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第六章 個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款（2013變動(dòng)）

6.1 個(gè)人商用房貸款

6.2 個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款

6.3 農(nóng)戶貸款

6.4 下崗失業(yè)小額擔(dān)保貸款

第一節(jié)：個(gè)人商用房貸款

本節(jié)考點(diǎn)：

1.掌握商用房貸款的含義和貸款要素

2.掌握商用房貸款受理與審查、審查與審批、簽約發(fā)放、支付管理及貸后管理環(huán)節(jié)的主要內(nèi)容

3.掌握商用房貸款合作機(jī)構(gòu)管理、操作風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)的主要內(nèi)容和風(fēng)險(xiǎn)防控措施

知識(shí)點(diǎn)一：基礎(chǔ)知識(shí)

一、個(gè)人商用房貸款的含義

個(gè)人商用房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買商業(yè)用房的貸款，如中國(guó)銀行的個(gè)人商用房貸款、交通銀行的個(gè)人商鋪貸款。

解決自然人購(gòu)買用以生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用商鋪（銷售商品或提供服務(wù)的場(chǎng)所）的資金需求。

二、個(gè)人商用房貸款要素

（一）貸款對(duì)象

借款人須具備以下條件：

1.具有完全民事行為能力的自然人，年齡在18（含）～65（不含）周歲之間；外國(guó)人及港、澳、臺(tái)居民為借款人的，應(yīng)在中華人民共和國(guó)境內(nèi)居住滿一年并有固定居所和職業(yè)；

2.具有合法有效的身份證明、戶籍證明（或有效居留證明）及婚姻狀況證明（或未婚聲明）；

3.具有良好的信用記錄和還款意愿；

4.具有穩(wěn)定的收入來(lái)源和按時(shí)足額償還貸款本息的能力；

5.具有所購(gòu)商用房的商品房銷（預(yù)）售合同或房屋買賣協(xié)議；

6.已支付所購(gòu)商用房市場(chǎng)價(jià)值50%（含）以上的首付款（商住兩用房首付款比例須在45%及其以上），并提供首付款銀行進(jìn)賬單或售房人開具的首付款發(fā)票或收據(jù)；

7.在銀行開立個(gè)人結(jié)算賬戶；

8.以借款人擬購(gòu)商用房向貸款人提供抵押擔(dān)保；

9.兩個(gè)以上的借款人共同申請(qǐng)借款的，共同借款人限于配偶、子女和父母；對(duì)共同購(gòu)房人作為共同借款人的，不受上述規(guī)定限制；

10.其他條件。

（二）貸款利率

不得低于人民銀行規(guī)定的同期同檔次利率的1.1倍。

執(zhí)行浮動(dòng)利率。

（三）貸款期限

最短為1年（含），最長(zhǎng)不超過10年。

（四）還款方式

按月等額本息還款法、按月等額本金還款法、按周（雙周、三周）還本付息還款法等。

（五）擔(dān)保方式

抵押、質(zhì)押、保證，或履約保證保險(xiǎn)。

（六）貸款額度

不得超過所購(gòu)商用房?jī)r(jià)值的50%；商住兩用房不得超過所購(gòu)商用房?jī)r(jià)值的55%。

【例1·單選題】對(duì)個(gè)人商用房貸款描述錯(cuò)誤的是（　）
　　a.借款人是具有完全民事行為能力的自然人，年齡在18（含）～65（不含）周歲之間
　　b.具有穩(wěn)定的收入來(lái)源和按時(shí)足額償還貸款本息的能力

c.已支付所購(gòu)商用房市場(chǎng)價(jià)值50%（含）以上的首付款（商住兩用房首付款比例須在55%及其以上）
　　d.貸款期限最短為1年（含），最長(zhǎng)不超過10年

『正確答案』c

知識(shí)點(diǎn)二： 貸款流程

一、受理與調(diào)查

（一）貸款的受理

書面形式提出申請(qǐng)，申請(qǐng)材料如下：

1.借款申請(qǐng)表；

2.借款人及其配偶有效身份證件、戶籍證明（戶口簿或其他有效居住證明）、婚姻狀況證明（結(jié)婚證、離婚證、未婚聲明等）原件及復(fù)印件；

3.個(gè)人收入證明，如個(gè)人納稅證明、工資薪金證明、在銀行近6個(gè)月內(nèi)的平均金融資產(chǎn)（含存款、國(guó)債、基金）證明等；

