四、我國(guó)土地權(quán)利體系設(shè)置的原則

(一)物權(quán)法定原則

土地權(quán)利屬不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)范疇。土地權(quán)利的特征決定了土地權(quán)利的種類、效力、變動(dòng)要件、保護(hù)方法等一般都只能由法律規(guī)定，不允許當(dāng)事人自行約定。只有這樣才能較好地確認(rèn)和鞏固社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系，維護(hù)正常的社會(huì)秩序，同時(shí)還有利于土地權(quán)利的公示，確保交易的安全與迅捷。

土地權(quán)利的設(shè)置堅(jiān)持物權(quán)法定的原則，包括以下內(nèi)容：第一，土地權(quán)利必須由法律設(shè)定，而不能由當(dāng)事人任意創(chuàng)設(shè)。如我國(guó)的土地所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)等都是由法律規(guī)定的。而不動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)是我國(guó)法律不認(rèn)可的，對(duì)此，當(dāng)事人不得自行創(chuàng)設(shè)。第二，土地權(quán)利的效力必須由法律規(guī)定。如果土地權(quán)利的效力可以任由當(dāng)事人自行設(shè)定，則必然會(huì)造成土地權(quán)利行使的混亂。如我國(guó)抵押權(quán)的效力，抵押權(quán)要優(yōu)于一般債權(quán)，抵押權(quán)人相互之間按照設(shè)定抵押是否辦理登記或按照登記時(shí)間的先后享有優(yōu)先權(quán)，這都是由法律規(guī)定的。第三，土地權(quán)利公示的方法必須由法律規(guī)定。土地屬不動(dòng)產(chǎn)，其權(quán)利轉(zhuǎn)移的公示方式一般是登記。這必須在法律上做出規(guī)定。

與此同時(shí)，物權(quán)法定主義并不是封閉性的立法，我們對(duì)物權(quán)法定原則的理解也不要過于僵化和絕對(duì)化?！拔r(shí)變境遷，社會(huì)經(jīng)濟(jì)之需要，因時(shí)地而不同，物權(quán)法定主義之內(nèi)涵，亦齋隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)之演變與需求，注入新生命?！?《民法物權(quán)論》，上冊(cè)，謝在全，中國(guó)政法大學(xué)出版社，1999年1月第1版，第48頁)。在現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)生話中，對(duì)新出現(xiàn)的具備物權(quán)性質(zhì)的財(cái)產(chǎn)關(guān)系，法律一般都及時(shí)確認(rèn)，規(guī)定新的物權(quán)種類，發(fā)展物權(quán)體系，以適應(yīng)和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

關(guān)于對(duì)于物權(quán)法定原則的理解不要僵化和絕對(duì)化，這在我國(guó)當(dāng)前的土地權(quán)利制度建設(shè)中尤其要注意。我國(guó)目前有關(guān)土地權(quán)利的立法還很不完善，至今還沒有一部完整的物權(quán)法，也沒有一部完整的土地法，很多土地權(quán)利的產(chǎn)生，其初始階段并不是以法律形式規(guī)定下來的，而是以行政法規(guī)或最高人民法院的司法解釋等形式確定下來的。如國(guó)務(wù)院1990年頒布的《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》就是以行政法規(guī)形式確認(rèn)有關(guān)物權(quán)的內(nèi)容的。當(dāng)前，我國(guó)“依法治國(guó)”方略正在深入實(shí)施，社會(huì)主義法制建設(shè)正在逐步完善，我們也必須盡快摒棄過去不完善的做法，堅(jiān)決走上堅(jiān)持物權(quán)法定原則的正軌道，合理設(shè)置我國(guó)的土地權(quán)利體系，加快推進(jìn)我國(guó)土地權(quán)利制度的建設(shè)。

(二)一物一權(quán)原則

是指在一物之上不得設(shè)立兩個(gè)或兩個(gè)以上的相互矛盾的物權(quán)，尤其不能設(shè)立兩個(gè)所有權(quán)。

一物一權(quán)原則包含以下內(nèi)容：一是一物之上只能有一個(gè)所有權(quán)。二是物權(quán)的客體只能是獨(dú)立有體物;三是一物之上可以設(shè)立若干個(gè)可以相容的物權(quán)。如在某塊土地上可以附設(shè)所有權(quán)，此外還可附設(shè)使用權(quán)、抵押權(quán)等，這幾種權(quán)利并不矛盾，因此可以同時(shí)并存于這塊土地上。再如，同一塊土地上也可附設(shè)若干個(gè)抵押權(quán)，只要其清償順位清楚即可。

