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資產(chǎn)評估師考試資產(chǎn)評估基礎(chǔ)預(yù)習(xí)輔導(dǎo)(37)

第五節(jié)　成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

一、基本思路

建立在重置成本的理論基礎(chǔ)之上，成本法是以假設(shè)重新復(fù)制被估房地產(chǎn)所需要的成本為依據(jù)而評估房地產(chǎn)價值的一種方法，即以重置一宗與被估房地產(chǎn)可以產(chǎn)生同等效用的房地產(chǎn)，所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用之和為依據(jù)再加上一定的利潤和應(yīng)納稅金來確定被估房地產(chǎn)價值。

二、適用范圍(掌握)

1.一般適用于

無收益(不能使用收益法)，房地產(chǎn)市場發(fā)育不成熟，成交實(shí)例不多(不能使用市場法)，無法利用收益法、市場法等方法進(jìn)行評估的情況

2.成本法在土地評估中應(yīng)用范圍受到一定限制：

由于土地的價格大部分取決于它的效用，并非僅僅是它所花費(fèi)的成本，也就是說，由于土地成本的增加并不一定會增加它的使用價值。

3.房地產(chǎn)評估使用成本法主要對象

政府的辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、軍隊(duì)營房、機(jī)場、博物館、紀(jì)念館、公園、新開發(fā)土地等沒有收益，也很難進(jìn)入市場交易，則可選擇成本法。

三、土地評估的成本法操作步驟(掌握)

成本法的基本公式為：

土地價值=待開發(fā)土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤+稅費(fèi)+土地增值收益(5-19)

(一)計算待開發(fā)土地取得費(fèi)用

1.土地取得費(fèi)

是為取得土地使用權(quán)而向原土地使用者支付的費(fèi)用。根據(jù)取得方式不同，其土地取得費(fèi)的構(gòu)成和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)也不一樣。

2.征用集體土地的費(fèi)用

(1)征用集體土地需要向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及個人支付費(fèi)用

(2)這些費(fèi)用包括：

① 土地補(bǔ)償費(fèi)：

按該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的6倍～10倍計算;

② 安置補(bǔ)助費(fèi)：

Ⅰ.每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口，為該耕地被占用前3年的平均產(chǎn)值的4-6倍，但是每公頃的安置補(bǔ)助費(fèi)，不超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍

Ⅱ.需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量

Ⅲ.按照規(guī)定支付的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，不能夠保證被安置農(nóng)民原有生活水平的，經(jīng)省級政府批準(zhǔn)，可以增加，但是土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)之和，不得超過土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的30倍

Ⅳ.特殊情況下，經(jīng)國務(wù)院可以提高土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)

③ 附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)

附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn);

④ 征用城市郊區(qū)的菜地，按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金

3.購買和征用城市舊有土地的費(fèi)用

購買和征用城市舊有土地，需向原土地所有者支付拆遷費(fèi)用等，標(biāo)準(zhǔn)由各地規(guī)定。

(二)計算土地開發(fā)費(fèi)

土地開發(fā)費(fèi)主要包括

1.基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)

各地方規(guī)定不一，有的為“三通一平”，即通路、通水、通電，平整土地;有的為“七通一平”，即通路、通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通熱，土地平整，應(yīng)視具體情況確定。

2.公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)

根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定標(biāo)準(zhǔn)確定。

3.小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)

應(yīng)按小區(qū)內(nèi)各種設(shè)施及網(wǎng)點(diǎn)配套情況，或按當(dāng)?shù)匾?guī)定確定。

(三)計算投資利息

1.投資利息是土地建設(shè)中占用資金的時間價值

2.主要包括兩部分：

(1)土地取得費(fèi)利息：

以整個土地取得費(fèi)為基數(shù)，計息期為整個開發(fā)期和銷售期

(2)土地開發(fā)費(fèi)利息：

如果土地開發(fā)費(fèi)是均勻投入的，以整個土地開發(fā)費(fèi)(或資金投入)為基數(shù)，計息期按土地開發(fā)期限的一半計算。這里應(yīng)該包含整個銷售期。

3.計算利息時要注意的問題：

(1)不管自有資金還是借入資金，都要計算利息

(2)利息的計算采用復(fù)利，而不是單利

(3)關(guān)于開發(fā)期計息期確定。計息的時間，要準(zhǔn)確的把握墊付的資金所占用的時間。

① 分清期初一次性投入、均勻投入、分段均勻投入。

② 期初一次性投入：全期計息

③ 均勻投入：計息期為開發(fā)期的一半

④ 分段均勻投入(例如：第一年投入30%，第二年投入70%)：計息期為投入當(dāng)年時間按照一半計算，附加剩余占用期間

(四)計算投資利潤和稅費(fèi)

1.投資利潤是投資開發(fā)商投資的回報

2.投資利潤計算：

利潤通常以土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)為基數(shù)，也可以是開發(fā)后土地的地價，并通過合理的利潤率計算，計算時，要注意所用的利潤率的內(nèi)涵

3.稅費(fèi)

取得土地和開發(fā)過程中所必須支付的稅負(fù)和費(fèi)用

(五)計算土地增值收益

1.土地增值收益主要是由于土地的用途改變或土地功能變化而引起的。

2.土地增值收益應(yīng)該在土地所有者、土地投資者和土地使用者之間分配

特別注意：2006年的教材給出了土地增值收益計算方法：前四項(xiàng)之和為成本價格乘以土地增值收益率，但是近4年的教材去掉了這幾句話，但是教材例5-9仍然保持了這種算法。

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