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第 6 章  收益還原法

知識點1  收益還原法的概念

知識點2  收益還原法的基本公式

知識點3  收益還原法不同情況下的公式

知識點4  收益還原法估價的基本步驟

知識點5  土地年總收益的概念、測算方法

知識點6  總費用的測算方法

知識點7  土地純收益的概念及測算方法

知識點8  土地還原率的概念及確定方法

知識點9  土地價格的確定

知識點10  收益還原法的適用范圍及基本條件

知識點11 收益還原法的發(fā)展歷史及其在國外的應用

重點提示

掌握： 收益還原法的概念、公式、估價步驟、應用要求及各種參數(shù)確定方法

熟悉：收益還原法的適用范圍及基本條件

了解： 收益還原法的發(fā)展歷史及在國外的使用

知識點1  收益還原法的概念

1、基本概念

收益還原法是土地估價中最常用的方法之一，它也是對土地、房屋、不動產(chǎn)或其他具備收益性質(zhì)資產(chǎn)進行估價的基本方法。收益還原法是在估算土地在未來每年預期的純收益的基礎上，以一定的還原率，將評估對象在未來每年的純收益折算為評估時日總收益的一種方法。它所求得的土地價格通常稱為收益價格。

2、基本原理

由于土地具有固定性、不增性、個別性、永續(xù)性等特性，使用者在占有某塊土地時，土地不僅能提供現(xiàn)時的純收益，而且還能期待在未來年間源源不斷地繼續(xù)取得。當將此項隨時間延續(xù)而能不斷取得的純收益，以適當?shù)倪€原利率折算為現(xiàn)在價值的總額（稱為收益價值或資本價值）時，它即表現(xiàn)為該土地的實質(zhì)價值。也是適當?shù)目陀^交換價值，這就是收益還原法的原理。

形象化解釋：假設有一宗土地，每平方米每年可產(chǎn)生1000元的純收益，土地所有人對此宗土地的純收益只要能以5％的資本年利率還原即能滿意，那么該所有者的土地純收益價格應該是每平方米20000元，即地價＝土地年純收益÷土地還原率。現(xiàn)假設此人另以20000元貨幣以年利率5％存入銀行，此人每年得到的利息(貨幣純收益)與上述的一平方米土地的收益是等額的。因此，對該土地所有者來講，一平方米土地與20000元貨幣，其資本價值相等。

正確測定土地純收益及合理確定土地還原率是收益還原法的關鍵。

知識點2  收益還原法的基本公式

一般公式：

如果年收益逐年遞增b，還原率不變，則公式為：

如果年收益逐年遞增b，還原率不變，則公式為：

 

 

如果年收益逐年遞增b，還原率不變，則公式為：

 

如果年收益逐年遞增b，還原率不變，則公式為：

如果年收益逐年遞增b，還原率不變，則公式為：

如果年收益逐年遞增b，還原率不變，則公式為：

 

知識點3  收益還原法不同情況下的公式

1、土地年純收益不變土地還原率不變且大于零，土地使用年期無限的土地價格計算公式：

式中：p—土地價格；a—土地純收益；r—土地還原率。

2、當a每年不變；r每年不變且大于零；土地使用為n年時，其計算公式如下：

3、當t年以前(含t年)純收益有變化，其值為a_i；t年以后純收益無變化，其值為a；r每年不變且大于零，使用期無限時，土地價格的計算公式為：

 

