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資產評估師考試資產評估基礎預習輔導(36)

四、操作步驟

(一)收集交易資料

(二)可比交易案例確定

(三)因素修正

1.交易情況修正

(1)需要修正的情形

① 有特殊利害關系的經(jīng)濟主體間的交易;

② 交易時有特別的動機，這以急于脫售或急于購買最為典型

③ 買方或賣方不了解市場行情，往往使房地產交易價格偏高或偏低。

④ 其他特殊交易的情形。如契稅本應由買方負擔，卻轉嫁給了賣方。

⑤ 特殊的交易方式。如拍賣、招標等。

不滿足公開市場條件的情況的都屬于要修正的情況

(2)修正系數(shù)的計算公式

交易情況修正后的正常價格/可比實例價格=正常狀況指數(shù)/可比實例狀況指數(shù)=100/()

交易情況修正后的正常價格

=可比實例價格×(正常情況指數(shù)/可比實例情況指數(shù))

=P’×100/100(1±X%) (5-15)

注意：這和教材40頁的交易情況修正是一樣的

2.交易日期修正

房地產價格的變動率一般用房地產價格指數(shù)來表示。利用價格指數(shù)進行期日修正的公式如下：

評估基準日價格/可比實例價格=評估基準日價格指數(shù)/可比實例交易時價格指數(shù)

交易基準日交易實例價格

=評估基準日價格指數(shù)/可比實例交易時價格指數(shù)×可比實例價格 (5-16)

提示：① 書上例題【5-5】，說每月上漲1%，實質上指的是每月環(huán)比價格變動指數(shù)

② 交易日期修正還是看前面講過的物價指數(shù)法的有關內容(教材36頁)

③ 關注教材40頁交易日期修正的說法，物價變化“平均每月上漲1%”

[例5-5]現(xiàn)選取一可比房地產實例，成交價格為6 000元/平方米，成交日期為2006年7月。假設2006年1月至2007年7月，該類房地產價格每月比上月上漲1%，2007年7月至2008年1月，該類房地產價格每月比上月下降0.2%，則對該可比實例進行交易日期修正后2008年1月的方地產價格為：

『正確答案』

P=6 000×(1+1%)12×(1-0.2%)6

=6 000×1.127×0.988

=6 681(元/平方米)

3.容積率修正

容積率與地價的關系并非呈線性關系，需根據(jù)具體區(qū)域的情況具體分析。

容積率修正可采用下式計算：

經(jīng)容積率修正后價格/可比實例價格=待估宗地容積率修正系數(shù)/可比實例容積率修正系數(shù)

經(jīng)容積率修正后可比實例價格

=可比實例價格×(待估宗地容積率修正系數(shù)/可比實例容積率修正系數(shù)) 　(5-17)

注意：修正系數(shù)不是容積率的比，而是容積率修正系數(shù)的比

4.土地使用年期修正。

土地使用年期修正系數(shù)按下式計算：

式中：

K——將可比實例年期修正到被估對象使用年期的年期修正系數(shù);

r——資本化率;

m——被估對象的使用年期;

n——可比實例的使用年期。

土地使用年期修正后地價=比較實例價格×K

教材41頁土地使用年期修和這里是同一個原理

這里的K的原理：參見手寫板

[5-7]若選擇的比較案例成交地價為每平方米1 000元，對應土地使用年期為30年，而待估宗地出讓年期為20年，土地資本化率為8%，則年期修正如下：

『正確答案』

土地使用年期修正后的地價

5.房地產狀況因素修正

注意：(1)是將待估房地產的狀況指數(shù)視作100

(2)房地產狀況修正可以分為：區(qū)域狀況修正、權益狀況修正、實物狀況修正以及其他的個別因素修正，都應該采用這里給出的公式處理，不過注意教材41頁在區(qū)域因素的處理沒有使用這里的公式，而是直接使用區(qū)域因素的值直接求比例得到的。2000和2004年考市場法的計算題都是告訴的相對于待估房地產的狀況需要修正±X%，需要使用這里的公式做。對分母100(1±X%)

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（責任編輯：中大編輯）

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