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三、市場(chǎng)法

市場(chǎng)法考大題的可能性較大。一般掌握我下面的總結(jié)就可以了。

大家對(duì)市場(chǎng)法的修正系數(shù)計(jì)算總覺(jué)得困難，下面將進(jìn)行總結(jié)。

㈠ 市場(chǎng)法的理論依據(jù)：

1.市場(chǎng)法的理論依據(jù)是替代原則

2.市場(chǎng)法是最為直接，最具說(shuō)服力的評(píng)估方法之一

㈡ 市場(chǎng)法應(yīng)用的前提條件：

1.要有一個(gè)活躍的公開市場(chǎng)。

2.公開市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)

資產(chǎn)及其交易的可比性，具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

⑴參照物與評(píng)估對(duì)象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同。

⑵參照物與評(píng)估對(duì)象面臨的市場(chǎng)條件具有可比性，包括市場(chǎng)供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)狀況和交易條件等。

⑶參照物成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)間間隔不能夠過(guò)長(zhǎng)，同時(shí)時(shí)間對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響是可以調(diào)整的。

㈢ 市場(chǎng)法的基本公式及計(jì)算步驟

1.根據(jù)各個(gè)(3個(gè)以上)參照物確定的評(píng)估值

=參照物價(jià)值×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)×……

2.被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值最終確定

⑴評(píng)估人員對(duì)若干初評(píng)結(jié)果進(jìn)行綜合分析，以初評(píng)結(jié)果中最合理的評(píng)估值作為最終的評(píng)估值。

⑵如果參照物與評(píng)估對(duì)象的可比性都很好，評(píng)估過(guò)程沒(méi)有明顯的疏漏和疏忽(這個(gè)時(shí)候各個(gè)參照物價(jià)格調(diào)整得到的評(píng)估值應(yīng)該十分的接近)。

可以采用算術(shù)平均法或者加權(quán)平均法等方法將初步評(píng)估結(jié)果轉(zhuǎn)換成最終評(píng)估結(jié)果。

評(píng)估值=(Σ根據(jù)各個(gè)參照物確定的評(píng)估值)÷n

注意：n大于3，也就是說(shuō)至少需要選取3個(gè)以上的參照物。

⑶如果各個(gè)參照物價(jià)格調(diào)整得到的評(píng)估值中，某一個(gè)數(shù)值明顯偏高或者偏低，應(yīng)該將其剔除(說(shuō)明該交易案例不符合可比性)，余下的數(shù)值進(jìn)行平均得到評(píng)估值。

考試的時(shí)候如果結(jié)果在計(jì)算正確的情況下，某個(gè)數(shù)值偏差極其明顯或者題目要求注意剔除不合理的數(shù)值時(shí)候，需要考慮這個(gè)問(wèn)題。

㈣直接比較法(用于僅某個(gè)或者幾個(gè)基本特征的有差異下，運(yùn)用關(guān)鍵在于因素調(diào)整)

1.市價(jià)折扣法

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×(1-價(jià)格折扣率)(2-3)

注意：

從公式的含義可以推知：本公式假設(shè)被評(píng)估對(duì)象享受的價(jià)格折扣比參照物大。而實(shí)際評(píng)估工作中，并不能夠這么肯定。

【例2-1】評(píng)估某擬正常變現(xiàn)的資產(chǎn)，參照物是快速變現(xiàn)資產(chǎn)，在評(píng)估基準(zhǔn)日與其完全相同的快速變現(xiàn)價(jià)為10萬(wàn)元，經(jīng)評(píng)估師綜合分析，認(rèn)為快速變現(xiàn)的折扣率應(yīng)為40%，則被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值接近于16.67萬(wàn)元。

10=資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值×(1-40%)，所以資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=10÷(1-40%)=16.67萬(wàn)元

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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