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知識(shí)點(diǎn)九、收益法的適用范圍

收益法適用于有收益的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，如商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、旅館、公寓等，

不適用于政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估。

知識(shí)點(diǎn)十、收益法的基本思路

(一)收益為無(wú)限年期的房地產(chǎn)價(jià)值

計(jì)算公式為：

房地產(chǎn)價(jià)格=純凈益/資本化率 (5-1)

這種理論的抽象，包含著三個(gè)假設(shè)前提：

(1)凈收益每年不變;

(2)資本化率固定;

(3)收益為無(wú)限年期。

提示：參見(jiàn)教材的公式2-14，二者是一樣的原理，大家要理解，不要死記公式

(二)收益為有限年期的房地產(chǎn)價(jià)值

計(jì)算公式為：

這是一個(gè)在估價(jià)實(shí)務(wù)中經(jīng)常運(yùn)用的計(jì)算公式，r為資本化率，成立條件為：

(1)凈收益每年不變;

(2)資本化率固定且大于零;

(3)收益年期有限為n.

提示：參見(jiàn)教材48頁(yè)的公式2-15，二者是一樣的原理，大家要理解，不要死記公式

(三)以上思路的具體運(yùn)用

運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值，首先通過(guò)總收益減總費(fèi)用求得凈收益;然后確定資本化率;最后選用適當(dāng)?shù)挠?jì)算公式求得待估房地產(chǎn)的價(jià)值。

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