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第一章 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理概述

第一節(jié) 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的概念

知識(shí)點(diǎn)一：物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)涵（?？键c(diǎn)）

物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理又稱(chēng)物業(yè)資產(chǎn)管理，是指為了滿(mǎn)足業(yè)主的目標(biāo)，綜合利用物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)組合投資管理的技術(shù)、手段和模式，以收益性物業(yè)為對(duì)象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個(gè)壽命周期的綜合性管理服務(wù)。

物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)既包括了以保證物業(yè)正常使用的運(yùn)行操作管理，也包括了將物業(yè)作為一種收益性資產(chǎn)所進(jìn)行的資本投資決策、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、租賃管理、成本控制、物業(yè)價(jià)值和經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)估等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

 

例：（2011）關(guān)于物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理內(nèi)涵的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是(　　)。

a.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理是以收益性物業(yè)為對(duì)象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個(gè)壽命周期的綜合性管理服務(wù)

b.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理就是對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理

c.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理既包括保證物業(yè)正常使用的運(yùn)行操作管理活動(dòng)，也包括將物業(yè)作為一種收益性資產(chǎn)所進(jìn)行的一系列的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)

d.收益性物業(yè)通過(guò)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)，為業(yè)主或者投資者創(chuàng)造利潤(rùn)和回報(bào)

 

知識(shí)點(diǎn)二：物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的管理對(duì)象（必考點(diǎn)）

通常為收益性物業(yè)。

管理對(duì)象	內(nèi)  容
寫(xiě)字樓	寫(xiě)字樓是為商務(wù)、辦公活動(dòng)提供空間的建筑，主要由作為辦公空間的辦公室部分和公用 部分(如電梯、樓梯、衛(wèi)生間、飲水間、走廊等)構(gòu)成，包括企業(yè)自用寫(xiě)字樓、出租寫(xiě)字樓和自用出租復(fù)合型寫(xiě)字樓三種類(lèi)型。   我國(guó)尚無(wú)統(tǒng)一的寫(xiě)字樓分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)，專(zhuān)業(yè)人員主要依照其所處的位置、樓宇設(shè)計(jì)裝修狀況 和收益能力等進(jìn)行分類(lèi)。國(guó)外通常將寫(xiě)字樓分為甲、乙、丙三個(gè)等級(jí)

 

零售商業(yè)物業(yè)

零售商業(yè)物業(yè)是用于零售商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的建筑，包括從小型店鋪到大型購(gòu)物中心的各種 零售商業(yè)空間。   零售商業(yè)物業(yè)的分類(lèi)主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營(yíng)商品的特點(diǎn)及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍三個(gè) 方面。其類(lèi)型有：   (1)區(qū)域購(gòu)物中心。是指規(guī)模巨大，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、飲食等于一體，包括百貨店、大賣(mài)場(chǎng)以及眾多專(zhuān)業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級(jí)商業(yè)中心。    區(qū)域購(gòu)物中心所包含的內(nèi)容比較廣泛，在服務(wù)功能上表現(xiàn)為復(fù)合性，在經(jīng)營(yíng)管理上表現(xiàn) 為一致性，在服務(wù)設(shè)施上體現(xiàn)為完整性，在服務(wù)范圍上面向商圈內(nèi)所有居民。

零售商業(yè)物業(yè)

(2)市級(jí)購(gòu)物中心。市級(jí)購(gòu)物中心的建筑規(guī)模一般在3萬(wàn)平方米以上，其商業(yè)輻射區(qū)域 可覆蓋整個(gè)城市，服務(wù)人口在30萬(wàn)人以上，年?duì)I業(yè)額在5億元人民幣以上。按所服務(wù)的對(duì) 象不同，市級(jí)購(gòu)物中心也有高檔和中檔之分。   (3)地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)。地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)的建筑規(guī)模一般在1萬(wàn)一3萬(wàn)平方米之間，商業(yè)服務(wù) 區(qū)域以城市中的某一部分為主，服務(wù)人口l0萬(wàn)～30萬(wàn)人，年?duì)I業(yè)額在1億～5億元人民幣 之間。

