一、單項(xiàng)選擇題

1.A 2.A 3.B 4.C 5.A 6.D 7.B 8.A 9.D 10.D

11.C 12.A 13.D 14.A 15.C 16.C 17.A 18.B 19.C 20.A

21.B 22.C 23.D 24.A 25.B 26.C 27.D 28.D 29.B 30.D

31.C 32.B 33.B 34.B 35.C 36.B 37.B 38.D 39.C 40.D

二、多項(xiàng)選擇題

1.ABCD 2.ACDE 3.ADE 4.BCDE 5.BCDE

6.AB 7.ACDE 8.ABD 9.ADE 10.ABC

11.ABBD 12.ABE 13.ABBD 14.ABDE 15.CDE

三、判斷題

1.√ 2.√ 3.√ 4.√ 5.√ 6.× 7.√ 8.√ 9.× 10.√

11.√ 12.× 13.√ 14.√ 15.√ 16.√ 17.√ 18.× 19.√ 20.×

21.× 22.× 23.√ 24.× 25.× 26.× 27.√ 28.× 29.× 30.×

31.× 32.√ 33.× 34.× 35.× 36.√ 37.× 38.× 39.√ 40.√

四、綜合分析題

1.BD 2.C 3.A 4.AB 5.B

6.A 7.C 8.BC 9.B 10.AB

11.B 12.AC 13.ABC 14.B 15.BD

解 析

一、單項(xiàng)選擇題

3.商業(yè)用地土地使用權(quán)法定最高出讓年限為40年。不應(yīng)考慮甲房地產(chǎn)開發(fā)公司的“2年未動(dòng)工開發(fā)”時(shí)間。

15.房地產(chǎn)估價(jià)采用差額定率累進(jìn)計(jì)費(fèi)，即按房地產(chǎn)價(jià)格總額大小劃分計(jì)費(fèi)率檔次，分檔計(jì)算各檔次的收費(fèi)，各檔收費(fèi)額累計(jì)之和為收費(fèi)總額。根據(jù)以房產(chǎn)為主的房地產(chǎn)估價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，100萬元×5‰+900萬元×2.5‰+1000萬元×1.5‰+400萬元×0.8‰=4.57萬元。

20.從2008年3月1日起，對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，在3%稅率的基礎(chǔ)上減半征收營業(yè)稅，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。2000元×4%=80元。

21.城建稅實(shí)行的是地區(qū)差別稅率，按照納稅人所在地的不同，稅率分別規(guī)定為7%、5%、1%三個(gè)檔次，具體是：納稅人所在地在城市市區(qū)的，稅率為7%;在縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為5%;不在城市市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為1%。200萬元×5%(營業(yè)稅率)×5%=0.5萬元。

34.投資基金證券的收益是不固定的，這一點(diǎn)不同于債券而類似于股票;但收益一般小于股票投資而大于債券。因而一般認(rèn)為基金證券是一種風(fēng)險(xiǎn)低于股票、收益高于債券的證券品種。即：就收益而言，股票>投資基金>債券。

39.《中華人民共和國擔(dān)保法》規(guī)定定金的數(shù)額不得超過主合同標(biāo)的額的20%。這一比例為強(qiáng)制性規(guī)定，當(dāng)事人不得違反。如果當(dāng)事人約定的定金比例超過了20%，并非整個(gè)定金條款無效，而只是超過部分無效。即300萬元×20%=60萬元的定金條款有效，適用“收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金”，也即雙倍返還定金120萬元，加上多付的定金15萬元，共計(jì)135萬元。

三、判斷題

37.環(huán)比增長速度加上1(或100%)等于環(huán)比發(fā)展速度。則該市2009年國民經(jīng)濟(jì)預(yù)計(jì)環(huán)比發(fā)展速度為110%。

四、綜合分析題

2.成套房屋的建筑面積由套內(nèi)建筑面積及共有建筑面積的分?jǐn)偨M成。套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積三部分組成。李某所購房屋的建筑面積=70㎡+13㎡=83㎡。

5.房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款?？鄢姆ǘ▋?yōu)先受償款一般是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。該項(xiàng)目2006年3月12日估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)抵押價(jià)值8000萬元-2000萬元=6000萬元。

7.人民法院確定保留價(jià)，第一次拍賣時(shí)，不得低于評(píng)估價(jià)格或者市價(jià)的80%;如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價(jià)的20%。8000萬元×80%×(1-20%)=5120萬元。

8.最終應(yīng)價(jià)為6500萬元，超過保留價(jià)5120萬元，屬于有效應(yīng)價(jià)、可以成交的價(jià)格。

9.綜合用地土地使用權(quán)法定最高出讓年限為50年。該綜合用地，出讓年限從2005年2月起計(jì)，至2009年8月，計(jì)4.5年。50-4.5=45.5年。

11.1h㎡=15畝=10000㎡。該地塊總建筑面積=10000㎡×6=60000㎡。根據(jù)“建筑密度即規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底占地面積與地塊面積之比”。該地塊建筑基底占地面積=10000㎡×50%=5000㎡。該商住綜合樓基底占地面積=5000㎡-5000㎡÷5=4000㎡。該綜合樓住宅部分每層的建筑面積=[(60000-5000)㎡-4000㎡×4]÷12=3250m。。

14.根據(jù)：正常利潤被作為成本項(xiàng)目計(jì)入產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)成本之內(nèi)，又被稱為“隱成本”。它是組織生產(chǎn)所必須付出的代價(jià)，也可理解為生產(chǎn)經(jīng)營過程中使用自有生產(chǎn)要素的機(jī)會(huì)成本。當(dāng)商品的銷售收入正好能補(bǔ)償經(jīng)濟(jì)成本時(shí)，廠商獲得了正常利潤。

經(jīng)濟(jì)成本=會(huì)計(jì)成本(顯成本)+隱成本

本例中，某房地產(chǎn)開發(fā)公司以2500萬元取得了1h㎡綜合用地50年的建設(shè)用地使用權(quán)。該地塊總建筑面積=10000㎡×6=60000㎡。商住綜合樓建筑面積=60000㎡-5000㎡=55000㎡。商住綜合樓地價(jià)=2500萬元-500萬元=2000萬元。商住綜合樓每平方米地價(jià)=2000萬元÷55000=363.64元。而“假定該綜合樓單位建筑面積造價(jià)包括建安工程費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)與前期工程費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息等合計(jì)為2000元/㎡，土地開發(fā)和房屋建設(shè)的正常成本利潤率為30%，銷售稅費(fèi)率為6%”。該房地產(chǎn)開發(fā)公司實(shí)現(xiàn)綜合樓開發(fā)的正常利潤時(shí)，該樓盤平均銷售價(jià)格=(2000+363.64)元/㎡×(1+30%)×(1+6%)=3257.09元/㎡。

（責(zé)任編輯：fky）

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