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出讓國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

允許國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是建立和發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟的客觀要求，只有使國有土地使用權(quán)真正作為商品進入流通領(lǐng)域，使土地要素橫向流動，與其他生產(chǎn)要素自由結(jié)合、合理配置，才能真正建立起活躍的土地二級市場，充分發(fā)揮市場調(diào)節(jié)功能，平衡土地供求矛盾，推動整個房地產(chǎn)業(yè)乃至社會生產(chǎn)力的發(fā)展。

1、轉(zhuǎn)讓要件

為防止土地使用權(quán)人不從事土地開發(fā)，單純利用土地進行投機牟利的炒地皮現(xiàn)象的發(fā)生，法律對出讓國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓予以限制。轉(zhuǎn)讓是將權(quán)利徹底移交受讓人，由受讓人取代轉(zhuǎn)讓人原有土地使用權(quán)人地位，脫離原出讓合同的約束的行為，因此出讓國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不僅要符合約定條件，還要符合法定條件。依照《城市房地產(chǎn)管理法》第38條關(guān)于出讓金的交納和投資開發(fā)規(guī)模的規(guī)定，出讓國有土地使用權(quán)的的法定條件是：

(1) 按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;

(2) 按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

2、權(quán)利義務同時移轉(zhuǎn)原則

出讓國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應當征得出讓方的同意，經(jīng)主管部門和城市規(guī)劃部門批準，依照有關(guān)規(guī)定重新簽定土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記手續(xù)。

3、轉(zhuǎn)受讓的年限

由于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓只能是原土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利的移轉(zhuǎn)，權(quán)利不得擴張，因此，出讓國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，受讓人土地使用權(quán)的期限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

權(quán)利義務同時移轉(zhuǎn)原則即"認地不認人"原則。是指土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓人與原土地使用權(quán)出讓人所簽定的出讓合同以及登記文件中所載明的權(quán)利、義務隨之轉(zhuǎn)移給受讓人 。即使土地使用權(quán)發(fā)生多次移轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓也只能是原土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利的移轉(zhuǎn)，權(quán)利不得擴張，且只能是原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去土地使用者已使用年限后剩余年限的土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)。

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（責任編輯：fky）

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