為了備考2014年土地登記代理人考試，中大網(wǎng)校編輯根據(jù)土地登記代理實(shí)務(wù)考試教材特別整理了相關(guān)復(fù)習(xí)資料，幫助大家順利通過2014年土地登記代理人考試。

土地登記代理業(yè)務(wù)的具體操作及案例分析

根據(jù)《土地登記代理人職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》，土地登記代理人的業(yè)務(wù)范圍主要包括辦理土地登記申請(qǐng)、指界、地籍調(diào)查、領(lǐng)取土地證書等;收集、整理土地權(quán)屬來源證明材料等與土地登記有關(guān)的資料;幫助土地權(quán)利人辦理解決土地權(quán)屬糾紛的相關(guān)手續(xù);查詢土地登記資料;查證土地產(chǎn)權(quán);提供土地登記及地籍管理相關(guān)法律咨詢;以及與土地登記業(yè)務(wù)相關(guān)的其它事項(xiàng)等七項(xiàng)內(nèi)容，由于土地登記代理的基本程序已在第一節(jié)中予以說明，這里僅對(duì)不同土地登記代理內(nèi)容的具體操作步驟、操作中的專業(yè)要求等進(jìn)行說明，為開展土地登記代理實(shí)際操作提供參考。

一、代理土地登記申請(qǐng)、指界、地籍調(diào)查、領(lǐng)取土地證書的操作程序

一般情況下，委托人會(huì)將土地登記的全部事宜委托給土地登記代理人，包括土地登記申請(qǐng)、指界、地籍調(diào)查、領(lǐng)取土地證書等內(nèi)容。在完成與委托人的接洽、了解委托人的意圖、簽訂土地登記代理委托書、簽訂土地登記代理合同等前期工作之后，土地登記代理人開始進(jìn)入實(shí)質(zhì)性操作階段，其主要操作步驟包括：

1、收集、準(zhǔn)備相關(guān)權(quán)屬來源資料及文字申請(qǐng)材料

2、填寫土地登記申請(qǐng)書，向土地管理部門提出土地登記申請(qǐng)，提交土地登記申請(qǐng)材料

3、參與地籍調(diào)查，進(jìn)行指界

4、領(lǐng)取土地證書

5、向委托人提交代理成果，并按照要求以書面或口頭形式進(jìn)行匯報(bào)

由于土地登記每個(gè)階段的具體內(nèi)容和要求不同，在具體操作時(shí)考慮到委托人可能將土地登記的某個(gè)階段委托土地登記代理人的情況，所以下面對(duì)不同代理階段的內(nèi)容分別進(jìn)行說明，其中由于代理地籍調(diào)查的程序比較繁復(fù)，為了避免內(nèi)容重復(fù)，地籍調(diào)查的具體內(nèi)容參見《地籍調(diào)查》一書。

(一)代理土地登記申請(qǐng)的操作程序

1、在委托人的協(xié)助下收集、準(zhǔn)備相關(guān)權(quán)屬來源資料及文字申請(qǐng)材料。

按照土地登記申請(qǐng)的要求，土地登記代理人開始收集、準(zhǔn)備土地登記申請(qǐng)所需要的文字材料、權(quán)屬來源文件。

2、核實(shí)權(quán)屬來源資料

在收集了必需的權(quán)屬來源資料后，土地登記代理人需要運(yùn)用自己的專業(yè)知識(shí)對(duì)所收集權(quán)屬資料的真實(shí)性、合法性和完整性進(jìn)行核實(shí)，以確定是否符合登記申請(qǐng)的要求。

3、代寫土地使用權(quán)登記申請(qǐng)書

在核實(shí)權(quán)屬來源資料后，土地登記代理人要代理委托人填寫土地使用權(quán)登記申請(qǐng)書。填寫土地登記申請(qǐng)表時(shí)要注意以下幾個(gè)方面：

1) 土地使用者與單位名稱要一致;

2) 土地使用權(quán)類型與批準(zhǔn)文件相符;

3) 土地面積與相關(guān)批準(zhǔn)文件一致;

4) 土地用途符合相關(guān)批準(zhǔn)文件要求;

5) 土地座落與相關(guān)批準(zhǔn)文件一致;

