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為了幫助考生系統(tǒng)的復習2014年注冊資產(chǎn)評估師考試課程，全面的了解注冊資產(chǎn)評估師考試教材相關重點，整理了2014年注冊資產(chǎn)評估師考試科目《財務會計》相關知識點，希望對您的備考有所幫助!!

四、投資性房地產(chǎn)的處置

【要點提示】投資性房地產(chǎn)處置損益的計算是常見的單選題選材，考生應關注其數(shù)據(jù)推導過程。對公允模式下暫時損益轉為其他業(yè)務收入的會計處理，考生應作重點掌握。

(一)成本模式下

企業(yè)出售、轉讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損時，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益(將實際收到的處置收入計入其他業(yè)務收入，所處置投資性房地產(chǎn)的賬面價值計入其他業(yè)務成本)。

【例題16·基礎知識題】某公司2006年1月1日將2004年12月31日開始使用的一幢辦公樓用于對外出租。該資產(chǎn)的買價為3000萬元，相關稅費20萬元，預計使用壽命為40年，預計殘值為21萬元，預計清理費用1萬元，甲公司采用直線法提取折舊，且未發(fā)生減值問題。該辦公樓的年租金為400萬元，于年末一次結清，租賃開始日為2006年1月1日。2007年1月1日以3200萬元的價格對外轉讓該房產(chǎn)，營業(yè)稅率為5%，假設公允價值不能可靠估計，且不考慮其他相關稅費。

要求：對該辦公樓轉換為投資性房地產(chǎn)以及處置投資性房地產(chǎn)的賬務進行處理。

【答案及解析】根據(jù)投資性房地產(chǎn)準則，甲公司將自用辦公樓改為出租符合投資性房地產(chǎn)的界定條件，應單獨列于“投資性房地產(chǎn)”科目核算，其后續(xù)會計處理應參照《企業(yè)會計準則—固定資產(chǎn)》的相關規(guī)定處理。

具體處理如下：

①2005年末累計計提的折舊額=[3020-(21-1)]÷40=75(萬元);

借：投資性房地產(chǎn)3020

累計折舊 75

貸：固定資產(chǎn) 3020

投資性房地產(chǎn)累計折舊　75

②2006年計提的折舊額=[3020-(21-1)]÷40=75(萬元);

會計分錄如下：

A.提取當年折舊時：

借：其他業(yè)務成本　75

貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊 75

B.收取租金時：

借：銀行存款　400

貸：其他業(yè)務收入　400

③ 2007年1月1日后以3200萬元的價格對外轉讓該房產(chǎn)，營業(yè)稅率為5%，則甲公司處置房產(chǎn)的會計處理如下：

借：銀行存款　3200

貸：其他業(yè)務收入　3200

借：其他業(yè)務成本 2870

投資性房地產(chǎn)累計折舊　150

貸：投資性房地產(chǎn) 3020

借：營業(yè)稅金及附加　160

貸：應交稅費——應交營業(yè)稅　160

【例題17·單選題】丙公司于2007年12月31日將一辦公樓對外出租并采用成本模式進行后續(xù)計量，租期為5年，每年12月31日收取租金150萬元，出租時該辦公樓的賬面原價為2800萬元，已提折舊500萬元，已提減值準備300萬元，尚可使用年限20年，丙公司對該辦公樓采用年限平均法計提折舊，假定無殘值。2008年末、2009年末、2010年末、2011年末該辦公樓的可收回價值分別為2000萬元、1710萬元、1700萬元和1560萬元。假定辦公樓的折舊方法、預計折舊年限和預計凈殘值一直未發(fā)生變化。2012年3月5日丙公司將其出售，收到1530萬元存入銀行，假定無相關稅費。則丙公司出售該辦公樓時產(chǎn)生的其他業(yè)務利潤為( )萬元。

A.33.75 B.45.26

C.25.21 D.36.45

[答案]A

[解析]

①2008年末辦公樓的賬面價值=2800-500-300-(2800-500-300)÷20=1900(萬元);

②2008年末可收回價值為2000萬元，辦公樓價值有所恢復，但不應確認;

③2009年末辦公樓的賬面價值=1900-(2800-500-300)÷20=1800(萬元);

④2009年末辦公樓的可收回價值為1710萬元，則應追提減值準備90萬元(=1800-1710);

⑤2010年辦公樓的折舊額=1710÷18=95(萬元);

⑥2010年末辦公樓的賬面價值=1710-95=1615(萬元);