4、當t年以前(含第t年)純收益有變化，其值為a_i，t年以后純收益無變化，其值為a，r每年不變且大于零；土地使用年期為n時，土地價格的計算公式如下：

5、純收益按等差級數(shù)遞增或遞減的，土地使用年期無限時的計算公式：

當純收益按等差級數(shù)遞增時取加號，遞減時取減號。

6、純收益按等差級數(shù)遞增或遞減的，土地使用年期有限時的計算公式：

當純收益按等差級數(shù)遞增時取上面的符號，遞減時取下面的符號。

7、純收益按一定比率遞增或遞減時，土地使用年期無限時的計算公式：

當純收益按等比級數(shù)遞增時取減號，遞減時取加號。

8、純收益按一定比率遞增或遞減時，土地使用年期有限時的計算公式：

當純收益按等比級數(shù)遞增時取上面的符號，遞減時取下面的符號。r不變，遞增時r≠s，r+s≠0。

9、當未來某年的土地價格已知，而已知土地價格的年份以前的純收益有變化（不變時是特例），r每年不變且大于零時，土地價格的計算公式如下：

知識點4  收益還原法估價的基本步驟

1、總收益測算的項目和方法

總收益是指以收益為目的的土地及與此有關的設施、勞力及經(jīng)營等要素相結(jié)合而產(chǎn)生的總收益。計算總收益首先分析可能產(chǎn)生的各種收益，然后按客觀、持續(xù)及穩(wěn)定等原則來確定土地的總收益。采用收益還原法進行評估時，其中確定的總收益為評估對象所產(chǎn)生為其產(chǎn)權(quán)主體所取得、考慮空置等損失后的收益。

2．總費用測算的項目和方法

計算總費用和折舊費、房屋收益或其他資產(chǎn)的收益等總費用是指為創(chuàng)造收益所投入的直接必要的勞動費用與資本費用。總費用在不同情況下，所包含的項目也有所不同。因此，計算總費用，首先要分析可能的各種費用支出，然后在全面分析的基礎上，將一般正常合理的必要年支出求和，即得總費用。

3．不同條件下土地純收益測算方法

從總收益中扣除總費用和房屋折舊費、房屋收益等，即為土地純收益。

4．還原率的概念、類型、主要影響因素及確定的方法等

還原率是影響地價高低的重要因素，必須慎重選擇。一般首先要通過各種途徑，確定各種可能的還原率，然后再經(jīng)過綜合分析、比較，確定可采用的還原率。

5．評估價格計算公式的選擇和估價結(jié)果的確定

根據(jù)公式適用評估對象和評估目的等條件，選用相應的計算公式，將純收益用相應的還原率進行還原，即得土地的收益價格。

知識點5  土地年總收益的概念、測算方法

1、土地年總收益的概念

總收益是指以收益為目的的土地及與此有關的設施、勞力及經(jīng)營等要素相結(jié)合而產(chǎn)生的總收益。

2、土地年總收益的構(gòu)成及計算方法

土地收益可以分為實際收益和客觀收益。實際收益是在現(xiàn)狀下實際取得的收益。由于個人的經(jīng)營能力等因素對實際收益影響很大，依據(jù)土地估價的性質(zhì)和特點，不能用它作為評估的依據(jù)?？陀^收益是指排除了土地實際收益中屬于特殊的、偶然的要素后所能得到的一般正常收益，它可以直接用于評估。

在計算收益價格時，應根據(jù)一定原則全面分析各種收益，確定合理的客觀收益。確定客觀收益一般要考慮以下條件：

1客觀上看，土地的總收益是由具備良好素質(zhì)及正常使用能力者使用而產(chǎn)生的收益；

②收益必須是持續(xù)且有規(guī)律地產(chǎn)生的收益。即采用長期可以固定取得的收益；

3、不同條件下土地年總收益的計算要求及方法

（1）土地租金

是指直接通過土地出租，每年獲得租金收入，包括在土地租賃過程中承租方所交納的押金或擔保金的利息。

（2）房地出租的租金

是指房地一起出租過程中，出租方從承租方取得的租金及有關收益。一般根據(jù)實際的租賃合同金額和當?shù)氐姆康禺a(chǎn)租賃市場狀況，確定客觀收益水平。

（3）企業(yè)經(jīng)營收益

是指企業(yè)在正常的經(jīng)營管理水平下每年所獲得的客觀總收益。在計算總收益時，還應準確分析測算由評估對象所引起的其他衍生收益，如租賃過程中承租方所支付押金的利息收益、企業(yè)經(jīng)營生產(chǎn)過程中的副產(chǎn)品銷售收益等，確定的原則是只要由評估對象所產(chǎn)生的并為其產(chǎn)權(quán)主體所取得的收益均應計入總收益之中。

另外，還應充分考慮收益的損失，如出租房屋的閑置(即房屋未租出去)，一般以出租率或空房損失率折算總收益。

知識點6  總費用的測算方法

1、土地年總費用的概念

總費用是指利用土地進行經(jīng)營活動時正常合理的必要年支出。

2、不同條件下土地年總費用的構(gòu)成及計算方法

（1）土地租賃中總費用的計算

①土地稅。指因土地使用和租賃發(fā)生的，由評估土地負擔的稅賦。如城鎮(zhèn)土地使用稅等。

②管理費。指管理人員的薪水及其他費用。一般以年租金額的3％計算。

③維護費。指維護土地使用所發(fā)生的費用，如給排水及道路的修繕費等。

（2）房地出租中總費用的計算

①管理費。指對出租房屋進行的必要管理所需的費用。分為兩部分：一是出租經(jīng)營過程中消耗品價值的貨幣支出；另一是管理人員工資的支出。管理費的計算有兩種方法：一是依管理面積平均計算；二是依租金的一定比例計算，通常以年租金的2％～5％計算。

