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第四節(jié)、市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用(注意掌握調(diào)整因素的量化計(jì)算)

1、基本思路：與類似房地產(chǎn)交易實(shí)例比較，通過(guò)對(duì)交易情況、交易日期和房地產(chǎn)狀況等因素調(diào)整得出評(píng)估值。

市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)的基本計(jì)算公式是：

P=P'×A×B×C

式中：P——被估房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值;

P'——可比交易實(shí)例價(jià)值;

A——交易情況修正系數(shù);

B——交易日期修正系數(shù);

C——房地產(chǎn)狀況因素修正系數(shù)。

如果土地容積率、土地使用年期單獨(dú)修正，則計(jì)算公式為：P=P'×A×B×C

×容積率修正系數(shù)×土地使用年期修正系數(shù)

2、適用范圍：條件是可以找到類似的交易實(shí)例。在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與被評(píng)估房地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)交易越多，市場(chǎng)法應(yīng)用越有效。

而在下列情況下，市場(chǎng)法往往難以適用：

1.沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)交易或在房地產(chǎn)交易發(fā)生較少的地區(qū);

2.某些類型很少見(jiàn)的房地產(chǎn)或交易實(shí)例很少的房地產(chǎn)，如古建筑等;

3.很難成為交易對(duì)象的房地產(chǎn)，如教堂、寺廟等;

4.風(fēng)景名勝區(qū)土地;

5.圖書館、體育館、學(xué)校用地等。

3、修正因素的具體內(nèi)容見(jiàn)教材P190，需結(jié)合例題理解掌握。

①交易情況修正：修正交易中特殊情況和個(gè)別因素，大多是定性的。

1.交易情況修正

(1)需要修正的情形

①有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟(jì)主體間的交易。

②交易時(shí)有特別的動(dòng)機(jī)，這以急于脫售或急于購(gòu)買最為典型。

③買方或賣方不了解市場(chǎng)行情，往往使房地產(chǎn)交易價(jià)格偏高或偏低。

④其他特殊交易的情形。如契稅本應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)，卻轉(zhuǎn)嫁給了賣方。

⑤特殊的交易方式。如拍賣、招標(biāo)等。

不滿足公開市場(chǎng)條件的情況的都屬于要修正的情況。

(2)修正系數(shù)的計(jì)算公式

交易情況修正后的正常價(jià)格

=可比實(shí)例價(jià)格×(正常情況指數(shù)/可比實(shí)例情況指數(shù))

=P’×100/100(1±X%)(5-15)

注意：這和教材47頁(yè)的交易情況修正是一樣的。

②交易日期修正：主要通過(guò)物價(jià)指數(shù)來(lái)修正，注意是環(huán)比還是定基物價(jià)指數(shù)。

③房地產(chǎn)狀況修正：主要通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)勘查，與參照物對(duì)比確認(rèn)。

注意：(1)是將待估房地產(chǎn)的狀況指數(shù)視作100。

(2)房地產(chǎn)狀況修正可以分為：區(qū)域狀況修正、權(quán)益狀況修正、實(shí)物狀況修正以及其他的個(gè)別因素修正，都應(yīng)該采用這里給出的公式處理，不過(guò)注意教材48頁(yè)在區(qū)域因素的處理沒(méi)有使用這里的公式，而是直接使用區(qū)域因素的值直接求比例得到的。2000和2004年考市場(chǎng)法的計(jì)算題都是告訴的相對(duì)于待估房地產(chǎn)的狀況需要修正±X%，需要使用這里的公式做。

④容積率修正：利用某區(qū)域的修正系數(shù)表，注意這是統(tǒng)計(jì)的結(jié)果。

容積率與地價(jià)的關(guān)系并非呈線性關(guān)系，需根據(jù)具體區(qū)域的情況具體分析。

容積率修正可采用下式計(jì)算：

經(jīng)容積率修正后可比實(shí)例價(jià)格

=可比實(shí)例價(jià)格×(待估宗地容積率修正系數(shù)/可比實(shí)例容積率修正系數(shù))(5-17)

注意：修正系數(shù)不是容積率的比，而是容積率修正系數(shù)的比

⑤土地使用年期修正：教材P191，公式5-18中，公式的分子分母各除以r后，K就是兩個(gè)年金現(xiàn)值系數(shù)之比值，該公式要求記牢。

重點(diǎn)關(guān)注②④⑤三個(gè)調(diào)整因素的計(jì)算公式，經(jīng)過(guò)修正因素的調(diào)整，每個(gè)參照物得出一個(gè)評(píng)估值，剔除異常值后綜合確定評(píng)估值。

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（責(zé)任編輯：何以笙簫默）

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