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3.土地評估的假設(shè)開發(fā)法(亦稱剩余法)

(1)基本思路：

評估待估土地價格時，將待估土地上的開發(fā)后的房地產(chǎn)預期價值，扣除其正常的開發(fā)費用、銷售費用、稅金及合理開發(fā)利潤，從而估算待估土地價格的方法。

(2)適用范圍

①待開發(fā)土地的估價：

開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值減去建筑費、專業(yè)費等

②將生地開發(fā)成熟地的土地估價

開發(fā)完成的熟地價減去土地開發(fā)費

③待拆遷改造的再開發(fā)地產(chǎn)的估價。這是的建筑費還包含拆遷費用

(3)基本公式為：

地價=樓價-(建筑費+專業(yè)費+利息+利潤+稅費)-租售費用…….①

(建筑費+專業(yè)費+利息+利潤+稅費)：實質(zhì)上相當于房屋的建筑成本

式中，①樓價即土地開發(fā)建設(shè)后的價值，一般用市場法或者收益法(確定所開發(fā)房地產(chǎn)出租的凈收益、將所有的凈收益折現(xiàn)得到房地產(chǎn)的總價)獲得

②建筑費用為土地開發(fā)的具體產(chǎn)品的耗費成本，可根據(jù)評估時同類建筑物工程預決算及相關(guān)數(shù)據(jù)求得;

③專業(yè)費用是指測量、設(shè)計等專業(yè)技術(shù)費用，該費用通?？梢园唇ㄖM的一定比例計算，即

專業(yè)費=建筑費 × i ( i為一定的百分率) ……………③

④利息是指全部預付資本的資金成本，全部預付資本包括地價。但是建筑費和專業(yè)費可能分年度投入，利息計算公式為：

建筑開發(fā)費和專業(yè)費期初一次性投入(n是建造期的長度)

利息=(地價+建筑費+專業(yè)費)×[( 1+r )n-1]…………………④1

建筑開發(fā)費和專業(yè)費均勻投入：其建造期為開發(fā)期的一半

利息=地價×[( 1+r )n-1]+ (建筑費+專業(yè)費)×[( 1+r )n/2-1].④2

建筑開發(fā)費和專業(yè)費分段均勻投入(例如：第一年投入30%，第二年投入70%)：計息期為各段時間一半附加剩余占用期間

利息=地價×[( 1+r )2-1]+(建筑費+專業(yè)費)×30%×[( 1+r )1.5-1] +(建筑費+專業(yè)費) ×70%×[( 1+r )0.5-1]……………④3

特別注意：建設(shè)竣工以后的空置及銷售期內(nèi)應該按照全額全期計算利息

⑤利潤是指全部預付資本的機會成本，假設(shè)正常利潤率為P’，則

利潤=(地價+建筑費+專業(yè)費)×P’ ……………………………⑤

⑥稅費通過地價與稅率t的乘積計算，即

稅費=地價 × t ………………………………………⑥

⑦ 租售費用通常可以根據(jù)經(jīng)驗預測確定。

將公式③④⑤⑥代入公式①中，得一等式，可以從中解出地價

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（責任編輯：中大編輯）

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