三、綜合分析題(共4題，共70分)

(1) :

1.國有土地租賃，是指土地使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。土地租賃合同經(jīng)出租方同意后可以轉(zhuǎn)讓，改變原合同規(guī)定的使用條件，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地租賃合同，簽訂土地租賃合同和轉(zhuǎn)讓土地租賃合同應(yīng)當(dāng)辦理土地登記和變更登記手續(xù)。租賃土地上的房屋等建筑物、構(gòu)筑物可以依法抵押，抵押權(quán)實現(xiàn)時，土地租賃合同同時轉(zhuǎn)讓。

2.國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補(bǔ)充。當(dāng)前應(yīng)以完善國有土地出讓為主，穩(wěn)妥地推行國有土地租賃。嚴(yán)格依照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、

《中華人民共和國土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，確定國有土地租賃的適用范圍。

對原有建設(shè)用地，因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、場地出租、企業(yè)改制和改變土地用途后依法應(yīng)當(dāng)有償使用的，可以實行租賃。對于新增建設(shè)用地，重點(diǎn)仍應(yīng)是推行和完善國有土地出讓，租賃只作為出讓方式的補(bǔ)充。對于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地，無論是利用原有建設(shè)用地，還是利用新增建設(shè)用地，都必須實行出讓，不實行租賃。

企業(yè)改革涉及的劃撥土地使用權(quán)，有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)采取出讓或者租賃的方式處置：

(1)國有企業(yè)改造或改組為有限責(zé)任公司、股份有限公司以及組建集團(tuán)的。

(2)國有企業(yè)改組為股份合作制的。

(3)國有企業(yè)租賃經(jīng)營的。

(4)非國有企業(yè)兼并國有企業(yè)的。

S集團(tuán)對M廠的兼并符合第(4)條的規(guī)定。

3.國有土地租賃可以根據(jù)具體情況實行短期租賃和長期租賃。對短期使用或用于修臨時建筑物的土地，應(yīng)實行短期租賃，短期租賃年限一般不超過5年;對需要進(jìn)行地上建筑物構(gòu)筑物建設(shè)后長期使用的土地，應(yīng)實行長期租賃，具體租賃期限由租賃合同約定，但最長租賃期限不得超過法律規(guī)定的同類用途土地出讓最高年期。

W公司的承租期限當(dāng)屬短期租賃。

4.國有土地租賃權(quán)人的權(quán)利、義務(wù)有：

(1)承租土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。國有土地租賃，承租人取得承擔(dān)土地使用權(quán)。

承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押必須依法登記。

(2)國有土地租賃權(quán)人有優(yōu)先受讓權(quán)。承租土地在使用年期內(nèi)改為出讓方式的，承租人有

優(yōu)先受讓權(quán)，租賃土地在辦理出讓手續(xù)后，終止租賃關(guān)系。承租土地使用權(quán)期滿，承租人可以申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益的需要收回該幅土地的，應(yīng)予以批準(zhǔn)。

(3)承租土地提前收回，可以獲得合理補(bǔ)償。國家對土地使用者依法取得的承租土地使用

權(quán)，在租賃合同約定的使用年限屆滿前不收回;因社會以公共利益的需要，依照法律程序提前收回的，應(yīng)對承租人給予合理補(bǔ)償。承租土地使用權(quán)的收回原因有：①承租人未按合同約定開發(fā)建設(shè)、未經(jīng)土地行政主管部門同意轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或不按合同約定按時繳納土地租金的，土地行政主管部門可以解除合同，依法收回承租土地使用權(quán)。②承租土地使用權(quán)期滿申請續(xù)期末獲批準(zhǔn)的，承租土地使用權(quán)由國家無償收回，并可要求承租人拆除地上建筑物、構(gòu)筑物，恢復(fù)土地原狀。

因此，w公司可依法獲得補(bǔ)償。

(2) :

1.宗地地址變更的三個要件是：

(1)須屬自然人的經(jīng)常居住地;

(2)須屬固定場所;

(3)須經(jīng)法律確認(rèn)。

2.宗地地址變更登記的申請人是地址變更后的土地權(quán)利人。

3.應(yīng)當(dāng)提交的土地權(quán)屬證明文件有：

(1)由土地登記機(jī)關(guān)發(fā)出的土地證書。地址變更登記申請人為土地所有權(quán)人的，提交土地所有權(quán)證書;申請人為土地使用權(quán)人的，提交土地使用權(quán)證書;申請人為土地他項權(quán)利人的，提交土地他項權(quán)利證明書。