土地權(quán)利的設(shè)置堅(jiān)持一物一權(quán)的原則，首先是因?yàn)橥恋貦?quán)利作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，是對(duì)土地的直接支配權(quán)，為了保障土地權(quán)利對(duì)土地的直接支配在事實(shí)上得以圓滿實(shí)現(xiàn)，要求其支配客體的范圍應(yīng)當(dāng)是確定或是易于確定的。堅(jiān)持一物一權(quán)原則有助于使土地權(quán)利支配的客體范圍明確化。其次之所以堅(jiān)持一物一權(quán)原則，還因?yàn)樯鐣?huì)觀念普遍認(rèn)為在物的一部分之上成立一個(gè)物權(quán)，或在數(shù)個(gè)物之上成立一個(gè)物權(quán)，既沒有必要，也沒有什么實(shí)質(zhì)性的好處。此外，堅(jiān)持一物一權(quán)原則還能間接地使土地權(quán)利易于公示，有利于確保交易的安全，維護(hù)交易的秩序。

深入理解一物一權(quán)的原則，還有必要正確把握“一物”的涵義。所謂“一物”，是指物的單獨(dú)、個(gè)別的存在，它必須是獨(dú)立的一個(gè)物，物的一部分不能獨(dú)立成為物權(quán)的客體。事實(shí)上，區(qū)分和判斷“一物”，有時(shí)候并不是太容易，需要從人們的生活利益方面觀察，以是否能夠獨(dú)立滿足人們的生活需要為判斷標(biāo)準(zhǔn)，而不能僅僅從形式上觀察。如房屋必須至少是一間，筷子必須是一雙而不能是一只。同時(shí)，我們也必須看到，判斷“一物”的標(biāo)準(zhǔn)也是隨著經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的發(fā)展而不斷改變的。如隨著土地利用逐漸趨于立體化，高架橋、地下鐵路、地下商場(chǎng)等的大量出現(xiàn)，使得一塊土地上下一定的空間范圍也成為“一物”?？梢姡耙晃铩钡暮x也是逐步發(fā)展變化的，對(duì)“一物”的理解，也不能過于僵化、教條。這有助于我們正確把握一物一權(quán)原則。

(三)土地權(quán)利變動(dòng)公示、公信原則

公示原則是在土地權(quán)利變動(dòng)時(shí)，將變動(dòng)的事實(shí)通過一定的方式公示于眾，使第三人知道該土地權(quán)利變動(dòng)的情況。土地變動(dòng)公示來源于物權(quán)的排他性和優(yōu)先力，第三人通過公示知道土地的變動(dòng)情況及權(quán)利狀態(tài)，從而決定是否從事某種法律行為。公示原則和公信原則相互補(bǔ)充，共同保障交易安全。公示原則的作用在于，通過將有關(guān)情況公示于眾，使第三人在進(jìn)行交易時(shí)，了解該物權(quán)的變動(dòng)，判斷權(quán)利的真實(shí)與否，避免產(chǎn)生不必要的利益損害。物權(quán)公信的作用在于，即使公示的內(nèi)容與物權(quán)的實(shí)際狀態(tài)不相同，只要交易活動(dòng)是按照提供的公示的信息進(jìn)行的，則法律就按公示所確定的內(nèi)容來保護(hù)第三者。

在我國(guó)建立土地權(quán)利變動(dòng)的公示和公信原則十分重要。首先從公示公信原則產(chǎn)生的社會(huì)條件上看，它是基于保障交易安全，保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)利的客觀需要而在近代民法中形成的。自然經(jīng)濟(jì)時(shí)期，生產(chǎn)者與消費(fèi)者相統(tǒng)一，社會(huì)產(chǎn)品處于凝滯狀態(tài)，法律的作用體現(xiàn)為保護(hù)所有權(quán)的絕對(duì)性;隨著社會(huì)的進(jìn)步，交易現(xiàn)象成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然，保障交易的安全和穩(wěn)定為交易者所渴望，公示公信原則便有了其滋生的土壤。從另一個(gè)角度講，社會(huì)發(fā)展的這樣的過程，也就是從物的所有為中心向物的利用為中心的轉(zhuǎn)變過程?，F(xiàn)代社會(huì)本位關(guān)注的正是社會(huì)資源的優(yōu)化配置和利用。在我國(guó)土地所有權(quán)的兩種形式禁止轉(zhuǎn)讓，在此情況下，只能通過土地使用權(quán)的流動(dòng)來實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置。公示制度是實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的法律保障。其次，我國(guó)目前的土地登記制度并不能賦予某些權(quán)利以物權(quán)效力。1989年11月18日我國(guó)公布了《土地登記規(guī)則》，1995年3月31日發(fā)布了《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》，盡管在這兩個(gè)法規(guī)中確立了登記機(jī)關(guān)很大的權(quán)限(源于我國(guó)采取實(shí)質(zhì)審查主義)，但登記機(jī)關(guān)的審查登記制度并不能賦予某些權(quán)利以物權(quán)的效力，一些法律未規(guī)定的權(quán)利仍處在現(xiàn)實(shí)需求中，而沒有變成法律上的權(quán)利。現(xiàn)行法已基本確定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示的方法主要是登記，但是對(duì)于登記的機(jī)關(guān)、登記的效力、登記的程序等一系列問題都應(yīng)加以明確。物權(quán)公示制度的完善尚需很長(zhǎng)的路要走。