②維修費。指為保證房屋正常使用每年需支付的修繕費。它的計算方法比較復雜，一般有造價比例法、定期輪修法、經(jīng)驗估計法等，為計算方便，通常可按建筑物重置價的1.5％～2％計算。

③保險費。指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險公司支付的費用。一般可按房屋重置價或現(xiàn)值乘以保險費率計算。我國房屋的保險費率是1.5‰～2‰。

④稅金。指房產(chǎn)所有人按有關規(guī)定向稅務機關繳納的房產(chǎn)稅和營業(yè)稅等。關于稅收標準，國家及各城市均有規(guī)定。一般月租金在120元以下者只繳納12％的房產(chǎn)稅。月租金在120元以上者除繳納房產(chǎn)稅外，還要按租金額繳納營業(yè)稅5％、附加城建稅0.35％、教育稅附加0.05％等。

⑤計算房屋折舊費。折舊費是指房屋在使用過程中因損耗而在租金中補償?shù)哪遣糠謨r值。其計算公式為：

年折舊費 =（房屋重置價-殘值）/耐用年限 = 房屋重置價×（1-殘值率）/耐用年限

如果房屋耐用年限超過了出讓的土地使用權(quán)年限，即土地使用者可使用土地的年期小于房屋耐用年限，按土地使用權(quán)出讓年限調(diào)整確定房屋可使用年限，在計算年折舊時也不應考慮殘值。相應的計算公式為：

年折舊費 = 房屋重置價 / 房屋可使用年限

房屋可使用年限 = 土地出讓前房屋已使用年限+土地出讓年限

例題（單選）某建筑物占地面積為450m²，容積率為1.4，耐用年限為60。已知該建筑物已使用10年，尚可使用40年，殘值率為5％，重置價格為1800元／㎡，折舊按平均年限折舊法計算，則該建筑物的現(xiàn)值為(     )萬元。

a．91.85             b．71.82      

c．86.18             d．90.72

【答案】d

建筑物的面積為450 m²×1.4=630 m²

建筑物的重置價格為630×1800元／㎡=1134000元

因為建筑物的耐用年限為60年,但是該建筑物已使用10年,尚可使用40年,也就是可以使用50年，小于耐用年限,所以不計算殘值。

建筑物現(xiàn)值為1134000元×40/(10+40)=90.72

答案應當是：d

（3）企業(yè)經(jīng)營費用的計算

企業(yè)經(jīng)營費用是指在企業(yè)經(jīng)營過程中為獲取經(jīng)營收益而必須支付的一切費用，通常包括原料費、運輸費、折舊費、工資、稅金、應攤提費用以及其他應扣除的費用。

（4）農(nóng)用地種植費用的計算

以農(nóng)用地維護費和生產(chǎn)農(nóng)副產(chǎn)品的費用之和作為總費用。

農(nóng)用地維護費一般指農(nóng)用地基本配套設施的年平均維修費用；生產(chǎn)經(jīng)營農(nóng)副產(chǎn)品的費用一般包括生產(chǎn)農(nóng)副產(chǎn)品過程中所必須支付的直接及間接費用，包括種苗費（種子費、幼畜禽費）、肥料費（或飼料費）、人工費、畜工費、機工費、農(nóng)藥費、材料費、水電費、農(nóng)舍費（或畜禽舍費）、農(nóng)具費以及有關的稅款、利息等。

