一、案例分析題

(一)答題要點(diǎn)及參考答案

1.估價(jià)對(duì)象明確的內(nèi)容

(1)估價(jià)對(duì)象：坐落于×省×市×區(qū)二環(huán)路25號(hào)住宅用地，共50000平方米;

(2)權(quán)利人：A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司;

(3)估價(jià)目的：確定土地使用權(quán)的人股價(jià)值;

(4)估價(jià)基準(zhǔn)日：2009年9月30日;

(5)委托估價(jià)時(shí)間：2009年9月10日：

(6)委托方：A公司和B公司;

(7)價(jià)格定義：“七通一平”，住宅用途，容積率為4，國(guó)有土地使用權(quán)(正常市場(chǎng))價(jià)值。

2.估價(jià)中可以采用的土地利用條件的內(nèi)容

(1)綠地率：≤40%;

(2)建筑覆蓋率：20% -30%;

(3)建筑層數(shù)：16層;

(4)容積率：4.00;

(5)建筑面積：20萬(wàn)平方米;

(6)土地面積：50000平方米;

(7)土地用途：住宅;

(8)居民活動(dòng)場(chǎng)、地面停車(chē)場(chǎng)、小區(qū)道路等占土地面積的40%。

3.原土地使用者應(yīng)履行的責(zé)任

(1)支付2億人民幣地價(jià)款;

(2)按照規(guī)劃條件用地;

(3)投資額不低于10億人民幣;

(4)在2008年4月30日之前動(dòng)工建設(shè);

(5)在2010年10月31日前完成項(xiàng)目施工建設(shè);

(6)完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上才可以轉(zhuǎn)讓。

4.該土地原使用者對(duì)土地權(quán)利可以的處置方式

(1)轉(zhuǎn)讓;

(2)出租;

(3)抵押;

(4)置換;

(5)作價(jià)出資;

(6)作價(jià)入股;

(7)贈(zèng)與。

(二)答題要點(diǎn)及參考答案

1.可以選擇的處置方式

(1)出讓;

(2)國(guó)有租賃;

(3)授權(quán)經(jīng)營(yíng);

(4)作價(jià)出資(入股)。

2.B工廠(chǎng)可以進(jìn)入股份公司的土地名稱(chēng)和土地面積

(1)東側(cè)生產(chǎn)區(qū)，土地面積41142平方米;

(2)東側(cè)研究樓占地，土地面積1200平方米;

(或上述兩項(xiàng)合并：東側(cè)廠(chǎng)區(qū)占地，土地面積42342平方米)

(3)西側(cè)辦公樓占地，土地面積6222平方米;

(4)廠(chǎng)區(qū)外分廠(chǎng)占地，土地面積22100平方米。

3.對(duì)東側(cè)廠(chǎng)區(qū)土地(不包括研究樓)的價(jià)格進(jìn)行定義

(1)估價(jià)基準(zhǔn)日：2009年6月30日：

(2)實(shí)際土地用途：工業(yè)，設(shè)定土地用途：工業(yè);

(3)容積率：0.6(或0.607或0.61，或0.6);

(4)實(shí)際開(kāi)發(fā)程度：宗地外“七通”宗地內(nèi)“六通一平”，設(shè)定開(kāi)發(fā)程度：宗地外“七通”，宗地內(nèi)“一平”;

(5)設(shè)定使用年期：50年;

(6)設(shè)定土地使用權(quán)類(lèi)型：根據(jù)處置方式任選一種。

4.主要的登記信息

(1)土地使用權(quán)人：B股份有限公司;

(2)坐落：××市××區(qū)新中路15號(hào);

(3)地號(hào)：為L(zhǎng)H-3- (3) -26-6;

(4)地類(lèi)(用途)：工業(yè);

(5)使用權(quán)類(lèi)型：國(guó)有出讓土地;

(6)終止日期：2059年8月7日;

(7)使用權(quán)面積：41142平方米;

(8)土地登記時(shí)間：2009年9月1日。

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（責(zé)任編輯：fky）

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