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第三節(jié)   國有土地上房屋征收評估

◆房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定。

◆2011年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)了《國有土地上房屋征收評估辦法》，原建設(shè)部的《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》同時廢止。

◆《房屋征收條例》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續(xù)沿用原有規(guī)定。

知識點一、房屋征收中由房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估、測算的內(nèi)容（主要評三塊價值）★

【延伸業(yè)務(wù)】

1.房屋征收中，以下測算內(nèi)容也可由房產(chǎn)評估機構(gòu)評估：房屋征收當事人對房屋室內(nèi)裝飾裝修、機器設(shè)備、物資搬遷費用以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補償協(xié)商不成時，可以通過委托評估機構(gòu)評估確定。

2.房屋征收部門擬定征收補償方案時，也可以委托評估機構(gòu)對征收范圍內(nèi)的房屋價值進行預(yù)評估。

（2014判斷）按照等價有償?shù)脑瓌t，被征收房屋價值的補償，不得高于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。（）

【答案】錯誤

【解析】為了保證被征收房屋價值的補償不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。參見教材p48。

知識點二、房屋征收評估機構(gòu)選定及委托（掌握）★★★

1．除三級暫定資質(zhì)外，其他資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)都可以從事房屋征收評估工作。

【相關(guān)鏈接】《估價理論》12章

目前，對不同資質(zhì)等級房地產(chǎn)估價機構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍有所限制，這種限制不是根據(jù)地域范圍而是根據(jù)估價目的確定的。如果估價業(yè)務(wù)超出了估價機構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍，就不應(yīng)承接該估價業(yè)務(wù)。

一級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事各類房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。

二級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。

三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。

暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、城鎮(zhèn)房屋拆遷、在建工程抵押以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。

（2011多選）下列房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)中，二級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事的業(yè)務(wù)有（?? ）。

a．司法鑒定

b．公司上市

c．房屋征收

d．企業(yè)清算

e．在建工程抵押

【答案】ace

2.房地產(chǎn)估價機構(gòu)如何選定？

首先由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)沒有協(xié)商或者經(jīng)協(xié)商達不成一致意見的，由房屋征收部門組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取隨機選定等方式確定，如進行搖號、抽簽等

（2007判斷）城市房屋拆遷估價機構(gòu)的確定，采用拆遷人、被拆遷人投票的方式?jīng)Q定。

【答案】×

房地產(chǎn)估價機構(gòu)選定后，一般由房屋征收部門作為委托人在規(guī)定時間內(nèi)向其出具《房屋征收評估委托書》，并與其簽訂《房屋征收評估委托合同》。

《房屋征收評估委托合同》應(yīng)當載明下列10事項：

（一）委托人和房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的基本情況；（甲乙方）

（二）委托人應(yīng)提供的評估所需資料（甲方的事）

（三）評估費用及收取方式（乙方的事）

（四）評估目的、評估對象、評估時點等評估基本事項（乙方的事）

（五）評估報告交付時間、方式（乙方的事）

（六）負責本評估項目的注冊房地產(chǎn)估價師

（七）評估過程中雙方的權(quán)利和義務(wù)（甲乙方）

（八）違約責任（甲乙方）

（九）解決爭議的方法（甲乙方）

（十）其他需要載明的事項

《房屋征收評估報告》必須由負責房屋征收評估項目的兩名以上注冊房也產(chǎn)估價師簽字，并加蓋房地產(chǎn)估價機構(gòu)公章。

（2012單選）國有土地上被征收房屋價值的房地產(chǎn)估價機構(gòu)，首先由（? ）選定。

a．被征收人協(xié)商

b．房屋征收部門

c．市、縣級人民政府

d．房屋征收實施單位

【答案】a

知識點三、房屋征收評估原則和要求（掌握）★★★

（一）房屋征收評估原則

房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預(yù)。

（二）   房屋征收評估基本事項【注意】案例問答題的考點

（2014多選）國有土地上房屋征收價值評估不考慮被征收房屋的（）等因素的影響。

a.租賃???? b.查封??? c.抵押??? d.土地使用權(quán)??? e.供求關(guān)系

【答案】abc

【解析】本題考查的是房屋征收的原則。參見教材p50。

（2012單選）國有土地上被征收房屋價值評估的評估時點是（?? ）之日。

a．房屋征收決定作出???? b．房屋征收決定公告

c．房屋征收補償協(xié)議簽訂 d．房屋征收實施

【答案】b

用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點應(yīng)當與被征收房屋價值評估的評估時點一致。（? ）（2012真題）

【答案】√（2012判斷、2008單選、2007單選）

（三）實地查勘、評估方法和技術(shù)協(xié)調(diào)

