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1.要求

公式的基本原理，利息的計(jì)算。

2.出題模式：綜合題和選擇題

（一）綜合題

【例題1·綜合題】被評(píng)估對(duì)象為一宗待開(kāi)發(fā)商業(yè)用地，土地面積5 000平方米，該宗地的使用權(quán)年限自評(píng)估基準(zhǔn)日起為40年，當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃規(guī)定，待估宗地的容積率為5，覆蓋率為60%。評(píng)估師根據(jù)城市規(guī)劃的要求及房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)，認(rèn)為待估宗地的最佳開(kāi)發(fā)方案為建設(shè)一幢25 000平方米的大廈，其中l(wèi)-2層為商場(chǎng)，每層建筑面積為3 00O平方米，3層及3層以上為寫(xiě)字樓，3-5層每層建筑面積為l 900平方米。

評(píng)估師根據(jù)相關(guān)資料，經(jīng)分析、測(cè)算得到如下數(shù)據(jù)資料：

（1）將待估宗地開(kāi)發(fā)成七通一平的建筑用地需要投資500萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)期為1年，投資在1年內(nèi)均勻投入；

（2）大廈建設(shè)期為2年，平均每平方米建筑面積的建筑費(fèi)用為3 000元，所需資金分兩年投人，第一年投入所需資金的60%，第二年投入所需資金的40%，各年投資均勻投入；

（3）專業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi)用的10%；

（4）預(yù)計(jì)大廈建成后即可出租，其中1-2層每平方米建筑面積的年租金為2 000元，出租率可達(dá)100%，第3至第5層（即寫(xiě)字樓部分的1至3層）平均每天每平方米建筑面積租金為2元，第6層及以上各層平均每天每平方米建筑面積租金為2.5元，寫(xiě)字樓平均空置率約為10%；

（5）管理費(fèi)用為租金的5%，稅金為租金的l7.5%，保險(xiǎn)費(fèi)為建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)用的0.1%，維修費(fèi)用為建筑費(fèi)用的l%，年貸款利率為5%，復(fù)利計(jì)息；

（6）開(kāi)發(fā)商要求的利潤(rùn)為建筑費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)用、地價(jià)及土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用之和的25%；

（7）房地產(chǎn)綜合資本化率為8%；

（8）每年按365天計(jì)算：

（9）本項(xiàng)目不考慮所得稅因素。

【根據(jù)】上述條件，試對(duì)該宗地的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估（要求：評(píng)估結(jié)果保留兩位小數(shù)）。

[答案]

（1）1-2樓面積：3 000×2=6 000=0.6（萬(wàn)平方米）

（2）3-5層面積：1 900×3=5 700（平方米）=0.57（萬(wàn)平方米）

（3）6層及以上面積2.5-0.6-0.57=1.33（萬(wàn)平方米）

（4）年總收入（萬(wàn)元）

=0.6×2 000+0.57×2×365×0.9+1.33&

（責(zé)任編輯：中大編輯）

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