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• 第 1 章  土地估價概念

知識點1  土地估價的概念

知識點2  土地估價的作用及現(xiàn)實意義

知識點3  土地估價的服務(wù)方向

知識點4  我國土地估價的產(chǎn)生背景和發(fā)展過程

知識點1  土地估價的概念（掌握）

土地估價就是估價人員依據(jù)土地估價的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場交易資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地的經(jīng)濟和自然屬性，按地產(chǎn)的質(zhì)量、等級及其在現(xiàn)實經(jīng)濟活動中的一般收益狀況，充分考慮社會經(jīng)濟發(fā)展、土地利用方式、土地預(yù)期收益、土地利用政策等因素對土地收益的影響，綜合評定出某塊土地或多塊土地在某一權(quán)利狀態(tài)下及某一時點的價格的過程，即土地價格是土地在某一權(quán)利狀態(tài)下某一時點的價格。

知識點2  土地估價的作用及現(xiàn)實意義（掌握）

土地估價具有兩個基本功能：一是滿足社會對土地價值狀況了解的需要；二是滿足在建立社會和經(jīng)濟秩序中對土地價值狀況鑒證的需要。

具體地體現(xiàn)在以下幾點：

（1）有助于土地交易的順利進(jìn)行

買賣雙方通過專業(yè)機構(gòu)和人員的土地估價，可以了解土地市場狀況，從而使交易迅速。

（2）有助于企業(yè)投資決策

若地價貴，則可減少土地投資而增加資本、勞動的投入；若地價低廉，則可增加土地投資而減少資本、勞動投入。

（3）有助于土地市場完善

土地市場配置的基礎(chǔ)是土地資產(chǎn)的量化，而量化的基本手段是估價。另外，城鎮(zhèn)土地使用稅的征收、土地增值稅的征收、土地抵押、發(fā)行土地債券等土地融資手段，也要以土地資產(chǎn)量化為前提。

  （4）有助于土地市場管理

  土地市場管理的核心是土地價格管理，由于土地價格隨市場因素波動較大，土地投機極易發(fā)生。為防止地價波動過大和土地投機行為，必須了解該地區(qū)的土地真實價值，把專業(yè)人員評估的土地價格作為控制地價水平的依據(jù)。

知識點3  土地估價的服務(wù)方向（掌握）

(1)為國有土地使用權(quán)出讓（包括國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓價格評估）、轉(zhuǎn)讓、租賃、收回、收購儲備、作價入股、清產(chǎn)核資等提供地價參考；

(2)為集體土地所有權(quán)征收補償、集體土地使用權(quán)作價人股和轉(zhuǎn)讓等提供地價參考；

(3)為土地使用權(quán)抵押提供地價參考；

(4)為企業(yè)設(shè)立、重組、改制、上市、增資擴股、產(chǎn)權(quán)交易、資產(chǎn)置換、合并，分立、破產(chǎn)、關(guān)閉、清算等經(jīng)濟活動提供地價參考；

(5)確定和更新城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價；

(6)實現(xiàn)城市地價動態(tài)監(jiān)測；

(7)對農(nóng)用地進(jìn)行分等定級；

(8)確定農(nóng)用地綜合區(qū)片價；

(9)為土地增值稅等有關(guān)不動產(chǎn)稅費征收提供地價參考；

(10)為司法鑒定提供地價參考。

知識點4  我國土地估價的產(chǎn)生背景和發(fā)展過程（掌握）

ü    建立了與我國市場經(jīng)濟體系相適應(yīng)的土地估價制度和土地估價師資格制度；

ü   形成了一整套具有中國特色的土地估價理論方法體系與土地估價的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系；

ü   形成了一只具有規(guī)模、專門提供土地估價中介服務(wù)的專業(yè)隊伍；

ü   有力地配合土地使用制度改革和土地市場建設(shè)；

ü   有力地配合國有企業(yè)改革；

ü   土地估價行業(yè)已初步走上政府監(jiān)管、行業(yè)自律、獨立公正、自主發(fā)展的道路。

本章小結(jié)：

  本章主要考點是土地估價定義、作用及服務(wù)方向，分值在2分左右，以判斷、單選題居多，較容易。