⑦2010年辦公樓的可收回價值為1700萬元，辦公樓價值有所恢復，但不應確認;

⑧2011年末辦公樓的賬面價值=1710-95-95=1520(萬元);

⑨2011年末辦公樓的可收回價值為1560萬元，辦公樓價值有所恢復，但不應確認;

⑩2012年出售時辦公樓的賬面價值為1496.25萬元(=1520-95×3/12)，則該辦公樓出售時的其他業(yè)務利潤=1530-1496.25=33.75(萬元)。

(二)公允價值模式下

一般分錄如下：

1.按實際收到的款項

借：銀行存款

貸：其他業(yè)務收入

2.按當時投資性房地產(chǎn)的賬面余額

借：其他業(yè)務成本

貸：投資性房地產(chǎn)――成本

――公允價值變動(也可能在借方)

3.將累計公允價值變動轉入其他業(yè)務收入

借：公允價值變動損益

貸：其他業(yè)務收入

或反之。

4.將轉換時原計入資本公積的部分轉入其他業(yè)務收入

借：資本公積――其他資本公積

貸：其他業(yè)務收入

【例題18·單選題】2006年12月20日甲公司與乙公司簽訂協(xié)議，將自用的辦公樓出租給乙公司，租期為3年，每年租金為500萬元，于年初收取，2007年1月1日為租賃期開始日，2009年12月31日到期。甲公司采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)。2007年1月1日此辦公樓的公允價值為900萬元，賬面原價為3000萬元，已提折舊為2000萬元，未計提減值準備。2007年12月31日該辦公樓的公允價值為1200萬元。2008年12月31日辦公樓的公允價值為1800萬元。2009年12月31日辦公樓的公允價值為1700萬元。2009年12月31日租賃協(xié)議到期，甲公司與乙公司達成協(xié)議，將該辦公樓出售給乙公司，價款為3000萬元。則甲公司出售辦公樓時產(chǎn)生的其他業(yè)務利潤為( )萬元。

A.1300 B.2200

C.2000 D.2700

[答案]C

[解析]

①2007年初自用辦公樓轉為以公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時產(chǎn)生的價值貶值額=(3000-2000)-900=100(萬元)，列入“公允價值變動損益”借方;

②2007年末根據(jù)當時的公允價值1200萬元，應認定投資性房地產(chǎn)暫時增值額=1200-900=300(萬元);

③2008年末根據(jù)當時的公允價值1800萬元，應認定投資性房地產(chǎn)暫時增值額=1800-1200=600(萬元);

④2009年末根據(jù)當時的公允價值1700萬元，應認定投資性房地產(chǎn)暫時貶值額=1800-1700=100(萬元);

⑤2009年末出售辦公樓時產(chǎn)生的其他業(yè)務收入=3000(萬元);

⑥2009年末出售辦公樓時產(chǎn)生的其他業(yè)務成本=1700(萬元);

⑦2009年末出售辦公樓時由其持有期間產(chǎn)生的暫時凈增值轉入其他業(yè)務收入額=-100+300+600-100=700(萬元);

⑧2009年末出售辦公樓時產(chǎn)生的其他業(yè)務利潤=3000-1700+700=2000(萬元)。

【例5-30】甲公司將其一項投資性房地產(chǎn)(寫字樓)出售給乙公司，甲公司采用成本模式計量投資性房地產(chǎn)。合同價款為8000萬元，乙公司已用銀行存款付清。出售時，該棟寫字樓的原賬面余額為5000萬元，已計提折舊1000萬元。甲公司的會計處理為：

借：銀行存款 80 000 000

貸：其他業(yè)務收入 80 000 000

借：其他業(yè)務成本 　40 000 000

投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)　10 000 000

貸：投資性房地產(chǎn)——××寫字樓 　50 000 000

【例5-31】承【例5-30】，假設甲公司采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)。出售時，該棟寫字樓的成本為3500萬元，公允價值增值額為500萬元。甲公司的會計處理為：

借：銀行存款　80 000 000

貸：其他業(yè)務收入　80 000 000

借：其他業(yè)務成本　40 000 000

貸：投資性房地產(chǎn)——成本 35 000 000

——公允價值變動　5 000 000

同時：將投資性房地產(chǎn)累計公允價值變動轉入其他業(yè)務收入

借：公允價值變動損益　5 000 000

貸：其他業(yè)務收入 5 000 000

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（責任編輯：何以笙簫默）

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