 

零售商業(yè)物業(yè)

(4)居住區(qū)商場(chǎng)。居住區(qū)商場(chǎng)的建筑規(guī)模一般在3 000～10 000 m2之間，商業(yè)服務(wù)酬 以城市中的某一居住小區(qū)為主，服務(wù)人口l萬(wàn)一5萬(wàn)人，年?duì)I業(yè)額在3 000萬(wàn)～l0 000萬(wàn)j 人民幣之間。   (5)鄰里服務(wù)性商店。這些商店的建筑規(guī)模一般在3 000 m2以下，且以500～1 000_ 建筑面積者居多，服務(wù)人口在1萬(wàn)人以下，年?duì)I業(yè)額在3 000萬(wàn)元人民幣以下。   (6)特色商店。特色商店的特色主要表現(xiàn)在其所經(jīng)營(yíng)的商品或服務(wù)的特殊性，以及到 方式的靈活性

 

出租型別墅 或公寓	用于出租經(jīng)營(yíng)的居住建筑主要是別墅和公寓，這是經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)的重要類(lèi)型。   (1)別墅是指在風(fēng)景區(qū)或在郊外建造的供休養(yǎng)的住所。   (2)公寓是指包含有許多住宅單元的建筑物，通常不分割產(chǎn)權(quán)出售，供出租或短期居住
工業(yè)物業(yè)	工業(yè)物業(yè)是指為人類(lèi)生產(chǎn)活動(dòng)提供入住空間的物業(yè)，包括工業(yè)廠房、倉(cāng)儲(chǔ)用房、高新劃產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房(又稱(chēng)工業(yè)寫(xiě)字樓)等。    用于出租經(jīng)營(yíng)的工業(yè)物業(yè)常常出現(xiàn)在工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)、科技園區(qū)和高新技術(shù)刊 園區(qū)

 

酒店和休閑 娛樂(lè)設(shè)施

酒店和休閑娛樂(lè)設(shè)施是為人們的商務(wù)或公務(wù)旅行、會(huì)議、旅游、休閑、康體娛樂(lè)活動(dòng)提供入住空間的建筑，包括酒店、休閑度假中心、康體中心、賽馬場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)等。   酒店與休閑娛樂(lè)設(shè)施的差別主要表現(xiàn)在：   (1)服務(wù)對(duì)象不同。   (2)地理位置不同。   (3)服務(wù)內(nèi)容不同。   (4)建筑設(shè)計(jì)和裝潢風(fēng)格不同

 

例：建筑面積在10萬(wàn)m²以上，有效商業(yè)服務(wù)半徑可達(dá)到200km，由專(zhuān)業(yè)購(gòu)物中心管理集團(tuán)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的零售商業(yè)物業(yè)是（  a ）。

a. 區(qū)域購(gòu)物中心

b. 市級(jí)購(gòu)物中心

c. 地區(qū)購(gòu)物中心

d. 居住區(qū)商場(chǎng)

 

例：國(guó)外一般將寫(xiě)字樓分為（    ）。

a. 一、二、三級(jí)

b. 甲、乙、丙級(jí)

c. a、b、c級(jí)

d. 5a、4a、3a級(jí)

 

例：收益性物業(yè)包括(  )。

a．寫(xiě)字樓

b．工業(yè)物業(yè)

c．酒店和休閑娛樂(lè)設(shè)施

d．商業(yè)物業(yè)

e．出租型別墅

 

知識(shí)點(diǎn)三：物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的目標(biāo)

物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的目標(biāo)，是從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命的全壽命周期內(nèi)，持續(xù)滿(mǎn)足租戶(hù)正常空間使用需求，在實(shí)現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值以及未來(lái)發(fā)展?jié)摿Α?/span>

 

知識(shí)點(diǎn)四：物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)（?？键c(diǎn)）