知識點7  土地純收益的概念及測算方法

1、土地純收益的概念

以收益為目的的土地及與此有關的設施、勞力及經(jīng)營等要素相結(jié)合而產(chǎn)生的總收益扣除總費用和房屋折舊費、房屋收益等，即為土地純收益。

2、不同條件下土地純收益的計算要求及方法

（1）土地租賃中的土地純收益求取

土地純收益＝年租金總收入－年總費用

（2）房地出租中的土地純收益求取

土地純收益＝房地純收益－房屋純收益

房地純收益＝房地出租年總收入－房地出租年總費用

房屋純收益＝房屋現(xiàn)值×建筑物還原率

房屋現(xiàn)值＝房屋重置價×房屋成新度

＝房屋重置價－房屋總折舊

（3）企業(yè)經(jīng)營中的土地純收益求取

企業(yè)經(jīng)營純收益＝年經(jīng)營總收入－年經(jīng)營總費用

土地純收益＝企業(yè)經(jīng)營純收益－非土地資產(chǎn)純收益

（4）自用土地或待開發(fā)土地的純收益求取

自用土地或待開發(fā)土地的純收益可采用比較法求取，即比照類似地區(qū)或相鄰地區(qū)有收益的相似土地的純收益，經(jīng)過區(qū)域因素、個別因素的比較修正，求得其土地純收益。

（5）農(nóng)地種植中純收益求取

農(nóng)用地種植純收益 = 年農(nóng)產(chǎn)品總收入－年種植總費用

知識點8  土地還原率的概念及其確定方法

1、土地還原率概念及種類

（1）土地還原率的概念

土地還原率是用以將土地純收益還原成為土地價格的比率。

（2）還原率的種類

還原率分為以下三類：綜合還原率、建筑物還原率、土地還原率。

（3）土地還原率、綜合還原率、建筑物還原率的關系

公式1：r=(r1*l+r2*b)／(l+b)

公式2：r＝[r1*l+(r2+d)b]／(l+b)

式中：r—綜合還原率；r1—土地還原率；r2—建筑物還原率；l—地價；b—建筑物價格；d—建筑物折舊率。

上述第一個公式適用于建筑物折舊后的純收益的情況；第二個公式適用于建筑物折舊前的純收益的情況。

2、土地還原率的確定方法

（1）土地純收益與土地價格比值調(diào)查確定還原率

采用市場上相同或相似土地的純收益與價格的比率。為避免偶然性，常常需要考察多宗土地(一般至少三宗以上)，求其純收益與價格的平均值。

（2）安全利率加上風險值調(diào)整確定還原率

還原率＝安全利率 + 風險調(diào)整值

安全利率是指無風險的資本投資利潤率，可以選用同一時期的一年期國債年利率或一年期的銀行定期存款利率為安全利率。風險調(diào)整值應根據(jù)估價對象所處地區(qū)的社會經(jīng)濟發(fā)展和土地市場等狀況對其影響程度而確定。

（3）投資風險與投資收益率綜合排序插入確定還原率

將社會上各種類型的投資(如銀行存款、貸款、國債、債券、股票等)收益率按其大小從低到高排序，然后根據(jù)經(jīng)驗判斷所要評估的不動產(chǎn)的投資收益率與風險應該落在哪個范圍，從而確定所要求取的還原率的具體數(shù)值。

知識點9  土地價格的確定

利用收益還原法評估土地價格，基本思路：首先求得建筑物的價格；然后從待估不動產(chǎn)(房地產(chǎn))的純收益中減掉屬于建筑物的純收益，得到土地的純收益；再以土地還原率還原，即可得到土地的價格。

計算公式如下：

a－b*(r2+d)＝l*r1

l=[a－b(r2+d)]/ r1= a1/r1

式中： l—土地價格；a—建筑物及其相應范圍的土地所產(chǎn)生的純收益(a如為折舊后收益則去掉d)；b—建筑物的價格(依其他方法求得)；r1—土地還原率；r2—建筑物還原率；d—建筑物折舊率；a1—土地的純收益

知識點10  收益還原法的適用范圍及基本條件

收益還原法以求取土地純收益為途徑評估土地價格，它只適用于有收益或潛在收益的土地和建筑物，或是房地產(chǎn)的估價。例如，租賃用房地產(chǎn)或企業(yè)用房地產(chǎn)的估價均可采用此法。收益還原法是具有理論依據(jù)而應用面很廣的一種估價方法，而對于沒有收益的不動產(chǎn)的估價，例如機關、學校、公園等公益用地的估價則大多不適用。

知識點11  收益還原法的發(fā)展歷史及其在國外的應用

地租理論和生產(chǎn)要素分配理論是收益還原法的理論依據(jù)，收益還原法在國外沿用了許多年，至今仍為有收益或潛在收益的土地和建筑物估價的首選方法。