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土地登記代理人考試土地權(quán)利與方法  土地權(quán)利概述（6）

三 土地權(quán)利的特征

土地權(quán)利的特征，集中體現(xiàn)了物權(quán)的特征，特別是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的特征。

4、土地權(quán)利必須由法規(guī)定。土地權(quán)利必須由法規(guī)定，這來源于“物權(quán)法定”原則。所謂物權(quán)法定，是指物權(quán) (包括土地權(quán)利)的種類、效力、變動(dòng)要件、保護(hù)方法等等都只能由法律規(guī)定，而不容許當(dāng)事人自行創(chuàng)設(shè)。“物權(quán)法定”是物權(quán)立法的基本原則，之所以必須“物權(quán)法定”，是因?yàn)槲餀?quán)是支配性財(cái)產(chǎn)權(quán)，是絕對(duì)權(quán)，物權(quán)人之外的一切人都是義務(wù)人，都必須尊重而不得干預(yù)、侵?jǐn)_權(quán)利人依法行使權(quán)利，因而物權(quán)的種類、變動(dòng)等，對(duì)社會(huì)其他成員、對(duì)社會(huì)和國(guó)家都有直接關(guān)系。鑒于此，只有以法律形式對(duì)物權(quán)作出規(guī)定，包括對(duì)權(quán)利的歸屬、內(nèi)容、變動(dòng)等做出規(guī)定，才能做到既保障物權(quán)人的利益，而又不發(fā)生當(dāng)事人任意創(chuàng)設(shè)新的物權(quán)種類或?yàn)E用權(quán)利、損害第三人利益、危害社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的現(xiàn)象。此外，土地是人類生產(chǎn)、生活所必需的物質(zhì)基礎(chǔ)，土地的利用具有很強(qiáng)的社會(huì)性，一般來說價(jià)值又十分重大，因此，法律對(duì)有關(guān)土地權(quán)利的內(nèi)容作出規(guī)定，是十分必要的。

5、土地權(quán)利的變動(dòng)一般采取登記的公示方式。按照民法物權(quán)法的有關(guān)理論，物權(quán)的變動(dòng)必須采取公示的方式。所謂公示，就是將物權(quán)變動(dòng)的意思和內(nèi)容向社會(huì)公眾顯示。對(duì)動(dòng)產(chǎn)來講，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)以交付為公示方式。如在市場(chǎng)上買一個(gè)水杯，買方將價(jià)款付給賣方，賣方把水杯交付買方，即完成了水杯所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。交付是動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的法定公式方式。土地屬不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)于土地這樣的不動(dòng)產(chǎn)則不然，由于其位置固定不可移動(dòng)，買方無法將土地轉(zhuǎn)移至安全的地方，加上土地的歸屬和利用對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展影響重大，為了保障土地正常的財(cái)產(chǎn)歸屬和流轉(zhuǎn)關(guān)系，一般采用登記的方式作為土地等不動(dòng)產(chǎn)的法定公示方式，即土地權(quán)利的變動(dòng)必須經(jīng)國(guó)家主管機(jī)關(guān)辦理登記才能生效。如國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方和受讓方簽訂轉(zhuǎn)讓合同后，還必須到國(guó)家登記機(jī)關(guān)辦理變更登記。只有經(jīng)辦理登記后，土地權(quán)利才由轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)給受讓方，原受讓方才能成為合法的國(guó)有土地使用權(quán)人。

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