國有土地使用權的交易規(guī)則

(一)國有土地使用權的交易形式

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第2條、第27條的規(guī)定，國有土地使用權交易的主要形式可包括轉(zhuǎn)讓、出租、抵押以及用于合資、合作或其他投資活動。此外，在企業(yè)合并、分立、抵押權實現(xiàn)等情況下也發(fā)生土地使用權的流轉(zhuǎn)。

(二)國有土地使用權的交易規(guī)則

1、交易應當經(jīng)過法定程序。以不同方式取得的國有土地使用權，其交易應遵循法律、行政法規(guī)規(guī)定的不同程序。

2、交易應當遵循房地一致的原則。 采用房地一致原則作為國有土地使用權交易的一般規(guī)則，只有在地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時才允許例外，有利于避免房地產(chǎn)關系復雜化，減少權屬爭議的發(fā)生。

(三)國有土地使用權轉(zhuǎn)讓的其他情形

實踐中區(qū)分是否為轉(zhuǎn)讓的標準為：主體是否發(fā)生變化。

除買賣、交換、贈與屬于國有土地使用權轉(zhuǎn)讓外，余下的繼承、抵債等其他情形，則屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的“其他合法方式”。

(四)國有土地使用權作價出資或入股

1、以土地使用權向企業(yè)法人投資或者投資成立新的企業(yè)法人，應為國有土地使用權轉(zhuǎn)讓，作為投資的土地使用權由企業(yè)法人享有，原土地使用權人取得相應的股東權。

2、以國有土地使用權向非法人的經(jīng)濟實體投資的，該土地使用權成為合伙企業(yè)或聯(lián)營企業(yè)的共有財產(chǎn)，其權利主體發(fā)生變更，故也應視為國有土地使用權轉(zhuǎn)讓。

3、單純契約性質(zhì)的投資合作，在合作期間土地使用權仍屬于原使用權人，不應視為土地使用權轉(zhuǎn)讓。

五、房屋基地使用權的按份享有

(一)房屋區(qū)分所有和基地使用權按份享有的意義

1、根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定：同一房屋的區(qū)分所有權人享有該房屋使用范圍內(nèi)的基地使用權。這種基地使用權的共有，屬于按份共有。各區(qū)分所有權人對其擁有的房屋面積和基地使用權份額獨立行使處分權和承擔繳納稅費等義務。

2、商品房按“套”出售后，購房者成為整幢樓房的區(qū)分所有權人，享有所購置部分的房屋所有權，同時享有所購房屋的部分基地使用權。具體理由大家自己看書。

3、承認區(qū)分所有權人按份額享有基地使用權，好處如下：

1)體現(xiàn)公平原則。

2)明確權屬劃分。

3)為土地使用稅的征收提供計稅依據(jù)。

4)保護國家的土地收益。

(二)基地使用權份額的計算

按通行做法，以建筑面積作為計算分攤份額的系數(shù)依據(jù)計算基地使用權分攤份額的方法較為簡便穩(wěn)妥。

計算公式中，購房建筑面積=房屋所有權人所購房的建筑面積(套內(nèi)建筑面積)+應分攤的公用面積。

注意：1、“可銷售”面積中排除了房屋銷售面積中不能分割出售給區(qū)分所有權人的部分，如小區(qū)會所、購物中心等，其產(chǎn)權由物業(yè)管理機構(gòu)統(tǒng)一管理。2、土地總面積依具體情形可以是樓房基地所占土地面積，也可以是樓區(qū)總面積。

例題：某企業(yè)取得出讓土地使用權并在該土地上建有一棟商品住宅樓，現(xiàn)該樓房已售出110套(已辦理房屋所有權登記)，還剩下10套等售，該商品住宅樓范圍內(nèi)的土地使用權由(D)享有。

A.110戶房主

B.110戶房主和該企業(yè)共同

C.該企業(yè)

D.120戶房主

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（責任編輯：hbz）

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