4.借款人與售房人簽訂的商品房銷（預(yù)）售合同或房屋買賣協(xié)議原件；

5.一手房，須提供首期付款的銀行存款憑條或發(fā)票原件及復(fù)印件；二手房，須提供首期付款的收據(jù)原件及復(fù)印件；

6.擬購(gòu)房產(chǎn)為共有的，須提供共有人同意抵押的證明文件；抵押房產(chǎn)如需評(píng)估，須提供評(píng)估報(bào)告原件；

7.其他文件或資料。

（二）貸前調(diào)查

由貸款經(jīng)辦行負(fù)責(zé)，實(shí)行雙人調(diào)查和見客談話制度。重點(diǎn)調(diào)查以下內(nèi)容：

1.資料是否真實(shí)、合法、有效，借款行為是否自愿、屬實(shí)，購(gòu)房行為是否真實(shí)；

2.借款人收入來(lái)源是否穩(wěn)定，是否具備按時(shí)足額償還能力，收入還貸比是否符合規(guī)定；可將所購(gòu)商用房未來(lái)可能產(chǎn)生的租金收入作為借款人收入；

3.借款人資信狀況是否良好，是否具有較好的還款意愿；

4.貸款年限加上借款人年齡是否符合規(guī)定；

5.借款人購(gòu)買商用房的價(jià)格是否合理，是否符合規(guī)定條件；

6.借款人是否已支付首期房款，首付款比例是否符合要求；

7.雙人現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)借款人擬購(gòu)買的房產(chǎn)是否真實(shí)、合法、有效；

8.貸款申請(qǐng)額度、期限、成數(shù)、利率與還款方式是否符合規(guī)定。

二、審查與審批

（一）貸款的審查

對(duì)合法性、合理性、準(zhǔn)確性全面審查，重點(diǎn)關(guān)注調(diào)查人的盡職情況和借款人的償還能力、誠(chéng)信狀況、擔(dān)保情況、抵（質(zhì)）押比率、貸款風(fēng)險(xiǎn)因素、風(fēng)險(xiǎn)程度等。

（二）貸款的審批

根據(jù)審慎性原則，實(shí)行審貸分離和授權(quán)審批。審查內(nèi)容如下：

1.資料是否完整、齊全，信息是否合理、一致，首付款金額與發(fā)票（收據(jù)）或銀行對(duì)賬單是否一致，有無(wú)“假按揭”貸款嫌疑；

知識(shí)點(diǎn)二： 貸款流程

2.借款人是否符合條件、資信是否良好、還款來(lái)源是否足額可信；

3.抵押房產(chǎn)是否合法、充足和有效，價(jià)值是否合理，權(quán)屬關(guān)系是否清晰，是否易于變現(xiàn)；

4.貸款金額、成數(shù)、利率、期限、還款方式是否符合規(guī)定。

三、簽約發(fā)放與支付管理

資金發(fā)放前，銀行應(yīng)審核借款人相關(guān)交易資料和憑證；

資金支付后，做好有關(guān)細(xì)節(jié)的認(rèn)定記錄。

銀行應(yīng)通過賬戶分析、憑證查驗(yàn)或現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查等方式，核查貸款支付是否符合約定用途。

貸款方式：受托支付。

四、貸后管理

由貸款經(jīng)辦行及信貸管理部門共同負(fù)責(zé)。

貸款經(jīng)辦行負(fù)責(zé)：客戶關(guān)系維護(hù)、押品管理、違約貸款催收及相應(yīng)的貸后檢查等；

信貸管理部門負(fù)責(zé)：貸后監(jiān)測(cè)、檢查及對(duì)貸款經(jīng)辦行貸后管理的組織和督導(dǎo)。

還應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注：

1.定期了解借款人客戶信息的變化情況；

2.定期了解借款人在銀行及其他金融機(jī)構(gòu)的信用狀況；

3.至少每年檢查一次抵押房產(chǎn)狀況及價(jià)值、權(quán)屬是否發(fā)生變化；

4.檢查違約貸款的違約原因，是否存在違規(guī)操作行為；

5.定期檢查大額貸款及“一人多貸”借款人是否能按時(shí)償還貸款本息，是否存在影響貸款按時(shí)償還的因素；

6.及時(shí)對(duì)違約貸款進(jìn)行催收，對(duì)通過電話等通訊方式無(wú)法聯(lián)系到的應(yīng)上門催收；

7.檢查逾期貸款是否在訴訟時(shí)效之內(nèi)，催收貸款本、息通知書是否合規(guī)、合法。

【例2·單選題】在個(gè)人商用房的貸后管理中，不是貸款經(jīng)辦行負(fù)責(zé)的是（?。?。
　　a.客戶關(guān)系維護(hù)
　　b.貸后監(jiān)測(cè)、檢查
　　c.押品管理
　　d.違約貸款催收及相應(yīng)的貸后檢查

