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土地登記代理人考試地籍調(diào)查輔導(dǎo)精講（5）

六、土地他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定登記時(shí)的宗地權(quán)屬狀況調(diào)查

土地他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定登記是在土地使用權(quán)初始土地登記或設(shè)定登記以后對(duì)一宗土地上新確認(rèn)的土地他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行的登記。土地他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定登記可分為以下幾種類型：土地使用權(quán)抵押權(quán)設(shè)定登記、土地使用權(quán)出租權(quán)設(shè)定登記等。

1.土地使用權(quán)抵押權(quán)設(shè)定登記時(shí)的宗地權(quán)屬狀況調(diào)查

土地使用權(quán)抵押是土地使用權(quán)人把土地使用權(quán)作擔(dān)保財(cái)產(chǎn)以保證自己或第三人履行債務(wù)的行為。

土地使用者以劃撥土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)有土地管理部門確認(rèn)的抵押宗地的土地使用權(quán)出讓金額的證明;土地使用者以房屋及其占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)有房屋所有權(quán)證;土地使用者以共有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)有共有人同意的證明;抵押人為股份制企業(yè)的，應(yīng)經(jīng)股份制企業(yè)董事會(huì)同意。抵押貸款終止期限不得超過(guò)土地使用權(quán)出讓終止期限。

土地使用權(quán)抵押權(quán)設(shè)定登記宗地權(quán)屬狀況調(diào)查時(shí)，調(diào)查人員應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、原國(guó)家土地管理局下發(fā)的《關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問(wèn)題的通知》及《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》等法規(guī)，初步調(diào)查土地使用權(quán)抵押手續(xù)的行為及過(guò)程是否符合法律規(guī)定。調(diào)查人員應(yīng)首先查閱核實(shí)宗地的國(guó)有土地使用權(quán)是否登記、登記的面積、土地使用權(quán)類型、土地用途、使用期限、終止日期等內(nèi)容，現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)抵押合同規(guī)定抵押的房產(chǎn)及土地與實(shí)地的一致性，實(shí)地調(diào)查核實(shí)國(guó)有土地使用權(quán)的用途與抵押合同規(guī)定的用途是否一致，調(diào)查抵押權(quán)人名稱，調(diào)查抵押權(quán)利順序。初步核實(shí)土地使用權(quán)抵押權(quán)設(shè)定登記時(shí)申請(qǐng)人提交的土地權(quán)屬來(lái)源證明材料是否齊全、合法及是否與實(shí)際情況一致。

調(diào)查結(jié)束后，將調(diào)查核實(shí)結(jié)果、具有土地估價(jià)資格的中介機(jī)構(gòu)的地價(jià)評(píng)估報(bào)告名稱及文號(hào)、抵押土地面積、抵押貸款金額、抵押貸款期限等情況填寫到地籍調(diào)查表上。以劃撥土地使用權(quán)抵押的，還應(yīng)將土地管理部門確認(rèn)的抵押宗地的土地使用權(quán)出讓金額的證明填寫到地籍調(diào)查表上;以房屋及其占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，還應(yīng)將《房屋所有權(quán)證》編號(hào)填寫到地籍調(diào)查表上。

土地使用權(quán)抵押權(quán)設(shè)定登記時(shí)，申請(qǐng)人提交的權(quán)屬來(lái)源證明材料有：⑴土地使用證;⑵主合同和抵押合同;⑶土地估價(jià)報(bào)告;⑷下列其他相關(guān)文件：①以劃撥土地使用權(quán)抵押的，提交土地行政主管部門批準(zhǔn)抵押文件和處置時(shí)應(yīng)交付的土地出讓金數(shù)額;②抵押人為股份制企業(yè)的，提交董事會(huì)同意抵押證明;③以共有土地使用權(quán)抵押的，提交其他共有人同意抵押證明④以房屋及其占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，提交《房屋所有權(quán)證》。

2.土地使用權(quán)出租權(quán)設(shè)定登記時(shí)的宗地權(quán)屬狀況調(diào)查

土地使用權(quán)出租是指土地使用者作為出租人，將土地使用權(quán)或土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

劃撥土地使用權(quán)出租，應(yīng)經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，方可出租土地使用權(quán)。承租人需要改變土地使用權(quán)規(guī)定的內(nèi)容(如：改變土地用途)，必須征得出租人同意，并按規(guī)定的審批權(quán)限，經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，重新簽定土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金后方可承租。

土地使用權(quán)出租權(quán)設(shè)定登記宗地權(quán)屬狀況調(diào)查時(shí)，調(diào)查人員應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、原國(guó)家土地管理局下發(fā)的關(guān)于《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》等法規(guī)，初步調(diào)查土地使用權(quán)出租手續(xù)的行為及過(guò)程是否符合法律規(guī)定。調(diào)查人員應(yīng)首先查閱核實(shí)宗地的國(guó)有土地使用權(quán)是否登記、登記的面積、土地使用權(quán)類型、土地用途、使用期限、終止日期等內(nèi)容。核實(shí)租賃合同規(guī)定租賃的房產(chǎn)及土地是否與實(shí)地一致，調(diào)查核實(shí)國(guó)有土地使用權(quán)的用途與租賃合同規(guī)定的用途是否一致，調(diào)查承租人名稱，初步核實(shí)土地使用權(quán)出租權(quán)設(shè)定登記時(shí)申請(qǐng)人提交的土地權(quán)屬來(lái)源證明材料是否齊全、合法及是否與實(shí)際情況一致。

調(diào)查結(jié)束后，將調(diào)查核實(shí)結(jié)果填寫到地籍調(diào)查表上。承租人需要改變土地使用權(quán)規(guī)定的土地用途的，還應(yīng)將土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)文件的名稱及文號(hào)、《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》簽定日期和文號(hào)及出讓金額等內(nèi)容填寫到地籍調(diào)查表上。

土地使用權(quán)出租權(quán)設(shè)定登記時(shí)，申請(qǐng)人提交的權(quán)屬來(lái)源證明材料有：

(1)《國(guó)有土地使用證》;

(2)《出租合同》;

(3)有關(guān)部門認(rèn)證的出租地塊開發(fā)投資證明;

(4)其它證明文件;

(5)下列其他相關(guān)文件：

①以劃撥土地使用權(quán)出租的，還應(yīng)提交劃撥土地使用權(quán)出租批準(zhǔn)文件;

②承租人需要改變土地用途的，還應(yīng)提交出租人同意的證明、土地管理部門和城市規(guī)劃部門的批準(zhǔn)文件、《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》及出讓金交納證明;

③以房屋及其占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)出租的，還應(yīng)提交《房屋所有權(quán)證》。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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