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土地登記代理人考試代理實務輔導：土地估價的程序和方法

宗地地價評估的程序是從接受委估者的估價委托書開始到最后寫出估價報告書，然后將報告書交給委估者而領取估價報酬的全過程。估價師進行估價，必須有相應的估價程序，一般是從決定估價的基本目的、擬定估價計劃、查證委估宗地狀況、資料收集及整理、資料分析與價格影響和構成因素分析到最后估價額的決定及估價報告的提出。土地估價的具體程序為：

(1)接受土地估價任務，簽訂估價合同;

(2)確定估價的基本項目，包括確認估價對象、估價目的、估價條件、地價定義和使用年期等;

(3)擬訂估價作業(yè)計劃;

(4)資料收集與實地踏勘;

(5)一般資料整理與分析;

(6)選擇適宜的估價方法，試算土地價格;

(7)試算價格調(diào)整與估價額確定;

(8)撰寫土地估價報告;

(9)交付土地估價報告，收取估價費用。

土地估價方法可分為基本估價法和應用估價法。基本估價方法包括收益還原法、市場比較法、剩余法和成本逼近法。應用估價方法是基本估價方法的應用，在應用基本估價方法評估樣點宗地地價的基礎上，對整個城市或城市內(nèi)一定區(qū)域內(nèi)的土地價格、地價影響因素和地價變化規(guī)律進行分析，建立起一套大范圍內(nèi)宗地價格與宗地條件及影響因素間的相關關系，作為該范圍內(nèi)宗地價格的評估標準，從而在需要時可以迅速經(jīng)濟地評估出該區(qū)域內(nèi)各個宗地價格。屬于此類方法的有：路線價估價法、標準宗地估價法、基準地價系數(shù)修正法。

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（責任編輯：中大編輯）

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