié)果確定方式
c．估價(jià)師的職業(yè)道德
d．估價(jià)技術(shù)路線
e．估價(jià)參數(shù)選取

【答案】abde

知識(shí)點(diǎn)五、房屋征收評(píng)估收費(fèi)（掌握）★

房屋征收評(píng)估、鑒定費(fèi)用由委托人承擔(dān)，所謂委托人是指：（1）房屋征收評(píng)估的費(fèi)用由房屋征收部門承擔(dān)，（2）鑒定費(fèi)用由進(jìn)行委托的房屋征收當(dāng)事人承擔(dān)。

【特殊情況】但鑒定改變?cè)u(píng)估結(jié)果的，鑒定費(fèi)用由原房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)受托進(jìn)行復(fù)核評(píng)估的，不再收取評(píng)估費(fèi)用。

知識(shí)點(diǎn)六、對(duì)違規(guī)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和人員的處罰（掌握）★

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價(jià)師出具虛假或者有重大差錯(cuò)的評(píng)估報(bào)告的，要進(jìn)行處罰。具體的法律責(zé)任包括：

?? 一是給予警告、罰款、吊銷證書(shū)等行政處罰。即由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價(jià)師的發(fā)證機(jī)關(guān)（即住建部）責(zé)令限期改正，給予警告；情節(jié)嚴(yán)重的吊銷資質(zhì)證書(shū)、注冊(cè)證書(shū)。

二是將有關(guān)處罰記入信用檔案。

三是造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

四是構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

【2015教材新增】

2011年8月，某城市作出房屋征收決定，被征收國(guó)有土地由甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱甲企業(yè)）開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房，項(xiàng)目總投資預(yù)算為6000萬(wàn)元。劉某自有的一套住宅被征收，選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補(bǔ)償方式。補(bǔ)償協(xié)議約定，劉某取得該項(xiàng)目的一套經(jīng)濟(jì)適用住房和部分貨幣補(bǔ)償 。（2011真題綜合題）

1.劉某應(yīng)獲得的補(bǔ)償為（? ）

a．被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償

b．劉某精神損失補(bǔ)償

c．因征收房屋造成的搬遷臨時(shí)安置的補(bǔ)償

d．因征收房屋造成的劉某誤工損失補(bǔ)償

【答案】acd

2.關(guān)于該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的說(shuō)法，正確的為（ ）。

a．該項(xiàng)目可采用劃撥方式供地

b．甲企業(yè)通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式成為該項(xiàng)目的建設(shè)單位

c．該項(xiàng)目的資本金最低為2100萬(wàn)元

d．該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)應(yīng)控制在3%以內(nèi)

【答案】abd