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國際物業(yè)顧問戴德梁行表示，盡管跨境REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)的出現(xiàn)提供了種種房地產(chǎn)投資的渠道和便利，但國內(nèi)尚未成熟的房地產(chǎn)運營模式，構成了內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)商進行境外融資的障礙。

戴德梁行估計部高級助理董事葉子華在今天的新聞發(fā)布會上表示，跨境REITs將面臨五大障礙。首先是物業(yè)業(yè)權。部分國內(nèi)房地產(chǎn)項目的產(chǎn)權問題成為REITs融資的一大法律障礙。其中不單純是土地使用權性質(zhì)和使用年限問題，也包含取得正式產(chǎn)權證明文件的問題。因此物業(yè)業(yè)主在籌備將房地產(chǎn)項目注入REITs時，必須先確定已取得房地產(chǎn)的產(chǎn)權證明文件。

其次是專業(yè)管理。國內(nèi)的房產(chǎn)項目普遍缺乏專業(yè)資產(chǎn)管理等問題，而且國內(nèi)現(xiàn)有能提供租戶組合和長期回報率等投資運營狀況分析的專業(yè)資產(chǎn)管理公司較少，物業(yè)業(yè)主需要聘請專業(yè)管理公司參與運營。

同時，房地產(chǎn)項目要透過REITs上市融資，必須先由當?shù)刈C監(jiān)會認可的房地產(chǎn)評估機構評定房地產(chǎn)的市場價值。由于國內(nèi)房地產(chǎn)商普遍沒有接受此市場概念，所以可能與基金經(jīng)理在基金單位的定價上出現(xiàn)分歧。

在會計準則方面，葉子華說，證監(jiān)會對上市公司信息透明度有較高要求，特別是財務及稅務方面，需要配合國際會計準則，并須全面披露，而國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商在這方面存在缺陷，有待進一步提高企業(yè)的信息透明度。

另外，由于國內(nèi)房地產(chǎn)稅前回報率一般會達到百分之七至十以上，但由于國內(nèi)稅種較多，稅率也較高，稅后的投資回報很不一定能達到境外投資者的預期收益率。

這位投資專家表示，以現(xiàn)時國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商的營運模式，要通過境外監(jiān)管機構的嚴格要求，可能需要較長時間的準備。但從長遠看，目前存在的諸多障礙將隨著內(nèi)地市場與國際市場的接軌逐漸得以解決

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（責任編輯：中大編輯）

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