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㈤收益法在不同評估對象中應用的特別形式

1.企業(yè)整體評估與商譽的關系(KP293-296)

方法一：割差法

商譽=企業(yè)整體資產評估價值-企業(yè)可確指的各單項資產評估價值之和

方法二：超額收益法

超額收益=企業(yè)凈收益-按可確指資產及行業(yè)平均收益率計算的行業(yè)平均收益

然后將各年的超額收益折現(xiàn)。

2.房地產評估的收益法(KP166-167)

(1)評估房地合在一的房地產價值

房地產價值=房地產純收益/綜合資本化率　(5-5)

房地產凈收益=房地產總收益-房地產總費用

房地產總費用=管理費+維護費+保險費+稅金【不含折舊】

(2)由土地收益評估土地價值—--適用于空地出租

土地價值=土地凈收益/土地資本化率　(5-6)

土地凈收益=土地總收益-土地總費用

土地總費用=管理費+維護費+稅金等

(3)由房地產收益評估土地價值

方法一：(房地產價值扣減法)

土地價值=房地產價值-建筑物現(xiàn)值 (5-7)

建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價-年貶值額×已使用年數(shù)

當耐用年限小于土地使用權尚余年限，則年貶值額

=(建筑物重置成本-殘值)/耐用年限

【說明】住宅用地到期后自動續(xù)期，所以需要考慮殘值，而且不用考慮剩余年限。

當耐用年限大于土地使用權尚余年限，則年貶值額

=(建筑物重置成本-殘值)/土地使用權尚余年限

【注意】①上述關于年貶值額的公式的基本原理是61頁2-36

②這里計算年貶值額的時候要在建筑物的耐用年限和土地使用權尚余年限(這兩個年限都是從房屋建設結束開始投入使用的時候開始計算)中取短。

年貶值額本來是應該根據(jù)房屋的耐用年限而確定，但是土地使用權年限小于房屋耐用年限時，根據(jù)《城市房地產管理法》規(guī)定“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照法律規(guī)定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。”

非住宅用地土地使用權收回后，是否還能夠獲得建筑物剩余殘余價值，不一定。如果有殘余價值，應該予以考慮。

方法二：(建筑物收益扣除法)

土地價值=(房地產純收益-建筑物純收益)/土地資本化率　(5-8)

建筑物純收益=建筑物現(xiàn)值×建筑物資本化率

(4)單獨評估建筑物的價值

建筑物價值=(房地產純收益-土地純收益)/建筑物資本化率　(5-10)

特別注意：

⑴ 特別注意：這里公式(5-5)(5-6)(5-8)(5-10)，計算的都是無限年限的價值，而實際評估中基本上都是有限年限(n)的土地使用權價值等，應該將上面的公式(5-5)(5-6)(5-8)(5-10)中的加下劃線的相應的除以各自資本化率，改為(P/A,r,n)、(P/A,r1,n)、(P/A,r1,n)、(P/A,r2,n)

⑵房地產的總費用不包括折舊費

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（責任編輯：中大編輯）

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