參考答案

一、問答題

(一)答：

1.理由包括：

(1)二者的時點不同，價值不同。

(2)二者的價值類型不同。其中，轉(zhuǎn)讓價格為市場上的實際成交價格，抵押價值為正常市場價格和減法定優(yōu)先受償后的價值。

(3)二者對房地產(chǎn)用途的界定可能存在差異。抵押價值是按照法定用途，即住宅進行評估的價值;轉(zhuǎn)讓價格有可能考慮了住宅可作為商業(yè)用途對價值的影響。

2.理由包括：

(1)二者的時點不同，價值不同。

(2)拆遷估價結(jié)果和拆遷補償金額的內(nèi)涵不同。拆遷補償金額包含了拆遷補助費、臨時安置補助費、裝修補償費。

(3)對估價對象的界定可能不同。

(二)答：

1.甲公司應提供的資料包括：權(quán)屬資料，包括房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證，或土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證;租賃合同或租賃協(xié)議;法定優(yōu)先受償款的說明或證明，以及關(guān)于他項權(quán)利的說明或證明。

2.應考慮的因素包括：土地使用年限(或房地產(chǎn)受益年限或新舊程度或成新度);寬深比或臨街寬度或臨街狀況：使用面積比例或得房率或面積、使用面積等;裝修或?qū)嵤┰O備情況;凈高或平面布局或內(nèi)部格局或平面形狀等。

(三)答：

1.

(1)市場租金和合同租金(或租約租金)差異的大小。

(2)承租方對估價對象已投入的成本大小。

(3)承租方與出租方約定的保證金數(shù)額大小及約定的租約條件。

2.取租賃期內(nèi)的租賃合同約定的租金和市場租金的差額在估價時點的現(xiàn)值之和為承租人權(quán)益的價值。

二、單項選擇題

(一)1.C;2.C;3.A;4.A;

(二)5.C;6.D;7.A;8.C;

(三)9.D;10.D。

三、指錯題

1.致委托方函中缺估價目的。

2.注冊房地產(chǎn)估價師聲明中沒有說明現(xiàn)場察看估價師的姓名。

3.估價結(jié)果報告中區(qū)位狀況描述中缺方位、與重要設施的距離、交通條件、朝向等介紹。

4.環(huán)境景觀及公共設施設備完善程度描述過于簡單。

5.建筑物權(quán)益中沒有交代共有人及房屋共有權(quán)證。

6.沒有交代土地使用權(quán)人。

7.沒有交代如何處理沒有注銷的他項權(quán)利。

8.他項權(quán)利設定日期錯誤。

9.估價目的描述不準確。

10.估價技術(shù)報告中缺估價方法選用和未選用的理由。

11.估價對象比準價格應該為比準價格。

12.市場法中沒有在交易情況中對成交價格進行說明。

13沒有對比較因素進行詳細分析說明。

14.可比實例的總樓層數(shù)沒有交代。

15.樓層間差異沒有進行因素差異調(diào)整。

16.可比實例的土地登記狀況沒有說明。

17.主朝向應在個別因素中調(diào)整。

18.以估價對象因素條件為基礎，相應分值為100的說法不準確。

19.市場法中市場狀況分值取值缺乏依據(jù)。

20.收益法中的計算公式中的A應該為第一年的凈收益。

21.租金水平確定依據(jù)不夠。

22.沒有說明租金的計算基礎是建筑面積還是使用面積，沒有說明出租面積比例。

23.租賃收益沒有包括其他收入，應包括租賃保證金或押金的利息收入等。

24.報酬率6%沒有確定過程且取值不正確。

25.年增長率2.5%的確定缺乏依據(jù)。

26.租金增長率和凈增長率混淆，g為凈收益逐年遞增的比例。

27.附件中缺估價對象內(nèi)部狀況照片。

28.附件中沒有房屋所有權(quán)證書復印件四、改錯題

1.凈收益測算錯誤，應采用估價對象的可出租面積比例為87%

凈收益=1000×6000×87%×(1-10%)×(1-25%)=352.35萬元

2.測算報酬率Y中，案例A與估價對象差異較大，應剔除報酬率=7.909%+8.092%+8005%1=8.002%

3.裝修改造后的辦公樓價值測算錯誤，收益年限應為49年裝修改造后的辦公樓價值=

或：

裝修改造后的辦公樓價值=

（責任編輯：中大編輯）

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