(4)還原率的確定

按照評估對象的不同，可以將還原率分為綜合還原率、建筑物還原率和土地還原率三類。三者既有嚴(yán)格區(qū)別，又互相聯(lián)系。

從純理論上講，還原率應(yīng)等于與獲取純收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)和資本的獲利率。其確定方法可采用純收益與價(jià)格比率法、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法、投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法。

(6)土地價(jià)格確定

土地純收益確定后，可根據(jù)收益變化狀況和土地使用權(quán)年限等條件，選擇適當(dāng)?shù)耐恋剡€原率和公式，求取土地的試算收益價(jià)格。

最常用的公式是土地使用年限有限且土地年純收益不變情況下的土地價(jià)格計(jì)算公式：

P——土地價(jià)格 a——土地純收益 r——土地還原率 n——土地收益年限

該公式也可用以計(jì)算房產(chǎn)價(jià)格，或者在已知土地價(jià)格時(shí)計(jì)算土地年純收益

三、收益還原法應(yīng)用

1、利用收益還原法評估土地價(jià)格

(1)基本思路：

第一步：依其他方法求得建筑物的價(jià)格

第二步：從待估房地產(chǎn)純收益中減掉建筑物的純收益，得到土地的純收益

第三步：再以土地還原率還原，得到土地價(jià)格

(2)計(jì)算公式：

土地價(jià)格 =[房地純收益-房屋純收益]/土地還原率=土地純收益/土地還原率

(3)例題解析(詳見輔導(dǎo)教材)

計(jì)算方法——計(jì)算總收益 ——計(jì)算總費(fèi)用——計(jì)算房屋年純收益——計(jì)算土地年純收益——計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)格

2、利用收益還原法評估房產(chǎn)價(jià)格

基本思路及計(jì)算公式與評估土地價(jià)格類似

例題解析

3、利用收益還原法評估不動產(chǎn)價(jià)格

基本思路依然是先計(jì)算待估不動產(chǎn)的總純收益，再用綜合還原率還原，求出不動產(chǎn)的收益價(jià)格。在實(shí)際中，根據(jù)純收益內(nèi)是否含有折舊費(fèi)又分兩種情況，區(qū)別在于綜合還原率的處理有所不同。

例題解析：特別注意在總收益計(jì)算時(shí)，對押金和保證金運(yùn)用收益的處理

4、利用收益還原法評估承租土地使用權(quán)價(jià)格

(1)承租土地使用權(quán)的概念

(2)采用收益還原法評估承租土地使用權(quán)價(jià)格的原理

采用收益還原法評估承租土地使用權(quán)價(jià)格又稱差額租金還原法，是將市場租金與實(shí)際支付租金之間的差額采用一定的還原率還原求取相應(yīng)的價(jià)格，即未來若干年租金差額的現(xiàn)值之和。與前幾種方式的不同之處在與以盈余租金替代土地純收益。并且所選用的還原率一般比出讓土地使用權(quán)還原率高一個(gè)百分點(diǎn)左右。

(3)案例解析

5、實(shí)際計(jì)算中常見錯(cuò)誤

(1)項(xiàng)目和參數(shù)使用錯(cuò)誤，收益或費(fèi)用(出租方為取得收益而支出的費(fèi)用)的項(xiàng)目判斷不準(zhǔn)或錯(cuò)誤

(2)年期計(jì)算錯(cuò)誤，主要錯(cuò)在折舊年限或房屋剩余使用年限

(3)有幾個(gè)還原率時(shí)，還原率采用不準(zhǔn)

(4)計(jì)算錯(cuò)誤，如只算單價(jià)，不算總價(jià)，或相反;未能區(qū)分樓面地價(jià)與地面地價(jià)，建筑面積與土地面積等。

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