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資產(chǎn)評估師考試資產(chǎn)評估基礎(chǔ)預(yù)習(xí)輔導(dǎo)(38)

四、新建房地產(chǎn)評估的成本法操作步驟

新建房地產(chǎn)價值=土地取得費用+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+正常利潤 (5-20)

(一)土地取得費用

1.土地的取得途徑有：征收、拆遷改造和購買等

2.按照土地的取得途徑不同，分別測算土地的取的費用

3.土地取得費包含土地取得的手續(xù)費及稅金

(二)開發(fā)成本

開發(fā)成本主要由五個方面構(gòu)成：

1.勘察設(shè)計和前期工程費

2.基礎(chǔ)設(shè)施費

3.房屋建筑安裝工程費

4.公共配套設(shè)施建設(shè)費

5.開發(fā)過程中的稅費及其他間接費用。

【例·多選題】(2009年度考題)采用成本法評估新建房地產(chǎn)時，屬于開發(fā)成本的費用包括( )。

A.勘察設(shè)計費 B.青苗補償費

C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 D.房屋建筑安裝工程費

E.前期工程費

『正確答案』ACDE

(三)開發(fā)利潤

(四)管理費用

(五)投資利息

土地取得費用和開發(fā)成本計算利息

(六)銷售稅費

五、舊建筑物評估的成本法操作步驟

建筑物價值=重置成本-年貶值額×已使用年限 　(5-21)

1.重置成本

應(yīng)該是更新重置成本，應(yīng)當(dāng)包含利息、利潤和稅費

2.貶值額

(1)引起貶值產(chǎn)生的因素

① 物理化學(xué)因素

② 社會經(jīng)濟因素

(2)貶值額的計算方法

計算貶值額的方法有很多種，如直線折舊法、余額遞減法、償還基金法、年數(shù)合計法、成新折扣法等。常用的方法是直線折舊法和成新折扣法

① 直線折舊法

提示：這些方法的原理和第二章成本法中的實體性貶值的計算方法原理基本一樣，不再重述。或者參照167頁建筑物年貶值額類似。

2007年公布的《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則-不動產(chǎn)》中規(guī)定：注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)全面考慮可能引起不動產(chǎn)貶值的主要因素，合理估算各種貶值。建筑物的貶值包括實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟性貶值。確定建筑物的實體性貶值時，應(yīng)當(dāng)綜合考慮建筑物已使用年限、經(jīng)濟壽命年限和土地使用權(quán)剩余年限的影響。

確定住宅用途建筑物實體性貶值時，應(yīng)當(dāng)考慮土地使用權(quán)自動續(xù)期的影響。當(dāng)土地使用權(quán)自動續(xù)期時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命年限確定其貶值額。(我的補充：也就是說，否則按照經(jīng)濟壽命年限和土地使用權(quán)剩余年限孰短來確定)

② 成新折扣法

建筑物價值=重置成本×成新率 (5-23)

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