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三、綜合題(總分：50 分，共：4 小題)

41、評估機構于 2014 年 1 月對某公司進行評估，該公司擁有甲企業(yè)發(fā)行的非上市普通股票

100 萬股，每股面值 1 元。經調查,由于甲企業(yè)產品老化,評估基準日以前的幾年內,該股票 的收益率每年都在前一年的基礎上下降 3%，2013 年度的收益率為 10%，如果甲企業(yè)沒有新 產品投放市場，預計該股票的收益率仍將保持每年在前一年的基礎上下降 3%。已知甲企業(yè) 正在開發(fā)研制一個新產品，預計 2 年后新產品即可投放市場，并從投產當年起可使收益率提 高并保持在 12%左右，而且從投產后第 3 年起，甲企業(yè)將以凈利潤的 75%發(fā)放股利，其余的 25%用作企業(yè)的追加投資，凈資產利潤率將保持在 20%的水平，折現率為 15%。

第 1 小題 5 分 何謂股票的內在價值?股票的內在價值主要取決于什么?

答案：股票的內在價值，是一種理論價值或模擬市場價值，它是根據評估專業(yè)人員對股票未 來收益的預測，經過折現后得到的股票價值。股票的內在價值主要取決于公司的財務狀況、 管理水平、技術開發(fā)能力、公司發(fā)展?jié)摿?，以及公司面臨的各種風險。

第 2 小題 5 分

被評估公司所持甲企業(yè)股票 2014 年 1 月 1 日的評估值。(結果有小數的，保留小數點后兩 位)

答案：

①新產品投產以前，前兩年的收益率分別為：10%×(1-3%)=9.7%9.7%×(1-3%)=9.409%② 新產品投產以前，前兩年股票收益現值為:股票收益現值之和

③新產品投產后第一年、第二年收益現值之和：股票收益現值之和

④從新產品投產后第三年起該股票收益現值為：由于從新產品投產后第三年起股利增長率

=20%×25%=5%所以從新產品投產后第三年起至以后該股票收益現值

⑤該股票評估值=15.55+14.75+68.61=98.91(萬元)

答案分析：此題屬于分段型股利政策下股票價值評估。比較綜合，要求考生對各種股利政策 下的價值評估比較熟悉。做題時注意：(1)涉及到的時間點比較多，做題時可用時間軸標 注。(2)對新產品投產以前的兩年、新產品投產后的兩年的收益分別進行折現即可。(3) 從新產品投產第三年起，就屬于紅利增長性股票的評估。首先計算增長率 g=用于再投資的 比例凈資產利潤率=(1-留存比率)凈資產利潤率。這里采用的是趨勢分析法計算增長率。 然后再進行計算。注意：使用公式 P=R/(r-g)計算的 P，是在第 4 年年末的價值。所以還對 計算出來的第 4 年年末的價值，折現到評估基準日。

42、現要對甲企業(yè)的某項機器設備進行評估，其具體資料如下：

該機器設備賬面原值 160 萬元，凈值 98 萬元，按財務制度規(guī)定該資產折舊年限為 15 年，已 記折舊年限 8 年，在使用期間該資產的利用率為 85%?，F經市場調查確定：按現在市場材料 價格和工資費用水平，新建造相同構造的資產的全部費用支出為 300 萬元。經專業(yè)人員勘察

該項資產還能使用 5 年。又知該資產由于設計不合理，造成耗電量和維修的費用與現在同類 標準資產相比，每年多支出營運成本 5 萬元。(該企業(yè)的所得稅率為 25%，假定折現率為 10%， 年期為 5，折現率為 10%的年金現值系數為 3.791)。

第 1 小題 2 分 請簡述什么是復原重置成本和更新重置成本

答案：復原重置成本是指采用與評估對象相同的材料、建筑或制造標準、設計、規(guī)格及技術 等，以現時價格水平重新購建與評估對象相同的全新資產所發(fā)生的費用，即購置或建造一個

與被評估對象完全一樣的新資產的成本。 更新重置成本是指采用新型材料、現代建筑或制造標準、新型設計、規(guī)格和技術等，以現行 價格水平購建與評估對象具有同等功能的全新資產所需的費用，即在功能和效用上與被評估 資產相同或最接近的類似新資產的購置或構建成本。

第 2 小題 2 分 試確定該設備的重置成本。 答案：重置成本=300(萬元)

第 3 小題 2 分 試確定該設備的成新率

答案：實體性貶值率=8×85%÷(8×85%+5)×100%=57.63% 實體性貶值額=300×57.63%=172.89(萬元) 成新率=1-57.63%=42.37%

