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第二章   建設(shè)用地制度與政策

第一部分：歷年考情分析

（預(yù)計(jì)2015年會(huì)考6分左右。重點(diǎn)章節(jié)）

第二部分：內(nèi)容詳解

第一節(jié)       集體土地征收

◆集體土地的概念：

集體土地是指農(nóng)民集體所有的土地。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

集體土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；（但是符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。）

◆征收和征用的關(guān)系：★★

【背景】在很長(zhǎng)一段時(shí)間，我國(guó)沒有區(qū)分征收和征用兩種不同的情形，統(tǒng)稱為“征用”，2004年，《憲法》將原“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征用?！备臑椤皣?guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償?！?/span>

【征收和征用的異同】

（2013單選）征收集體土地是國(guó)家依法強(qiáng)制取得集體土地（? ）的行為。

a.所有權(quán)??? ?? b.使用權(quán)???

c.承包經(jīng)營(yíng)權(quán)??? d.地役權(quán)

【答案】a

（2010判斷）國(guó)家對(duì)集體土地實(shí)行征收或者征用后，土地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。（ ）

【答案】×

【解析】征用是在土地所有權(quán)不變的前提下，有條件的使用權(quán)的改變，是因搶險(xiǎn)救災(zāi)等緊急需要而強(qiáng)制使用的行為，一旦緊急需要結(jié)束，被征用的土地應(yīng)當(dāng)如數(shù)返還給原權(quán)利人。

知識(shí)點(diǎn)一、征收集體土地的3特點(diǎn)（了解）

1.強(qiáng)制性

2.要妥善安置被征地單位和人員的生產(chǎn)和生活，保證被征地農(nóng)民的生活水平不因征收土地而降低

3.被征收后的土地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，即集體土地變?yōu)閲?guó)有土地

知識(shí)點(diǎn)二、征收集體土地應(yīng)遵守的5原則（了解）★★

知識(shí)點(diǎn)三、征收、征用集體土地的政策規(guī)定（掌握）★★★

（一）征收土地的范圍

對(duì)于征收的集體土地，其土地所有權(quán)屬于國(guó)家，用地單位只有土地使用權(quán)。

（二）征收土地批準(zhǔn)權(quán)限的規(guī)定

1.在征地報(bào)批前，當(dāng)?shù)赝恋匦姓鞴懿块T應(yīng)做三項(xiàng)工作：

①告知征地情況；

②確認(rèn)征地調(diào)查結(jié)果；

③組織征地聽證。

2.對(duì)擬征土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑，被征收土地的集體組織和個(gè)人有申請(qǐng)聽證的權(quán)利。

3.征收土地批準(zhǔn)權(quán)限的規(guī)定：

①征收土地實(shí)行兩級(jí)審批制度，即由國(guó)務(wù)院和省級(jí)人民政府審批；

②建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)；

③征收以下土地需由國(guó)務(wù)院審批：

1）基本農(nóng)田；

2）基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的；

3）其他土地超過70公頃的。

④其他用地和已經(jīng)批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)的具體項(xiàng)目，由省級(jí)人民政府審批并報(bào)國(guó)務(wù)

院備案。

(2013多選)下列征收集體土地中，屬于應(yīng)由省級(jí)人民政府批準(zhǔn)征收的有(??? )。

a．基本農(nóng)田10hm2??? b．基本農(nóng)田20hm2

c．其他土地60hm2 ?? d．基本農(nóng)田以外的耕地20hm2

e．基本農(nóng)田以外的耕地40hm2

【答案】cd

（2011單選）征收基本農(nóng)田，須經(jīng)（? ）批準(zhǔn)。

a．  國(guó)務(wù)院

b．  省級(jí)人民政府

c．  市級(jí)人民政府

d．  縣級(jí)人民政府

【答案】a

（三）申請(qǐng)征地不得化整為零★★

◆一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目需要征收的土地，應(yīng)當(dāng)根據(jù)總體設(shè)計(jì)一次申請(qǐng)批準(zhǔn)，不得化整為零；

分期建設(shè)的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)分期征地，不得先征待用；

鐵路、公路和輸油、輸水等管線建設(shè)需要征收的土地，可以分段申請(qǐng)批準(zhǔn)，辦理征地手續(xù)。

◆臨時(shí)用地

1.由建設(shè)單位向批準(zhǔn)工程項(xiàng)目用地的機(jī)關(guān)提出臨時(shí)用地的數(shù)量和期限的申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后，同集體土地所有權(quán)單位簽訂《臨時(shí)用地協(xié)議》后方可使用。

2.臨時(shí)使用土地的期限，最多不得超過2年，并不得改變批準(zhǔn)的用途，不得從事生產(chǎn)性、營(yíng)業(yè)性或其他經(jīng)營(yíng)性的活動(dòng)，不得修建永久性建筑。

【記憶技竅】“不變不建，不兩年”

3.臨時(shí)用地超過批準(zhǔn)的時(shí)間，可再提出申請(qǐng)，不退地又不申請(qǐng)的按違章用地處理。

（四）對(duì)被征地單位和農(nóng)民進(jìn)行安置、補(bǔ)償和補(bǔ)助★★★

征收土地由用地單位支付：

①土地補(bǔ)償費(fèi)；

②安置補(bǔ)助費(fèi)；

③地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。

（五）聯(lián)營(yíng)使用集體土地政策★

◆聯(lián)營(yíng)企業(yè)使用集體土地兩種方式：

①按照國(guó)家建設(shè)用地的規(guī)定實(shí)行征收；

②由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織按照協(xié)議將土地使用權(quán)作為聯(lián)營(yíng)條件。

