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土地登記代理人考試地籍調(diào)查輔導(dǎo)：土地估價遵循的原則

土地估價應(yīng)遵循以下原則：

(1)替代原則。土地價格水平由具有相同性質(zhì)的替代土地價格所決定;土地價格水平是由最了解市場行情的買賣者按市場交易案例比較后所決定的價格;土地價格可通過比較地塊的條件及使用價值來確定。

(2)預(yù)期收益原則。土地價格受預(yù)期收益形成因素變動的影響，因此，估價者必須了解土地收益情況，并對土地市場現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢、政治經(jīng)濟(jì)形勢及政策規(guī)定對土地市場的影響進(jìn)行細(xì)致分析，準(zhǔn)確預(yù)測土地的收益價格。

(3)最有效使用原則。土地估價是以土地的效用最有效發(fā)揮為前提，因此必須確定土地最佳和最有效用途。

(4)報酬遞增、遞減原則。土地投資同樣遵循經(jīng)濟(jì)學(xué)中的邊際效益遞減原則。

(5)需求與供給原則。土地不能實行完全競爭，其價格有獨占傾向性，土地供給有限，替代性有限，因此土地價格主要由土地供給變化決定。

(6)競爭和超額利潤原則。土地的競爭主要在需求者之間進(jìn)行，需求者之間的競爭又是在利用土地能獲取平均利潤之外的超額利潤的情況下發(fā)生的;土地的需求增加、競爭加劇，超額利潤又會隨土地需求提高、地價的上漲而消除。

(7)貢獻(xiàn)原則。是指不動產(chǎn)的總收益是土地及建筑物等構(gòu)成因素共同作用的結(jié)果。

(8)變動原則。土地價格的形成因素經(jīng)常處于變動之中，所以土地價格是在這些因素相互作用及其組合的變動過程中形成的。

(9)協(xié)調(diào)原則。土地是否與所處環(huán)境協(xié)調(diào)，即可判定該地塊是否為最有效使用。

(10)土地優(yōu)先原則。地價是在生產(chǎn)經(jīng)營活動之前優(yōu)先支付的，在土地估價中應(yīng)堅持土地優(yōu)先的原則。

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