『正確答案』b

知識(shí)點(diǎn)三：風(fēng)險(xiǎn)管理

一、合作機(jī)構(gòu)管理

（一）商用房貸款合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容

包括：開發(fā)商不具備房地產(chǎn)開發(fā)的主體資格、開發(fā)項(xiàng)目“五證”虛假或不全（五證：國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證）；估值機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和律師事務(wù)所等聯(lián)合借款人欺詐銀行騙貸

【例3·多選題】商用房貸款合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容包括（?。?/span>
　　a.開發(fā)商不具備房地產(chǎn)開發(fā)的主體資格
　　b.估值機(jī)構(gòu)聯(lián)合借款人欺詐銀行騙貸
　　c.地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)聯(lián)合借款人欺詐銀行騙貸
　　d.律師事務(wù)所聯(lián)合借款人欺詐銀行騙貸

e.開發(fā)項(xiàng)目“五證”虛假或不全

『正確答案』abcde

（二）商用房貸款合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的防控措施

1.加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商及合作項(xiàng)目審查

（1）審查開發(fā)商的資質(zhì)、資信等級(jí)、領(lǐng)導(dǎo)層的信譽(yù)及管理水平、資產(chǎn)負(fù)債及盈利水平；已開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)和銷售情況、履行保證責(zé)任的意愿及能力、是否卷入訴訟或糾紛、與銀行合作情況等；

（2）對(duì)合作項(xiàng)目的審查。

2.加強(qiáng)對(duì)估值機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和律師事務(wù)所等合作機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入管理

幾條原則：

（1）具有合法、合規(guī)的經(jīng)營(yíng)資質(zhì)；

（2）具備較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)能力和好的發(fā)展前景，在同業(yè)中處于領(lǐng)先地位；

（3）內(nèi)部管理機(jī)制科學(xué)完善，包括高素質(zhì)的高管人員、有明確合理的發(fā)展規(guī)劃、業(yè)務(wù)人員配備充足和有完善的業(yè)務(wù)辦理流程等；

（4）通過合作切實(shí)有利于商用房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展。

3.業(yè)務(wù)合作中不過分依賴合作機(jī)構(gòu)

二、操作風(fēng)險(xiǎn)管理

（一）商用房貸款操作風(fēng)險(xiǎn)主要內(nèi)容

1.受理與審查中的風(fēng)險(xiǎn)

（1）借款申請(qǐng)人的主體資格是否符合銀行商用房貸款管理辦法規(guī)定；

（2）材料是否真實(shí)、合法；

（3）擔(dān)保措施是否足額、有效；

（4）未按規(guī)定建立、執(zhí)行貸款面談、借款合同面簽制度；

（5）授意借款人虛構(gòu)情節(jié)獲得貸款。

2.審查與審批中的風(fēng)險(xiǎn)

（1）業(yè)務(wù)不合規(guī)、業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與效益不匹配；

（2）未按權(quán)限審批貸款，超授權(quán)發(fā)放貸款；

（3）審查不嚴(yán)導(dǎo)致向不具備貸款發(fā)放條件的借款人發(fā)放貸款，如向關(guān)系人發(fā)放貸款的條件優(yōu)于其他借款人，容易發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)或出現(xiàn)內(nèi)外勾結(jié)騙取銀行信貸資金的情況；

（4）將貸款調(diào)查的全部事項(xiàng)委托第三方完成。

3.簽約與發(fā)放中的風(fēng)險(xiǎn)

（1）合同憑證預(yù)簽無(wú)效、合同制作不合格、合同填寫不規(guī)范、未對(duì)合同簽署人及簽字（簽章）進(jìn)行核實(shí)；

（2）在發(fā)放條件不齊全的情況下發(fā)放貸款；

（3）未按規(guī)定辦妥相關(guān)評(píng)估、公證等事宜；

（4）未按規(guī)定的貸款額度、貸款期限、擔(dān)保方式、結(jié)息方式、計(jì)息方式、還款方式、適用利率、利率調(diào)整方式和發(fā)放方式等發(fā)放貸款；