（六）征收土地公告

◆被征收土地所在的市、縣人民政府，在收到征收土地方案后，10日內(nèi)應(yīng)以書面或其他形式進(jìn)行公告。

◆注意兩個(gè)公告

（七）合理使用征地補(bǔ)償相關(guān)費(fèi)用

◆耕地占用稅用于土地開發(fā)和農(nóng)業(yè)發(fā)展；

◆菜田基金、土地復(fù)墾費(fèi)、土地荒蕪費(fèi)、防洪費(fèi)用于菜田開發(fā)建設(shè)和土地的調(diào)整和治理；

◆征地管理費(fèi)用于土地管理部門的各種業(yè)務(wù)開支

【記憶技竅】說白了“?？顚Ｓ谩?/span>

（八）特殊征地按特殊政策辦理★

1.大中型水利、水電工程建設(shè)征收土地的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和安置費(fèi)用，由國(guó)務(wù)院另行規(guī)定；

2.征收林地、園林等按林業(yè)管理部門的規(guī)定辦理；

3.征收土地發(fā)現(xiàn)文物、古跡、古樹等應(yīng)報(bào)主管部門處理后方可征地；

4.遷移烈士墓、華僑墓按主管部門規(guī)定辦理；

5.用地范圍內(nèi)的國(guó)防設(shè)施，經(jīng)協(xié)商后方可征收。

【記憶技竅】一句話“歸誰(shuí)管去找誰(shuí)”

知識(shí)點(diǎn)四、征收集體土地補(bǔ)償?shù)姆秶蜆?biāo)準(zhǔn)（掌握）★★★

◆在征地告知后，凡被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶在擬征土地上搶栽、搶種、搶建的地上附著物和青苗，征地時(shí)一律不予補(bǔ)償。

◆征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括4部分：【1補(bǔ)助+2補(bǔ)償+1保障】

??? 1.土地補(bǔ)償費(fèi)；

??? 2.安置補(bǔ)助費(fèi)；

??? 3.地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)；

4.除要依法足額支付上述費(fèi)用外，還應(yīng)當(dāng)安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。

【注意1】在人均耕地特別少的地區(qū)，按前述標(biāo)準(zhǔn)支付的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省級(jí)人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但土地補(bǔ)償和安置補(bǔ)助費(fèi)之和不得超過該土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍。

【注意2】依照現(xiàn)行法律規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，不足以支付因征地而導(dǎo)致無(wú)地農(nóng)民社會(huì)保障費(fèi)用的，省、自治區(qū)、直轄市人民政府應(yīng)當(dāng)批準(zhǔn)增加安置補(bǔ)助費(fèi)。

土地補(bǔ)償和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和達(dá)到法定上限（指30倍），尚不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，當(dāng)?shù)厝嗣裾梢杂?/span>國(guó)有土地有償使用收入予以補(bǔ)貼。

【注意3】省、自治區(qū)、直轄市人民政府要制訂并公布各市縣征地的統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)或區(qū)片綜合地價(jià)，征地補(bǔ)償做到同地同價(jià)，國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目必須將征地費(fèi)用足額列入概算。

【注意4】對(duì)有穩(wěn)定收益的項(xiàng)目，農(nóng)民可以經(jīng)依法批準(zhǔn)的建設(shè)用地使用權(quán)入股。

【相關(guān)鏈接】p22 全民所有制企業(yè)、城鎮(zhèn)集體所有制企業(yè)同農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織共同投資興辦的聯(lián)營(yíng)企業(yè)所使用的集體土地，必須持縣級(jí)以上人民政府按照國(guó)家基本建設(shè)程序批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書或者其他批準(zhǔn)文件，由聯(lián)營(yíng)企業(yè)向縣級(jí)以上人民政府土地管理部門提出用地申請(qǐng)。

對(duì)有穩(wěn)定收益的項(xiàng)目，農(nóng)民可以將依法批準(zhǔn)的建設(shè)用地使用權(quán)入股。（? ）（2007真題）【答案】√

◆臨時(shí)用地補(bǔ)償★★

征用臨時(shí)用地，應(yīng)當(dāng)與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂《臨時(shí)用地協(xié)議》，并按該土地前3年平均年產(chǎn)值逐年給予補(bǔ)償。

但臨時(shí)用地逐年累計(jì)的補(bǔ)償費(fèi)最高不得超過按征收該土地標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和。

【相關(guān)鏈接】p22? 臨時(shí)使用土地的期限，最多不得超過2年。

◆怎樣合理的使用土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)？

【記憶技竅】“有組織的給組織，無(wú)組織的給個(gè)人?！?/span>

知識(shí)點(diǎn)五、征收集體土地的工作程序，包括三種情況（了解）★

【注意】以上相關(guān)工作具體實(shí)施都是土地所在地的縣級(jí)以上土地管理部門；報(bào)批審查工作都是經(jīng)同級(jí)人民政府審核同意后報(bào)上一級(jí)土地管理部門審查。

【相關(guān)鏈接】p24? 征收集體土地補(bǔ)償非耕地的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市參照耕地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。