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六、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出

與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計入投資性房地產(chǎn)成本。不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時計入當(dāng)期損益（其他業(yè)務(wù)成本）。

企業(yè)對某項投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改擴(kuò)建等再開發(fā)且將來仍作為投資性房地產(chǎn)的，再開發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，再開發(fā)期間不計提折舊或攤銷。

七、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置

1.企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，滿足下列條件之一，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或?qū)⑵渌Y產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：

（1）投資性房地產(chǎn)開始自用；

（2）作為存貨的房地產(chǎn)改為出租；

（3）自用土地使用權(quán)停止自用，用于賺取租金或資本增值；

（4）自用建筑停止自用，改用出租。

2.轉(zhuǎn)換日的確定

（1）投資性房地產(chǎn)開始自用，轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期；

（2）作為存貨的房地產(chǎn)改為出租，或者自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租，轉(zhuǎn)換日為租賃開始日；

（3）如果董事會或類似機(jī)構(gòu)就房地產(chǎn)用途轉(zhuǎn)變作出書面決議，明確表明其持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化，這種情況下，作出書面決議的日期為轉(zhuǎn)換日。

（一）成本模式下的轉(zhuǎn)換

（1）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)

企業(yè)將采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的賬面余額、累計折舊、減值準(zhǔn)備等，分別轉(zhuǎn)入"固定資產(chǎn)"、"累計折舊"、"固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備"等科目。

借：固定資產(chǎn)--廠房

投資性房地產(chǎn)累計折舊

貸：投資性房地產(chǎn)--廠房

累計折舊--廠房

【例5－20】自20×7年9月1日起，甲企業(yè)將出租在外的廠房收回自用。該項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用成本模式計量，截至20×7年8月31日，賬面價值為3 000萬元，其中，原價5 000萬元，累計已提折舊2 000萬元。甲企業(yè)的會計處理為：

『正確答案』

借：固定資產(chǎn) 　50 000 000

投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 　20 000 000

貸：投資性房地產(chǎn)--××廠房 50 000 000

累計折舊 20 000 000

（2）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按該項存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價值，借記"投資性房地產(chǎn)"科目；原已計提跌價準(zhǔn)備的，借記"存貨跌價準(zhǔn)備"科目，按其賬面余額，貸記"開發(fā)產(chǎn)品"等科目。

（3）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)

企業(yè)將自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為以成本模式計量的投資性房地產(chǎn)企業(yè)將自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為以成本模式計量的投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按該項土地使用權(quán)或建筑物在轉(zhuǎn)換日的原價、累計折舊、減值準(zhǔn)備等，分別轉(zhuǎn)入"投資性房地產(chǎn)"、"投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）"、"投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備"科目。

借：投資性房地產(chǎn)--辦公樓

累計折舊

貸：固定資產(chǎn)--辦公樓

投資性房地產(chǎn)累計折舊

（二）公允價值模式下的轉(zhuǎn)換

（1）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)

企業(yè)將采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當(dāng)期損益（公允價值變動損益）。（注意，（1）中不區(qū)分借方差異還是貸方差異，均計入公允價值變動損益，與下面（2）、（3）的情況一定要區(qū)分開）

轉(zhuǎn)換日，按該項投資性房地產(chǎn)的公允價值，借記"固定資產(chǎn)"或"無形資產(chǎn)"科目，按該項投資性房地產(chǎn)的成本，貸記"投資性房地產(chǎn)--成本"科目，按該項投資性房地產(chǎn)的累計公允價值變動，貸記或借記"投資性房地產(chǎn)--公允價值變動"科目，按其差額，貸記或借記"公允價值變動損益"科目。

【例5－21】自20×7年9月1日起，甲企業(yè)將出租在外的廠房收回自用。該項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價值模式計量，20×7年9月1日，該廠房的公允價值為3 500萬元，原賬面價值為3 600萬元，其中，成本3 200萬元，公允價值變動400萬元。甲企業(yè)的會計處理為：

『正確答案』

借：固定資產(chǎn) 35 000 000

公允價值變動損益 　1 000 000

貸：投資性房地產(chǎn)--成本 32 000 000

--公允價值變動 4 000 000

【例題·單選題】企業(yè)將采用公允價值計量模式的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與賬面價值的差額應(yīng)記入的會計科目是（ ）。（2008年）

A.公允價值變動損益 B.投資收益

C.利潤分配--未分配利潤 　D.資本公積

『正確答案』A

『答案解析』企業(yè)將采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當(dāng)期損益（公允價值變動損益）。選項A正確。

（2）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

企業(yè)作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)按該項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的公允價值，借記"投資性房地產(chǎn)（成本）"科目，已計提跌價準(zhǔn)備的，借記"存貨跌價準(zhǔn)備"，按其賬面余額，貸記"開發(fā)產(chǎn)品"等科目。同時，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值小于原賬面價值的，按其差額，借記"公允價值變動損益"；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價值的，按其差額，貸記"資本公積（其他資本公積）"。待處置該項投資性房地產(chǎn)時，因轉(zhuǎn)換計入資本公積的部分應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益。

【例5－22】甲企業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，自20×7年9月1日起，甲企業(yè)將作為存貨的寫字樓出租，且采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)，20×7年9月1日，該寫字樓的公允價值為3 000萬元，賬面余額為2 700萬元，未計提跌價準(zhǔn)備。甲企業(yè)的會計處理為：

『正確答案』

20×7年9月1日：

借：投資性房地產(chǎn)--××寫字樓（成本）　30 000 000

貸：開發(fā)產(chǎn)品 27 000 000

資本公積--其他資本公積 3 000 000

【提示】如果轉(zhuǎn)換日的公允價值為2600萬元，其他條件不變，則甲企業(yè)的賬務(wù)處理為：

借：投資性房地產(chǎn)--××寫字樓（成本）　26 000 000

公允價值變動損益 1 000 000

貸：開發(fā)產(chǎn)品 27 000 000

（3）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

企業(yè)將自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按該項土地使用權(quán)或建筑物在轉(zhuǎn)換日的公允價值，借記"投資性房地產(chǎn)（成本）"科目，按其賬面余額，貸記"固定資產(chǎn)"或"無形資產(chǎn)"等科目；按已計提的累計折舊或累計攤銷等，借記 "累計折舊"或"累計攤銷"等科目。已計提減值準(zhǔn)備的，還應(yīng)同時結(jié)轉(zhuǎn)減值準(zhǔn)備。

轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值小于原賬面價值的，按其差額，借記"公允價值變動損益"；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價值的，按其差額，貸記"資本公積（其他資本公積）"。待處置該項投資性房地產(chǎn)時，因轉(zhuǎn)換計入資本公積的部分應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益。

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