四、計(jì)算題(共2題，20分。要求列出算式、計(jì)算過(guò)程，需按公式計(jì)算的，要寫(xiě)出公式。僅有計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)算過(guò)程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答。)

1、某在建工程的土地使用權(quán)是2004年12月31日通過(guò)出讓方式獲得的，用途為商業(yè)，土地使用期限為40年，土地面積為700平米，容積率為15，土地取得費(fèi)用為80萬(wàn)元，已付清。從獲得土地使用權(quán)至正式動(dòng)工。時(shí)問(wèn)為1年。該工程正常施工期(不含裝修)為2年，建安成本為每平方米建筑面積2300元，管理費(fèi)用為建安成本的3%.至2007年6月30日已完成主體結(jié)構(gòu)，且已投入總開(kāi)發(fā)成本的55%，剩余費(fèi)用在施工期內(nèi)均勻投入，折現(xiàn)率為13%。

該在建工程建成后的最佳用途為餐館，建成時(shí)即投入40萬(wàn)元花一年時(shí)間裝修(假定裝修費(fèi)用支出發(fā)生在該年末)。然后出租營(yíng)業(yè)。預(yù)計(jì)第一年正常凈收益為60萬(wàn)元，此后每年凈收益以15%的比率增長(zhǎng)，為保持這種正常收益增長(zhǎng)，需要每隔4年在該年末進(jìn)行一次大裝修，正常大裝修費(fèi)用為40萬(wàn)元，當(dāng)年凈收益未扣除大裝修費(fèi)用。該類(lèi)餐館的報(bào)酬率為15%。

按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目(包括在建衛(wèi)程)在轉(zhuǎn)讓交易過(guò)程中，買(mǎi)方按售價(jià)的3%繳納有關(guān)稅費(fèi)，同類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷(xiāo)售費(fèi)用和銷(xiāo)售稅費(fèi)分別為售價(jià)的2%和6%。

請(qǐng)利用上述資料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測(cè)算該在建工程2007年6月30目的正常購(gòu)買(mǎi)總價(jià)。(10分)

2、某公司于2005年3月1日在某城市水源地附近取得一宗士地使用權(quán)，建設(shè)休閑度假村。該項(xiàng)目總用地面積10000平米，土地使用期限40年，建筑總面積為20000平米，并于2007年9月1日完成，該公司申請(qǐng)竣工驗(yàn)收。根據(jù)環(huán)保政策要求，環(huán)保管理部門(mén)在竣工驗(yàn)收時(shí)要求該公司必須對(duì)項(xiàng)目的排污系統(tǒng)進(jìn)行改造。請(qǐng)根據(jù)下列資料采用成本法評(píng)估該項(xiàng)目于2007年9月1目的正常市場(chǎng)價(jià)格。

(1)假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得該項(xiàng)目建設(shè)用地，土地取得費(fèi)用為1000元每平米。新建一個(gè)與上述項(xiàng)目相同功能且符合環(huán)保要求的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本為2500元每平米，銷(xiāo)售費(fèi)用為200萬(wàn)元，管理費(fèi)用為開(kāi)發(fā)成本的3%，開(kāi)發(fā)建設(shè)期為2.5年，開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用在第一年投入30%，第二年投入50%，最后半年投入20%，各年內(nèi)均勻投入，貸款年利率為7.02%，銷(xiāo)售稅金及附加為售價(jià)的5.53%，投資利潤(rùn)率為12%。

(2)經(jīng)分析，新建符合環(huán)保要求的排污系統(tǒng)設(shè)備購(gòu)置費(fèi)和安裝工程費(fèi)分別為400萬(wàn)元和60萬(wàn)元，而已建成項(xiàng)目中排污系統(tǒng)設(shè)備購(gòu)置費(fèi)和安裝工程費(fèi)分別為200萬(wàn)元和40萬(wàn)元。對(duì)原項(xiàng)目排污系統(tǒng)進(jìn)行改造，發(fā)生抵除費(fèi)用30萬(wàn)元，拆除后的排污系統(tǒng)設(shè)備可回收90萬(wàn)元。

(3)原項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2008年1月1日正常營(yíng)業(yè)，當(dāng)年可獲得凈收益500萬(wàn)元。由于排污系統(tǒng)改造，項(xiàng)目營(yíng)業(yè)開(kāi)始時(shí)間將推遲到2009年1月1日，為獲得與2008年1月1且開(kāi)始營(yíng)業(yè)時(shí)可獲得的相同的年凈收益，該公司當(dāng)年需額外支付運(yùn)營(yíng)費(fèi)用100萬(wàn)元，之后將保持預(yù)計(jì)的盈利水平。

(4)該類(lèi)度假村項(xiàng)目的報(bào)酬率為8%。(10分)

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