第 4 小題 2 分 試確定該機器設備的功能性貶值。

答案：功能性貶值=5×(1-25%)×(P/A,10%,5)=5×75%×3.791=14.22(萬元)

第 5 小題 2 分 求該機器設備評估值。

答案：評估價值=300-172.89-14.22=112.89(萬元)

43、某建筑物為單層框架結構，2014 年 12 月竣工，建筑面積為 2100 平方米，評估基準日 為 2016 年 12月 31 日。

(1)根據該建筑物竣工決算資料，計算得出建筑安裝工程費(綜合造價)為 2635000 元。

(2)前期費用及其他費用按綜合造價的百分比計算。其中：建設管理費為 2.3%;設計費為 1.8%;勘察設計費為 0.4%;上級單位管理費為 2.4%;監(jiān)理費為 1%;質量監(jiān)督費為 0.35%; 定額測定費為 1.25%;臨時施工費為 0.35%。

(3)建筑工期為 2 年，年貸款利率為 9.36%。

(4)建筑物設計使用年限為 60 年，使用年限成新率與現場打分鑒定的成新率按 4：6 比例 確定。

(5)該建筑物的結構：裝修：設備=0.8:0.09:0.11，分數分別為 92 分、90 分和 96 分

第 1 小題 5 分 應采用哪種方法核算建筑物的價值?

答案：: 本題應采用成本法核算建筑物的價值。 第 2 小題 5 分 采用該方法的前提條件是什么

答案：:

①被評估建(構)筑物處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)，被評估建(構)筑物 的實體特征、內部結構及其功能必須與假設的重置全新房地產具有可比性。

②被評估建(構)筑物應當具備可利用的歷史資料。成本法的應用是建立在歷史資料基礎上 的，許多信息資料、指標需要通過歷史資料獲得;同時，現時建(構)筑物與歷史資料要具 有相同性或可比性。

③建(構)筑物建造過程中的工程量是可以計量的，且該類建(構)筑物可以大量重復“生 產”。

④隨著時間的推移，建(構)筑物具有一定損耗特性。

第 3 小題 5 分 試根據上述條件評估該建筑物的價值 答案：:

①建筑安裝工程費用=2635000 元

②前期費用及其他費用：

=2635000×(2.3%+1.8%+0.4%+2.4%+1%+0.35%+1.25%+0.35%)=259547.5(元)

③資金成本=(2635000+259547.5)×[(1+9.36%)^2-1]=567218.31(元)

④使用年限法的成新率=(1-2/60)×100%=96.67%

⑤鑒定成新率=0.8×92%+0.09×90%+0.11×96%=92.26%

⑥綜合成新率=96.67%×40%+92.26%×60%=94%

⑦評估值=(2635000+259547.5+567218.31)×94%=3254059.9(元)

44、對某一金礦探礦權進行評估，該探礦權勘查程度較低、地質信息較少，預測勘查區(qū)內礦 石量 600 萬噸，Ag 平均品位約 2.5 克/噸。經調查分析，預測未來幾年 Ag 平均價格為 50 元

/克;經分析統(tǒng)計確定當地類似勘查程度和品位的金礦探礦權價值占資源毛價值的比例為 1.5%。

第 1 小題 5 分 資源品級探礦權價值估算法的定義和運用的前提條件是什么?

答案：資源品級探礦權價值估算法，是在了解勘查區(qū)內金屬礦產資源的品位和質級數據或有 關信息的基礎上，與已知礦產地的品位質級價值進行比較，分析確定單位資源品級價值，然 后分析并合理確定礦業(yè)權價值占資源毛價值的比例，從而估算礦業(yè)權價值的一種評估方法。 該方法運用的前提條件為：該區(qū)域的地質礦產特征能夠得到充分了解;具備可以分析影響該 評估對象價值的資料。

第 2 小題 5 分 市場法評估礦業(yè)權的基本操作步驟是什么

答案：①確定評估對象、評估范圍和評估基準日;②收集分析相關地質勘查資料，收集相近 交易案例;③分析對比各項可比較參數，確定合理的調整系數;④進行評定估算。

第 3 小題 5 分 請用資源品級探礦權價值估算法評估該探礦權的價值。 答案：①計算資源毛價值 資源毛價值=礦石量×礦石品位×單位金屬價格

=(600×10000 噸)×2.5 克/噸×50 元/克÷10000

=75000(萬元)

②計算探礦權價值 探礦權價值=資源毛價值×礦業(yè)權價值占資源毛價值的比例

=75000×1.5%

=1125(萬元)。

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