物業(yè)管理企業(yè)以公司的形式存在。作為公司，一般應(yīng)具有以下五個(gè)特征：

①依照有關(guān)法律進(jìn)行登記注冊(cè)；

②由兩個(gè)以上股東共同出資經(jīng)營(yíng)；

③以營(yíng)利為目的；

④具有法人資格；

⑤是經(jīng)濟(jì)組織。

物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理屬于服務(wù)性行業(yè)，同時(shí)又是經(jīng)營(yíng)性行為，因此，物業(yè)管理企業(yè)既是服務(wù)性單位，又是經(jīng)營(yíng)性企業(yè)組織。現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)完全按照自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、自我約束、自我發(fā)展的機(jī)制來(lái)運(yùn)作，靠提供經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)來(lái)獲得報(bào)酬，取得盈利。

 

物業(yè)管理企業(yè)劃分為管理型、專(zhuān)業(yè)型和綜合型三種：

1．管理型物業(yè)管理企業(yè)

是具有策略性物業(yè)管理能力的企業(yè)，受業(yè)主委托對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理績(jī)效承擔(dān)綜合責(zé)任，在物業(yè)管理活動(dòng)中處在總包的位置。管理型物業(yè)管理企業(yè)的工作重點(diǎn)在于物業(yè)管理工作的規(guī)劃與計(jì)劃、物業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)與租賃管理、預(yù)算與成本管理、專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理服務(wù)采購(gòu)與分包商管理、現(xiàn)金流管理、績(jī)效評(píng)價(jià)和客戶(hù)關(guān)系管理等。有利于提升物業(yè)管理工作的管理內(nèi)涵，提高物業(yè)管理體系運(yùn)行效率，為業(yè)主提供更加滿(mǎn)足其多元化目標(biāo)需求的服務(wù)。

 

2．專(zhuān)業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)

專(zhuān)業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)是具有物業(yè)運(yùn)行過(guò)程中某種專(zhuān)業(yè)管理能力的企業(yè)，通常以專(zhuān)業(yè)分包的形式，也以直接接受業(yè)主委托的形式，在成本、績(jī)效或成本加績(jī)效合同的基礎(chǔ)上，獲得物業(yè)管理業(yè)務(wù)。由于物業(yè)管理工作涉及的清潔、安全、電梯等建筑設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)、建筑維護(hù)與維修、環(huán)境綠化、停車(chē)場(chǎng)具有很強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)性，設(shè)立專(zhuān)業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)，既能提高管理效率和質(zhì)量，也能有效控制和降低管理成本，提高物業(yè)管理企業(yè)的勞動(dòng)生產(chǎn)率和效益。

 

3．綜合型物業(yè)管理企業(yè)

綜合型物業(yè)管理企業(yè)是同時(shí)具備物業(yè)策略管理和物業(yè)運(yùn)行管理能力的企業(yè)。綜合型物業(yè)管理企業(yè)一般在公司總部設(shè)置管理層，履行策略性物業(yè)管理的職能，同時(shí)還設(shè)置若干專(zhuān)業(yè)化的分公司，履行物業(yè)運(yùn)行過(guò)程中專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理的職能。

鑒于物業(yè)管理企業(yè)通常要對(duì)多個(gè)地點(diǎn)的多個(gè)物業(yè)同時(shí)實(shí)施管理，因此從管理的層次上，又可以分為公司管理、現(xiàn)場(chǎng)管理和現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)三個(gè)層次。管理型和綜合型物業(yè)管理企業(yè)，也能為業(yè)主提供物業(yè)管理顧問(wèn)、咨詢(xún)服務(wù)。

 

例：綜合型物業(yè)服務(wù)企業(yè)具備的能力是(    )。

a．物業(yè)策略管理能力   

b．物業(yè)運(yùn)行管理能力

c．物業(yè)策略管理和物業(yè)運(yùn)行管理能力

d．專(zhuān)業(yè)管理能力

 

例：綜合型物業(yè)服務(wù)企業(yè)是具備物業(yè)策略管理和(    )的企業(yè)。

a．物業(yè)運(yùn)行管理能力   

b．風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整的能力

c．個(gè)性化服務(wù)   

d．經(jīng)濟(jì)實(shí)用