(四)從實(shí)際出發(fā)的原則

土地權(quán)利的設(shè)置是土地權(quán)利制度建設(shè)和土地制度建設(shè)的核心內(nèi)容，同時(shí)在國(guó)家經(jīng)濟(jì)制度建設(shè)中也占有舉足輕重的地位。設(shè)計(jì)安排土地權(quán)利體系時(shí)，除了要遵循民法物權(quán)法的一般原則外，還必須充分尊重歷史，面對(duì)現(xiàn)實(shí)，從實(shí)際出發(fā)，從國(guó)情出發(fā)，來構(gòu)建土地權(quán)利體系。當(dāng)代國(guó)際，隨著國(guó)際交易越來越密切，各國(guó)反映流通規(guī)則的合同法的發(fā)展逐漸趨向同一，彼此都互有不少借鑒甚至直接的移植，而以土地權(quán)利為核心的物權(quán)法卻自羅馬法直至現(xiàn)在，各國(guó)都是自成一套，都是從本國(guó)的實(shí)際出發(fā)來構(gòu)建土地權(quán)利體系，都把國(guó)情因素作為一項(xiàng)十分重要的因素放到足夠重要的位置來考慮。這充分說明了從實(shí)際出發(fā)的原則在土地權(quán)利設(shè)置中的重要地位。對(duì)此，我們一定要正確把握和認(rèn)真貫徹。

當(dāng)前，構(gòu)建我國(guó)的土地權(quán)利體系，堅(jiān)持從實(shí)際出發(fā)的原則，要重點(diǎn)把握好兩點(diǎn)：一是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制已在我國(guó)初步確立，并將在今后進(jìn)一步健全和完善，土地權(quán)利的設(shè)置要同我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求相適應(yīng)，積極促進(jìn)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。二是要尊重我國(guó)土地權(quán)利變遷發(fā)展的歷史和現(xiàn)實(shí)，要與憲法精神和社會(huì)己普遍接受的法律原則相一致。所構(gòu)建的土地權(quán)利體系要同我國(guó)歷史的和現(xiàn)實(shí)的土地權(quán)利體系銜接好，切不可完全拋開現(xiàn)實(shí)。另立爐灶。以免引起社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活的震蕩。例如。根據(jù)憲法第九條、第十條、1988年憲法修正案第二條的規(guī)定，我國(guó)土地實(shí)行社會(huì)主義公有制，只存在國(guó)家所有和集體所有兩種所有權(quán)，而且只許可農(nóng)村集體土地所有權(quán)依征用的方式向國(guó)家土地所有權(quán)轉(zhuǎn)換。這樣在設(shè)置我國(guó)的土地權(quán)利，規(guī)定所有權(quán)的內(nèi)容時(shí)，就不能像其他國(guó)家那樣規(guī)定土地可由私人所有，或所有權(quán)可進(jìn)入市場(chǎng)，因?yàn)檫@在我國(guó)是嚴(yán)格禁止的，允許進(jìn)入市場(chǎng)的只能是從土地所有權(quán)上分離出來的土地使用權(quán)。

(五)土地用途特定原則

《土地管理法》第4條規(guī)定，國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度。使用土地的單位和個(gè)人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。國(guó)有土地使用權(quán)可以按照特定的用途以劃撥、出讓、租賃、投資作價(jià)入股等方式取得，也可以由單位或者個(gè)人承包經(jīng)營(yíng)。集體土地由單位或者個(gè)人以承包合同方式從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)，也可以用于居民宅基地或以投資入股、租賃等方式確認(rèn)土地使用權(quán)。土地用途管制土地使用權(quán)不同用途之間的改變，應(yīng)依法辦理批準(zhǔn)和登記手續(xù)。

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