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知識(shí)點(diǎn)十三、計(jì)算公式

(一)評(píng)估房地合在一起的房地產(chǎn)價(jià)值

房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)純收益/綜合資本化率 (5-5)

房地產(chǎn)凈收益=房地產(chǎn)總收益-房地產(chǎn)總費(fèi)用

房地產(chǎn)總費(fèi)用=管理費(fèi)+維護(hù)費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+稅金

(二)單獨(dú)評(píng)估土地的價(jià)值

1.由土地收益評(píng)估土地價(jià)值——適用于空地出租

土地價(jià)值=土地凈收益/土地資本化率 (5-6)

土地凈收益=土地總收益-土地總費(fèi)用

土地總費(fèi)用=管理費(fèi)+維護(hù)費(fèi)+稅金

2.由房地產(chǎn)收益評(píng)估土地價(jià)值

(1)方法一(建筑物價(jià)值扣除法)

土地價(jià)值=房地產(chǎn)價(jià)值-建筑物現(xiàn)值 (5-7)

建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價(jià)-年貶值額×已使用年數(shù)

當(dāng)耐用年限小于土地使用權(quán)尚余年限，則年貶值額

=(建筑物重置成本-殘值)/耐用年限

【說(shuō)明】住宅用地到期后自動(dòng)續(xù)期，所以需要考慮殘值，而且不用考慮剩余年限。

當(dāng)耐用年限大于土地使用權(quán)尚余年限，則年貶值額

=(建筑物重置成本-殘值)/土地使用權(quán)尚余年限

【注意】

①上述關(guān)于年貶值額的公式的基本原理是61頁(yè)2-36

②這里計(jì)算年貶值額的時(shí)候要在建筑物的耐用年限和土地使用權(quán)尚余年限(這兩個(gè)年限都是從房屋建設(shè)結(jié)束開始投入使用的時(shí)候開始計(jì)算)中取短。年貶值額本來(lái)是應(yīng)該根據(jù)房屋的耐用年限而確定，但是土地使用權(quán)年限小于房屋耐用年限時(shí)，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照法律規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回?！薄?/p>

非住宅用地土地使用權(quán)收回后，是否還能夠獲得建筑物剩余殘余價(jià)值，不一定。如果有殘余價(jià)值，應(yīng)該予以考慮

(2)方法二(建筑物收益扣除法)

土地價(jià)值=(房地產(chǎn)純收益-建筑物純收益)/土地資本化率 (5-8)

建筑物純收益=建筑物現(xiàn)值×建筑物資本化率

(三)單獨(dú)評(píng)估建筑物的價(jià)值

1.建筑物價(jià)值=房地產(chǎn)價(jià)值-土地價(jià)值 (5-9)

2.建筑物價(jià)值=(房地產(chǎn)純收益-土地純收益)/建筑物資本化率 (5-10)

特別注意：

(1)這里公式(5-5)(5-6)(5-8)(5-10)，計(jì)算的都是無(wú)限年限的土地價(jià)值，而實(shí)際評(píng)估中基本上都是有限年限的土地使用權(quán)價(jià)值，應(yīng)該使用公式(5-2)，而且土地的年限應(yīng)該是購(gòu)買的土地使用權(quán)中尚可使用的剩余年限

(2)房地產(chǎn)的總費(fèi)用不包括折舊費(fèi)

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