(2)地上建筑物、附著物權(quán)屬證明。凡是地上存有建筑物或附著物的，變更登記申請人還應(yīng)提交地上建筑物、附著物權(quán)屬證明，如房管部門頒發(fā)的房產(chǎn)證等。

(3)地址變更證明文件。申請人為自然人的，提交由戶籍部門開具的地址變更證明文件或戶籍部門發(fā)出的能夠證明其地址變更了的有效證件;申請人為法人或其他組織的，其中，企業(yè)法人、部分事業(yè)單位法人須提交由工商行政管理部門或主管部門開具的地址變更證明文件或發(fā)出的能夠證明其地址變更的有效證件，如申請地址變更登記的公司，其地址變更證明文件為工商行政管理部門頒發(fā)的經(jīng)過更址登記后的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》。而機(jī)關(guān)法人和其他的事業(yè)單位則只須提交該機(jī)關(guān)、單位的更址聲明或更址通知書即可。

(3) :

1.該縣該小學(xué)應(yīng)該申請劃撥國有土地使用權(quán)設(shè)定登記。申請人為該校法人及法人代表。

2.學(xué)校應(yīng)該在接到“國有土地劃撥決定書”和“建設(shè)用地批準(zhǔn)書”之日起30日內(nèi)辦理土地使用權(quán)設(shè)定登記。

3.應(yīng)提交以下登記資料：

(1)土地使用權(quán)登記申請表。

(2)該縣該小學(xué)法人證明、法人代表身份證明和個人身份證明。

(3)該縣人民政府關(guān)于該小學(xué)建設(shè)用地批準(zhǔn)書。

(4)該縣國土資源管理局關(guān)于該小學(xué)國有土地劃撥決定書。

(5)委托代理的應(yīng)提交土地登記委托及代理人身份證明等。

4.劃撥土地使用權(quán)設(shè)定登記權(quán)屬審核要點(diǎn)：

(1)對申請人的審核。要注意土地登記申請人與政府建設(shè)用地批準(zhǔn)書和國有土地劃撥決定書批準(zhǔn)的土地使用者是否一致。

(2)對土地權(quán)屬來源文件的審核。主要是對劃撥國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)機(jī)關(guān)及批準(zhǔn)權(quán)限的審核。

(3)對土地用途的審核。注意申請登記用途是否與批準(zhǔn)用途一致。

(4)對宗地面積的審核。注意地籍調(diào)查結(jié)果是否與建設(shè)用地面積一致。

(4) :

1.經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得的建設(shè)用地包括：

(1)國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地。

(2)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地。

(3)國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地。

(4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

2.劃撥國有土地使用權(quán)的法律特征包括：

(1)劃撥國有土地的使用權(quán)是依國家行政行為而獲得的權(quán)利。

(2)劃撥國有土地使用權(quán)的取得受范圍限制。

(3)劃撥國有土地使用權(quán)一般沒有明確的期限。

(4)城鎮(zhèn)范圍內(nèi)的劃撥土地使用權(quán)人應(yīng)繳納土地使用稅。

(5)劃撥國有土地使用權(quán)的處置受法律限制。

3.劃撥土地使用權(quán)獲得者可以免交土地使用稅的情況為：

(1)國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊自用的土地。

(2)由財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的土地。

(3)宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地。

(4)市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地。

(5)直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地。

(6)經(jīng)批準(zhǔn)開山填海整治的土地和改造的廢棄地，從使用的月份起免繳土地使用稅5～10年。

(7)由財政部另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利設(shè)施用地和其他用地。

4.劃撥國有土地使用權(quán)的申請人應(yīng)提交的土地權(quán)屬證明文件包括：

(1)國有土地劃撥決定書。

(2)建設(shè)用地批準(zhǔn)書。

(3)新開工大中型建設(shè)項目土地預(yù)登記文件。

(4)大中型建設(shè)項目竣工驗收報告。

(5)征地勘測圖件。

(6)原《集體土地使用證》。

(7)其他證明文件。

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（責(zé)任編輯：fky）

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