（5）借款合同采用格式條款未公示的。

4.支付管理中的風(fēng)險(xiǎn)

（1）資金發(fā)放前，未審核借款人相關(guān)交易資料和憑證；

（2）直接將貸款資金發(fā)放至借款人賬戶；

（3）未接到借款人支付申請(qǐng)和支付委托的情況下，直接將貸款資金支付給房地產(chǎn)開發(fā)商；

（4）未詳細(xì)記錄資金流向和歸集保存相關(guān)憑證，造成憑證遺失；

（5）未通過賬戶分析、憑證查驗(yàn)或現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查等方式，核查貸款支付是否符合約定用途。

5.貸后管理中的風(fēng)險(xiǎn)

（1）未對(duì)貸款使用情況跟蹤檢查，房屋他項(xiàng)權(quán)證到位不及時(shí)，逾期貸款催收、處置不力，造成貸款損失；

（2）貸款管理與其規(guī)模不相匹配，管理力度偏弱，貸前調(diào)查材料較為簡(jiǎn)單，貸后只關(guān)注借款人按月還款情況，未對(duì)其經(jīng)營(yíng)情況及抵押物的價(jià)值、用途等變動(dòng)狀況持續(xù)跟蹤監(jiān)測(cè)；

（3）未按規(guī)定保管借款合同、擔(dān)保合同等重要檔案資料，造成合同損毀；

（4）他項(xiàng)權(quán)利證書未按規(guī)定進(jìn)行保管，造成他項(xiàng)權(quán)證遺失，他項(xiàng)權(quán)利滅失；

（5）對(duì)借款人違背借款合同約定的行為未發(fā)現(xiàn)，或雖發(fā)現(xiàn)但未采取有效措施的。

【例4·單選題】下列是商用房貸款在簽約與發(fā)放環(huán)節(jié)中的風(fēng)險(xiǎn)的是（　）。
　　a.授意借款人虛構(gòu)情節(jié)獲得貸款
　　b.業(yè)務(wù)不合規(guī)、業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與效益不匹配
　　c.合同憑證預(yù)簽無(wú)效、合同制作不合格、合同填寫不規(guī)范、未對(duì)合同簽署人及簽字（簽章）進(jìn)行核實(shí)
　　d.未詳細(xì)記錄資金流向和歸集保存相關(guān)憑證，造成憑證遺失

『正確答案』c

（二）商用房貸款操作風(fēng)險(xiǎn)的防控措施

1.建立并嚴(yán)格執(zhí)行貸款面談制度

2.提高貸前調(diào)查深度

3.加強(qiáng)真實(shí)還款能力和貸款用途的審查

4.合理確定貸款額度

5.加強(qiáng)抵押物管理

6.完善授權(quán)管理

7.加強(qiáng)貸款合同管理

8.加強(qiáng)對(duì)貸款的發(fā)放和支付管理

9.強(qiáng)化貸后管理

三、信用風(fēng)險(xiǎn)管理

（一）商用房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)主要內(nèi)容

1.借款人還款能力發(fā)生變化

2.商用房出租情況發(fā)生變化

3.保證人還款能力發(fā)生變化

（二）商用房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的防控措施

1.加強(qiáng)對(duì)借款人還款能力的調(diào)查和分析

2.加強(qiáng)對(duì)商用房出租情況的調(diào)查和分析

3.加強(qiáng)對(duì)保證人還款能力的調(diào)查和分析

保證人還款能力下降的主要原因：經(jīng)濟(jì)實(shí)力下降、信用狀況惡化。

應(yīng)高度重視保證人出現(xiàn)的以下變化：

（1）保證人發(fā)生隸屬關(guān)系變更、高層人事變動(dòng)、公司章程修改以及組織結(jié)構(gòu)調(diào)整；

（2）保證人生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)狀況是否發(fā)生重大訴訟、仲裁，可能影響其履約保證責(zé)任；

（3）保證人改變資本結(jié)構(gòu)；

（4）保證人為第三人債務(wù)提供保證擔(dān)?；蛘咭云渲饕Y產(chǎn)為自身或第三人債務(wù)設(shè)定抵押、質(zhì)押，可能影響履行保證責(zé)任；

（5）保證人有低價(jià)或無(wú)償轉(zhuǎn)讓有效資產(chǎn)、非法改制等逃債行為；

（6）保證人有惡意破產(chǎn)傾向。