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資產(chǎn)評(píng)估師考試資產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)預(yù)習(xí)輔導(dǎo)(8)

第二章　資產(chǎn)評(píng)估的基本方法

第一節(jié)　市場(chǎng)法

一、市場(chǎng)法含義

1.定義：

利用市場(chǎng)上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過(guò)直接比較或類比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱。

2.市場(chǎng)法的理論依據(jù) 【替代原則】

根據(jù)替代原則，采用比較和類比的思想及其方法判斷資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估技術(shù)規(guī)程。

3.市場(chǎng)法是最為直接，最具說(shuō)服力的評(píng)估方法之一。

二、市場(chǎng)法的基本前提

應(yīng)用市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，必須具備以下前提條件。

1.要有一個(gè)活躍的公開(kāi)市場(chǎng)。

2.公開(kāi)市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。

資產(chǎn)及其交易的可比性，具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

⑴參照物與評(píng)估對(duì)象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同

⑵參照物與評(píng)估對(duì)象面臨的市場(chǎng)條件具有可比性，包括市場(chǎng)供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)狀況和交易條件等

⑶參照物成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)間間隔不能夠過(guò)長(zhǎng)，同時(shí)時(shí)間對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響是可以調(diào)整的

三、市場(chǎng)法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)

㈠通過(guò)市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估大體要經(jīng)歷以下程序：

1.選擇參照物

關(guān)鍵注意：參照物與被估資產(chǎn)要有可比性(相同的或類似的)。

同時(shí)注意：參照物應(yīng)該選擇3個(gè)以上。

2.在評(píng)估對(duì)象與參照物之間選擇比較因素

選擇對(duì)資產(chǎn)價(jià)值形成影響較大因素作為對(duì)比指標(biāo)，在參照物與評(píng)估對(duì)象之間進(jìn)行比較。

3.指標(biāo)對(duì)比、量化差異。

4.在各參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對(duì)比指標(biāo)差異。

5.綜合分析確定評(píng)估結(jié)果。

一般情況下，運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估的初步結(jié)果在3個(gè)以上，一般慣例，正式的結(jié)果只能夠有一個(gè)，如何確定那一個(gè)結(jié)果最合理呢。

⑴評(píng)估人員對(duì)若干初評(píng)結(jié)果進(jìn)行綜合分析，以初評(píng)結(jié)果中最合理的評(píng)估值作為最終的評(píng)估值。

⑵如果參照物與評(píng)估對(duì)象的可比性都很好，評(píng)估過(guò)程沒(méi)有明顯的疏漏和疏忽。

可以采用算術(shù)平均法或者加權(quán)平均法等方法將初步評(píng)估結(jié)果轉(zhuǎn)換成最終評(píng)估結(jié)果。

注意：不論是以上面的哪種辦法確定出最終評(píng)估值的，主要取決于評(píng)估人員對(duì)參照物的把握和對(duì)評(píng)估對(duì)象的認(rèn)識(shí)。

㈡運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估單項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)考慮的可比因素主要有：

1.資產(chǎn)的功能。

資產(chǎn)的功能是資產(chǎn)使用價(jià)值的主體，是影響資產(chǎn)價(jià)值的重要因素之一。

2.資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量。

資產(chǎn)的實(shí)體特征主要是指資產(chǎn)的外觀、結(jié)構(gòu)、役齡和規(guī)格型號(hào)等。

資產(chǎn)的質(zhì)量主要是指資產(chǎn)本身的建造或制造工藝水平。

3.市場(chǎng)條件。

主要是考慮參照物成交時(shí)與評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件及供求關(guān)系的變化情況。

一般情況下，供不應(yīng)求時(shí)，價(jià)格偏高;供過(guò)于求，價(jià)格偏低。

4.交易條件。

交易條件主要包括交易批量、交易動(dòng)機(jī)、交易時(shí)間等。

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