四、計(jì)算題（共2題，20分。要求列出算式、計(jì)算過程；需按公式計(jì)算的，要寫出公式；只有計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)算過程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答）

1、某公司5年前與一辦公樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租用其中1000㎡的面積，

約定租賃期限為20年 ，第一年租金為24萬(wàn)元，以后每年租金在上一年的基礎(chǔ)上增加1萬(wàn)元，從第8年開始，租金保持固定不變?，F(xiàn)市場(chǎng)上類似辦公樓的月租金為30元/㎡，假設(shè)折現(xiàn)率為10% 。請(qǐng)計(jì)算目前該承租人權(quán)益價(jià)值。（8分）

2、某宗擬出讓的熟地面積為10000㎡，適宜建造公寓或賓館，容積率為5，出讓年限為40年，約定不可續(xù)期。預(yù)計(jì)取得土地后建成毛坯房需2年時(shí)間，市場(chǎng)上類似建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為1100元/㎡，專業(yè)費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)的6%.

管理費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)和專業(yè)費(fèi)用之和的3%，上述三項(xiàng)費(fèi)用第一年投入60%，第二年投入40%，在各年內(nèi)均勻投入；毛坯房建成時(shí)的銷售價(jià)格為8000元/㎡。由毛坯房裝修成精裝修公寓需半年時(shí)間，裝修及其專業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用等為800元/㎡；精裝修公寓售價(jià)為10000元/㎡。公寓裝修完成時(shí)，一次性購(gòu)置相關(guān)設(shè)施設(shè)備后，可作為賓館投入正常經(jīng)營(yíng)，購(gòu)置設(shè)施設(shè)備費(fèi)用為200元/㎡；預(yù)計(jì)賓館正常經(jīng)營(yíng)的年凈收益為5100萬(wàn)元，報(bào)酬率為10%。同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)分別為售價(jià)的3%和6%，銷售費(fèi)用在毛坯房、精裝修公寓或賓館建成前半年內(nèi)均勻投入，銷售于建成時(shí)即售完，購(gòu)買土地的契稅為地價(jià)的4%，折現(xiàn)率為12%。請(qǐng)根據(jù)上述資料比較不同開發(fā)方式下的土地價(jià)值大小，并判斷該宗土地的合理價(jià)值。（12分）

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