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知識點三、房地產(chǎn)的特性

房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。

我國《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋的占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押”同時，土地的區(qū)位決定了房屋的位置，直接影響到房地產(chǎn)的價格，因此，在房地產(chǎn)評估中，通常評估房地產(chǎn)的整體價值。

房地產(chǎn)一般具有如下特性：(熟悉)

1.位置固定性。

2.供求區(qū)域性。

3.使用長期性。

4.投資大量性。

5.保值與增值性。

一般物品在使用過程中由于老化、變舊、損耗、毀損等原因，其價值會逐漸減少。

而從長期來看，土地的價值呈上升走勢。

(1)由于土地資源的有限性和固定性，制約了對房地產(chǎn)不斷膨脹的要求，特別是對良好地段物業(yè)的需求，導致價格上漲。

(2)對土地的改良和城市基礎實施的不斷完善，使土地原有的區(qū)位條件改善，導致土地增值。

6.投資風險性。

房地產(chǎn)使用的長期性和保值增值性使用之成為投資回報率較高的行業(yè)，同時房地產(chǎn)投資風險也比較在。主地產(chǎn)投資的風險主要來自三個方面：

(1)房地產(chǎn)無法移動，建成后又不易改變用途，如果市場銷售不對路，容易造成長期的空置、積壓。

(2)房地產(chǎn)的生產(chǎn)周期較長，從取得土地到房屋建成銷售，通常要 3-5 年的時間，在此期間影響房地產(chǎn)發(fā)展的各種因素發(fā)生變化，都會對房地產(chǎn)的投資產(chǎn)生影響。

(3)自然災害、戰(zhàn)爭、社會動蕩等，都會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生無法預見的影響。

7.難以變現(xiàn)性。

由于房地產(chǎn)位置固定性、用途不易改變等，房地產(chǎn)不像股票和外匯那樣，可以迅速變現(xiàn)，其變現(xiàn)性較差。

8.政策限制性。

房地產(chǎn)市場受國家和地區(qū)政策影響較大。城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、土地用途管理、住房政策、房地產(chǎn)信貸政策、房地產(chǎn)稅收政策等都會對房地產(chǎn)的價格產(chǎn)生直接或間接的影響。

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