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五、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量
通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,也可以采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。但是,同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。
(一)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)
1.按照固定資產(chǎn)或者無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定,按期(月)計(jì)提折舊或攤銷時(shí),借記"其他業(yè)務(wù)成本"科目,貸記"投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)"科目。
2.取得租金收入,借記"銀行存款"等科目,貸記"其他業(yè)務(wù)收入"等科目。
3.存在減值跡象的,適用資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定。借記"資產(chǎn)減值損失"科目,貸記"投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備"科目。已經(jīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn),其減值損失在以后的會計(jì)期間不得轉(zhuǎn)回。
成本模式下的科目設(shè)置:
①投資性房地產(chǎn)
②投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)
③投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備
1.折舊或攤銷時(shí)
借:其他業(yè)務(wù)成本
貸:投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)
2.取得的租金收入
借:銀行存款(應(yīng)收賬款)
貸:其他業(yè)務(wù)收入
3.投資性房地產(chǎn)提取減值時(shí)
借:資產(chǎn)減值損失
貸:投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備
(二)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)
1.只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得,才可以采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。
2.采用公允價(jià)值計(jì)量模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè),對于在建投資性房地產(chǎn)(包括企業(yè)首次取得的在建投資性房地產(chǎn)),如果其公允價(jià)值無法可靠確定但預(yù)期該房地產(chǎn)完工后的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的,應(yīng)當(dāng)以成本計(jì)量該在建投資性房地產(chǎn),其公允價(jià)值能夠可靠計(jì)量時(shí)或其完工后(兩者孰早),再以公允價(jià)值計(jì)量。
企業(yè)一旦選擇公允價(jià)值模式,就應(yīng)當(dāng)對其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。
3.采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn),應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件:
(1)投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。(2)企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息,從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。
4.采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的會計(jì)處理
企業(yè)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的,不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷,應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益(公允價(jià)值變動(dòng)損益)。
【提示】公允價(jià)值模式后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn),取得的租金收入,確認(rèn)為其他業(yè)務(wù)收入。但很可能沒有對應(yīng)的其他業(yè)務(wù)成本。
A.期末公允價(jià)值大于賬面價(jià)值時(shí)
借:投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)
貸:公允價(jià)值變動(dòng)損益
B.期末公允價(jià)值小于賬面價(jià)值時(shí)
借:公允價(jià)值變動(dòng)損益
貸:投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)
C.收取租金時(shí)
借:銀行存款
貸:其他業(yè)務(wù)收入
【例5-18】 20×7年8月,甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議,約定將甲公司自行建造的一棟精裝修的寫字樓于開發(fā)完成的同時(shí)開始租賃給乙公司使用,租賃期為10年。當(dāng)年10月1日該寫字樓開發(fā)完成并開始起租,寫字樓的造價(jià)為10 000萬元。甲公司采用公允價(jià)值模式對該項(xiàng)出租的房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。20×7年12月31日,該寫字樓的公允價(jià)值為9 200萬元。
甲企業(yè)的會計(jì)處理為:
『正確答案』
(1)20×7年10月1日,甲公司開發(fā)完成寫字樓并出租:
借:投資性房地產(chǎn)--成本 100 000 000
貸:在建工程 100 000 000
(2)20×7年12月31日,按照公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益:
借:公允價(jià)值變動(dòng)損益 8 000 000
貸:投資性房地產(chǎn)--公允價(jià)值變動(dòng) 8 000 000
【例題·單選題】投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí)其公允價(jià)值變動(dòng)應(yīng)記入的會計(jì)科目是( )。(2009年)
A.投資收益 B.資本公積
C.公允價(jià)值變動(dòng)損益 D.其他業(yè)務(wù)收入
『正確答案』C
『答案解析』企業(yè)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的,不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷,應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益(公允價(jià)值變動(dòng)損益)。
【例題·單選題】采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn),在資產(chǎn)負(fù)債表日,其公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的差額,應(yīng)借記的會計(jì)科目是( )。(2010年)
A.公允價(jià)值變動(dòng)損益 B.資產(chǎn)減值損失
C.資本公積 D.投資收益
『正確答案』A
『答案解析』企業(yè)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的,不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷,應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益(公允價(jià)值變動(dòng)損益)。
(三)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更
企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定,不得隨意變更。只有在房地產(chǎn)市場比較成熟、能夠滿足采用公允價(jià)值模式計(jì)量條件的情況下,才允許企業(yè)對投資性房地產(chǎn)以成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式。
成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式應(yīng)當(dāng)作為會計(jì)政策變更處理,將計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額,調(diào)整期初留存收益(未分配利潤)。
已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn),不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。
借:投資性房地產(chǎn)--成本
投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)
投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備
貸:投資性房地產(chǎn)
利潤分配――未分配利潤
盈余公積
【提示】成本模式轉(zhuǎn)為公允模式屬會計(jì)政策變更,該內(nèi)容請聯(lián)系第十章的會計(jì)政策變更內(nèi)容。
【例題·單選題】在滿足公允價(jià)值計(jì)量條件的情況下,企業(yè)將投資性房地產(chǎn)的成本計(jì)量模式變更為公允價(jià)值計(jì)量模式時(shí),計(jì)量模式變更日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值與其賬面價(jià)值的差額,應(yīng)確認(rèn)為( )。(2007年)
A.其他業(yè)務(wù)收入 B.資本公積 C.營業(yè)外收入 D.留存收益
『正確答案』D
『答案解析』成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式應(yīng)當(dāng)作為會計(jì)政策變更處理,將計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額,調(diào)整期初留存收益(未分配利潤)
【例題·多選題】企業(yè)將投資性房地產(chǎn)從成本計(jì)量模式變更為公允價(jià)值計(jì)量模式,對此事項(xiàng)進(jìn)行會計(jì)處理時(shí),可能涉及到的會計(jì)科目有( )。(2008年)
A.投資性房地產(chǎn) B.累計(jì)折舊
C.資本公積 D.盈余公積
E.利潤分配一未分配利潤
『正確答案』ADE
『答案解析』企業(yè)變更投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式時(shí),應(yīng)當(dāng)按照計(jì)量模式變更日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值,借記"投資性房地產(chǎn)(成本)"科目,按照已計(jì)提的折舊或攤銷,借記"投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)"科目,原已計(jì)提減值準(zhǔn)備的,借記"投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備"科目,按照原賬面余額,貸記"投資性房地產(chǎn)"科目,按照公允價(jià)值與其賬面價(jià)值之間的差額,貸記或借記"利潤分配--未分配利潤"、"盈余公積"科目。
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