五、土地權(quán)利制度的穩(wěn)定和完善直接關(guān)系到金融市場的健康發(fā)展

隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不動產(chǎn)抵押已成為融資的主要手段之一，特別是房地產(chǎn)市場，土地抵押已成為房地產(chǎn)開發(fā)投資和居民置業(yè)的主要資金來源，而土地權(quán)利制度改革對盤活土地資產(chǎn)、促進(jìn)金融市場發(fā)展發(fā)揮了重要的作用。據(jù)有關(guān)資料，很多西方發(fā)達(dá)國家不動產(chǎn)貸款約占銀行貸款總額的15—20%，我國香港為30%，我國目前房地產(chǎn)企業(yè)的銀行抵押貸款和買者的按揭貸款估計(jì)近80—90%。不動產(chǎn)抵押貸款比例的增加，在促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)，也加大了金融市場的風(fēng)險(xiǎn)。一方面，由于我國土地權(quán)利制度不完善和土地抵押不規(guī)范，金融機(jī)構(gòu)不良資產(chǎn)的很大一部分都是土地產(chǎn)權(quán)抵押貸款;當(dāng)前全國各類園區(qū)在土地開發(fā)、建設(shè)中，土地產(chǎn)權(quán)抵押也占用了銀行大量的資金;近些年不斷出現(xiàn)的金融詐騙，許多都與土地產(chǎn)權(quán)抵押有關(guān)，如重復(fù)抵押騙取銀行資金，金融部門不能處置已抵押的土地使用權(quán)，形成很多呆賬、壞賬，金融市場發(fā)展面臨的潛在風(fēng)險(xiǎn)不斷增加。另一方面，銀行對房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的增長速度大大超過國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長速度，從1998起的5年內(nèi)，我國的商業(yè)銀行向房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的總額為2300億美元，并以每年25.3%的驚人速度增長，也增加了金融市場面臨的風(fēng)險(xiǎn)。這些問題引起了黨中央和國務(wù)院的高度重視。

國外金融市場的發(fā)展證明，土地權(quán)利制度直接關(guān)系到金融市場的健康發(fā)展。近40年來，日本曾經(jīng)發(fā)生了三次地價(jià)高漲和隨后的經(jīng)濟(jì)蕭條。在20世紀(jì)80年代的10年間，日本總地價(jià)上漲6倍，地價(jià)達(dá)2400兆日元，相當(dāng)于美國地價(jià)總值的4倍。1991年“地產(chǎn)泡沫”破滅后，日本地價(jià)損失700兆日元，是日本年GDP的1.4倍。在“地產(chǎn)泡沫”出現(xiàn)的過程中，銀行起了推波助瀾的作用。銀行降低貸款條件，鼓勵了土地投機(jī)行為。日本銀行業(yè)向房地產(chǎn)業(yè)投資的152兆日元，有79兆日元成為不良債權(quán)，出現(xiàn)了大量銀行呆賬、壞帳，銀行運(yùn)行不暢。在這一過程中，表現(xiàn)積極的日本各“住?！钡牟涣紓鶛?quán)率達(dá)70%—85%。所有這一切對不動產(chǎn)市場的發(fā)展，乃至整個社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展均產(chǎn)生了巨大的負(fù)面影響。泰國房地產(chǎn)的過度發(fā)展也產(chǎn)生了大量的銀行呆賬、壞帳，成為東南亞金融危機(jī)的直接和基礎(chǔ)性誘因。今年3—5月，我國香港地區(qū)樓市價(jià)格下跌幅度達(dá)8%，銀行體系的負(fù)資產(chǎn)住宅抵押貸款數(shù)目大幅上升，涉及資金1350億港元。從1997——2000年，香港樓價(jià)下跌影響所及，私人住宅的資產(chǎn)估計(jì)從3.7萬億港元下跌至1.8萬億港元，跌幅達(dá)53%，其中約有一半的當(dāng)?shù)刭J款屬于個人住房按揭貸款及建造、物業(yè)發(fā)展與投資的貸款。房地產(chǎn)價(jià)格及其租金的變動不僅增加了金融機(jī)構(gòu)和投資者的風(fēng)險(xiǎn)，而且嚴(yán)重影響了消費(fèi)需求和香港經(jīng)濟(jì)的競爭力。

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