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四、計(jì)算題(2題,共45分,其中第一題25分,第二題20分。答案要求:分別列出解題思路、基本方法、分步計(jì)算公式、代入數(shù)據(jù)計(jì)算式、計(jì)算結(jié)果及單位;計(jì)算中間結(jié)果均保留兩位小數(shù),單價(jià)為元/平方米,總價(jià)為元:計(jì)算最終結(jié)果均保留整數(shù),單價(jià)為元/平方米,總價(jià)為萬(wàn)元。評(píng)分說(shuō)明:分項(xiàng)分步記分;計(jì)算式(包括代入數(shù)據(jù)計(jì)算式)和計(jì)算結(jié)果分別計(jì)分;只有計(jì)算結(jié)果的不得分)
(一)某企業(yè)于2006年10月30日以掛牌出讓的方式,取得一宗面積為10000平方米的綜合用途土地,土地出讓年限為50年,批準(zhǔn)的規(guī)劃容積率為2.5。由于市政建設(shè)條件等原因,未能及時(shí)開(kāi)工,后經(jīng)有關(guān)部門的批準(zhǔn),項(xiàng)目于2008年7月開(kāi)始動(dòng)工,預(yù)計(jì)2010年7月竣工。項(xiàng)目其他有關(guān)資料如下:
(1)該不動(dòng)產(chǎn)為商場(chǎng)、寫(xiě)字樓用途,總建筑面積25000平方米。其中,1-4層為商場(chǎng),建筑面積10000平方米;8層為設(shè)備層,建筑面積為1000平方米;其余層為寫(xiě)字樓,建筑面積14000平方米。寫(xiě)字樓中兩層自用,建筑面積2000平方米。
(2)該不動(dòng)產(chǎn)預(yù)算投資2400元/平方米,開(kāi)發(fā)建設(shè)周期預(yù)計(jì)2年,第一年投入60%,第二年投入40%,資金在投資期間為均勻投入。該不動(dòng)產(chǎn)建成時(shí)即以出租的方式經(jīng)營(yíng),現(xiàn)已計(jì)劃出租定價(jià),商場(chǎng)為每平方米建筑面積5.5元,寫(xiě)字樓為每平方米建筑面積3.5元。
估價(jià)師對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查獲得一些資料:
(3)同類建筑物耐用年限為50年,估價(jià)期間,市場(chǎng)建安綜合造價(jià)為2500元/平方米,經(jīng)估算,本項(xiàng)目投資總量為6250萬(wàn)元。
(4)估價(jià)期間,同一區(qū)域內(nèi)類似物業(yè)的租金水平比較穩(wěn)定,按可出租建筑面積計(jì),商場(chǎng)市場(chǎng)日租金為5.0元/平方米,寫(xiě)字樓市場(chǎng)日租金略低,考慮市場(chǎng)平均可出租率、空置期,以及承租方一般需繳納相當(dāng)于3個(gè)月租金數(shù)額的押金等因素,經(jīng)測(cè)算,本物業(yè)建好后的年總收益為3000萬(wàn)元。
(5)估價(jià)期間,同一區(qū)域內(nèi)類似物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)中,市場(chǎng)管理費(fèi)、維修費(fèi)、稅金分別為年租金的10%、8%和12%。按此標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算,本物業(yè)經(jīng)營(yíng)中管理費(fèi)、維修費(fèi)、稅金共計(jì)800萬(wàn)元。由于綜合還原率中已考慮建筑物每年的折舊損失因素,所以經(jīng)營(yíng)費(fèi)用中不再考慮。保險(xiǎn)費(fèi)為建安綜合造價(jià)的0.2%。
(6)當(dāng)?shù)赝恋剡€原率為8%,綜合還原率為10%(已考慮建筑物每年的折舊損失因素);同類不動(dòng)產(chǎn)銷售時(shí),銷售稅費(fèi)相當(dāng)于售價(jià)的10%,投資利潤(rùn)相當(dāng)于土地取得費(fèi)用和建造成本之和的30%。此外,假設(shè)土地取得費(fèi)中包含的稅費(fèi)相當(dāng)于地價(jià)款的1%,有關(guān)的銀行存款年利率為6.5%,貸款年利率為10%。請(qǐng)從上述信息中選擇最恰當(dāng)?shù)臄?shù)據(jù)和參數(shù),測(cè)算本物業(yè)所占土地在2008年7月30日的市場(chǎng)價(jià)值。
(二)某公司于2003年11月,出資150萬(wàn)元以有償出讓方式取得一宗地的50年土地使用權(quán),并于2005年11月以300萬(wàn)元的造價(jià)完成了廠房、辦公用房等的建筑,已竣工驗(yàn)收。2008年11月,調(diào)查和實(shí)地踏勘后,得到的有關(guān)資料如下: (1)該宗地面積為3畝,土地開(kāi)發(fā)程度為“五通一平”,其所屬建筑物面積為2500平方米,磚混結(jié)構(gòu),經(jīng)濟(jì)耐用年限為50年,殘值率為2%;
(2) 2003 -2008年該地區(qū)建材價(jià)格指數(shù)平均每年比上年上漲8%;
(3) 2008年11月,宗地所在區(qū)域進(jìn)行成片開(kāi)發(fā)時(shí),土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)及征地發(fā)生的其他稅費(fèi)為300元/平方米,開(kāi)發(fā)程度為“五通一平”的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為200元/平方米,土地的開(kāi)發(fā)周期平均為2年,開(kāi)發(fā)投資為均勻投入。根據(jù)城市規(guī)劃,公共綠地、道路等公共用地面積比例應(yīng)占成片開(kāi)發(fā)土地面積的10%:
(4)當(dāng)?shù)劂y行一年期貸款利率為12%,與該宗地類似土地的開(kāi)發(fā)投資回報(bào)率為15%、土地增值收益率為15%、土地還原率為10%;
(5)該類建筑物的重置價(jià)為1500元/平方米。
2008年11月該公司擬進(jìn)行合作經(jīng)營(yíng),需對(duì)整體不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估作價(jià),試根據(jù)上述資料選擇適當(dāng)?shù)姆椒?,評(píng)估整體不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)值總價(jià)和樓面價(jià)格。
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(責(zé)任編輯:中大編輯)