(二)收益法測算

收益法的基本步驟為：

搜集預(yù)測需要的有關(guān)收入和費用的數(shù)據(jù)資料→估算潛在毛收入→估算有效毛收入→估算運(yùn)營費用→預(yù)測估算凈收益一求取適當(dāng)?shù)膱蟪曷?rarr;選用適宜的報酬資本化法公式求出收益價格。

根據(jù)市場分析預(yù)測，估價對象房地產(chǎn)未來的凈收益將逐年遞增，所以選擇凈收益按一定比率遞增、有限年期的公式。

1.租賃收入的確定根據(jù)估價人員現(xiàn)場調(diào)查，該地區(qū)類似辦公樓的市場租金水平因建筑物狀況、裝修、設(shè)施等不同，約為1.8～2.5元/(m2·天)，根據(jù)估價對象的具體情況，經(jīng)估價人員綜合分析，確定估價對象現(xiàn)狀條件下可能實現(xiàn)的市場租金水平為2元/(m2·天)。

2.空置率及租金損失率的確定根據(jù)估價人員的調(diào)查，考慮目前該地區(qū)的辦公用房的供給需求狀況及空置水平，該地區(qū)辦公用房緊張，出租率水平在90%左右，確定空置率及租金損失率合計為10%。

3.年有效毛收入的確定

有效毛收入=日租金收入×天數(shù)/年×(1-置及租金損失率)

4.凈收益的確定根據(jù)目前房地產(chǎn)租賃市場出租人負(fù)擔(dān)的租賃成本分析，主要包括維修費、管理費、保險費、房地產(chǎn)稅、租賃費用、租賃稅費、物業(yè)管理費、采暖空調(diào)費等，其他由承擔(dān)人支付。經(jīng)市場調(diào)查，確定租賃運(yùn)營費用率為20%。

現(xiàn)時年凈收益=有效毛收入×(1-運(yùn)營費用率)

5.報酬率的確定房地產(chǎn)報酬率實質(zhì)上是房地產(chǎn)投資回報與所投入資本的比率，報酬率可采用累加法確定。

報酬率=無風(fēng)險報酬率+投資風(fēng)險補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率+缺乏流動性補(bǔ)償率-投資帶來的優(yōu)惠率

房地產(chǎn)報酬率確定為6%。

6.剩余收益期限的確定根據(jù)《國有土地使用證》，估價對象登記土地性質(zhì)為出讓，土地使用期限自1999年3月5日起50年。本報告設(shè)定估價對象剩余使用期限42年，無續(xù)期。

7.租金年增長率的確定經(jīng)估價人員綜合分析，確定估價對象租金年增長率為2.5%。

8.收益價格的確定。

表5 收益法計算過程　　 (每平方米)

運(yùn)用收益法求取的估價對象收益價格為11360元/m2。

（責(zé)任編輯：chenyanlan）