拆遷公益事業(yè)房屋時，如不能優(yōu)先選取用市場比較法估價，則主要選用收益法估價。（ ）（2010真題）

【答案】×

【解析】公益事業(yè)房屋，應(yīng)采用成本法

知識點四、房屋征收評估異議處理和爭議調(diào)處（掌握）★★★

（一）房屋征收評估異議處理

被征收人或者房屋征收部門對評估報告有疑問的，房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當向其解釋和說明，包括房屋征收評估的依據(jù)、原則、程序、辦法、參數(shù)選取和評估結(jié)果產(chǎn)生的過程等。

房屋征收當事人對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向原房地產(chǎn)估價機構(gòu)書面申請復(fù)核評估。該房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當自收到書面復(fù)核評估申請之日起10日內(nèi)對評估結(jié)果進行復(fù)核。

復(fù)核后：

a.改變原評估結(jié)果的，應(yīng)當重新出具評估報告；

b.評估結(jié)果沒有改變的，書面告知復(fù)核評估申請人。

（二）房屋征收評估爭議調(diào)處

被征收人或者房屋征收部門對房地產(chǎn)估價機構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

評估專家委員會應(yīng)當自收到鑒定申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定評估報告的評估依據(jù)、評估假設(shè)、評估技術(shù)路線、評估方法選用、參數(shù)選取、評估結(jié)果確定方式等評估技術(shù)問題進行審核，出具書面鑒定意見。

經(jīng)鑒定：

a.評估報告不存在問題的，應(yīng)維持評估報告；

b.評估報告存在技術(shù)問題的，出具報告的房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當改正錯誤，重新出具評估報告。

c.被征收人或者房屋征收部門對鑒定意見不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

城市房屋拆遷當事人對拆遷估價報告有異議的可以（? ）。（2008真題）

a．向原估價機構(gòu)申請復(fù)估

b．申請行政復(fù)議

c．向人民法院提起訴訟

d．自行委托估價機構(gòu)評估

e．申請估價專家委員會鑒定

【答案】abce

（2007真題綜合題）

(三）評估專家委員會及其工作機制

省、自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和設(shè)區(qū)城市的房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當成立房地產(chǎn)價格評估專家委員會。評估專家委員會由房地產(chǎn)估價師以及價格、房地產(chǎn)、土地、城市規(guī)劃、法律等方面的專家組成。

專家組成員應(yīng)為3人以上單數(shù)，其中房地產(chǎn)估價師不得少于1/2。

【易混淆點】p29? 招標出讓方式中：評標小組由出讓人代表、有關(guān)專家組成，成員人數(shù)為5人以上的單數(shù)。

房地產(chǎn)估價專家委員會對估價報告的鑒定內(nèi)容包括（ ）。（2010真題）
a．估價方法選用
b．估價結(jié)果確定方式
c．估價師的職業(yè)道德
d．估價技術(shù)路線
e．估價參數(shù)選取

【答案】abde

知識點五、房屋征收評估收費（掌握）★

房屋征收評估、鑒定費用由委托人承擔，所謂委托人是指：（1）房屋征收評估的費用由房屋征收部門承擔，（2）鑒定費用由進行委托的房屋征收當事人承擔。

【特殊情況】但鑒定改變原評估結(jié)果的，鑒定費用由原房地產(chǎn)估價機構(gòu)承擔。房地產(chǎn)估價機構(gòu)受托進行復(fù)核評估的，不再收取評估費用。

知識點六、對違規(guī)房地產(chǎn)估價機構(gòu)和人員的處罰（掌握）★

房地產(chǎn)估價機構(gòu)或者房地產(chǎn)估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，要進行處罰。具體的法律責任包括：

?? 一是給予警告、罰款、吊銷證書等行政處罰。即由房地產(chǎn)估價機構(gòu)或者房地產(chǎn)估價師的發(fā)證機關(guān)（即住建部）責令限期改正，給予警告；情節(jié)嚴重的吊銷資質(zhì)證書、注冊證書。

二是將有關(guān)處罰記入信用檔案。

三是造成損失的，依法承擔賠償責任。

四是構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

【2015教材新增】

2011年8月，某城市作出房屋征收決定，被征收國有土地由甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱甲企業(yè)）開發(fā)經(jīng)濟適用住房，項目總投資預(yù)算為6000萬元。劉某自有的一套住宅被征收，選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補償方式。補償協(xié)議約定，劉某取得該項目的一套經(jīng)濟適用住房和部分貨幣補償 。（2011真題綜合題）

1.劉某應(yīng)獲得的補償為（? ）

a．被征收房屋價值的補償

b．劉某精神損失補償

c．因征收房屋造成的搬遷臨時安置的補償

d．因征收房屋造成的劉某誤工損失補償

【答案】acd

2.關(guān)于該項目開發(fā)建設(shè)的說法，正確的為（ ）。

a．該項目可采用劃撥方式供地

b．甲企業(yè)通過招標投標方式成為該項目的建設(shè)單位

c．該項目的資本金最低為2100萬元

d．該項目開發(fā)利潤應(yīng)控制在3%以內(nèi)

【答案】abd