6) 申請(qǐng)登記的依據(jù)要齊全。

4、向土地管理部門提交設(shè)定登記申請(qǐng)材料，并取得登記資料收件單或收據(jù)。

在準(zhǔn)備好登記申請(qǐng)材料后，土地登記代理人要代表委托人向土地管理部門提起登記申請(qǐng)，并上報(bào)相關(guān)材料。 按照土地登記規(guī)則要求，土地管理部門接受土地登記申請(qǐng)者提交的申請(qǐng)書及權(quán)屬來源證明，應(yīng)當(dāng)在收件簿上載明名稱、頁數(shù)、件數(shù)，并給申請(qǐng)者開具收據(jù)。土地登記代理人在提交土地登記所需資料的同時(shí)，還應(yīng)提交土地登記代理委托書，作為證實(shí)土地登記代理的合法性。

(二)代理指界的操作程序

1、收集相關(guān)土地權(quán)屬資料，深入了解土地產(chǎn)權(quán)狀況 在簽訂土地登記代理合同等前期工作結(jié)束后，土地登記代理人首先要做的是向委托人深入了解土地權(quán)屬狀況，勘察現(xiàn)場(chǎng)，搜集相關(guān)的資料和信息，為現(xiàn)場(chǎng)指界做好充分的準(zhǔn)備工作。

土地登記代理人在了解情況、搜集資料的過程中要重點(diǎn)了解以下幾個(gè)方面：

1) 宗地權(quán)屬的發(fā)生、演變過程，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、土地用途及使用情況;

2) 宗地界址是否明確，有無爭(zhēng)議，與誰有爭(zhēng)議;

3) 如果存在爭(zhēng)議，爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是什么;

4) 有無確鑿的資料或證據(jù)確認(rèn)界址;

5) 如果有界址爭(zhēng)議，有什么可行的方案可以解決。

對(duì)于在現(xiàn)場(chǎng)指界前已經(jīng)出現(xiàn)的或者可能出現(xiàn)的界址爭(zhēng)議，土地登記代理人需要根據(jù)自己的專業(yè)知識(shí)為委托人提供解決方案以供參考。但最終解決方案的選擇和決定權(quán)在委托人手中，土地登記代理人無權(quán)選擇最終方案。對(duì)于沒有爭(zhēng)議的宗地，其宗地界址在委托人確認(rèn)后由土地登記代理人參照?qǐng)?zhí)行。

2、現(xiàn)場(chǎng)勘察根據(jù)原有土地權(quán)屬等資料，土地登記代理人應(yīng)與委托人就宗地界址達(dá)成共識(shí)后，還需要雙方共同到現(xiàn)場(chǎng)勘察確認(rèn)界址位置，并由委托方簽字認(rèn)可。

3、現(xiàn)場(chǎng)指界權(quán)屬調(diào)查人員進(jìn)行實(shí)地界址認(rèn)定時(shí)，土地登記代理人代表委托人到現(xiàn)場(chǎng)指界、認(rèn)定。界址認(rèn)定時(shí)，土地登記代理人應(yīng)當(dāng)出具個(gè)人身份證明、土地登記代理委托書。指界過程中，界址位置如果有爭(zhēng)議，土地登記代理人要耐心聽取調(diào)查人員現(xiàn)場(chǎng)調(diào)解，并記錄調(diào)解處理情況;對(duì)于有爭(zhēng)議的且已經(jīng)由委托方確認(rèn)解決方案的界址，土地登記代理人嚴(yán)格按照解決方案辦理。

4、向委托人反饋信息并及時(shí)提供建議

代理指界后，土地登記代理人要把指界情況、調(diào)解處理情況及時(shí)向委托人匯報(bào)。委托人事后有異議的，應(yīng)針對(duì)不同情況，采取相應(yīng)的措施予以解決。

(三)代理領(lǐng)取土地證的操作程序

1、收集資料和信息，了解情況 土地登記代理人在了解情況、搜集資料的過程中要重點(diǎn)了解：1)宗地用途及使用情況;2)宗地面積的測(cè)量結(jié)果;3)權(quán)屬性質(zhì);4)使用權(quán)類型等。

2、領(lǐng)取并核實(shí)土地證

在領(lǐng)取土地證的時(shí)候，土地登記代理人要向土地管理部門提交身份證明和土地登記代理委托書等，同時(shí)還要對(duì)土地證的規(guī)范性和準(zhǔn)確性進(jìn)行審查。審查主要包括以下幾個(gè)方面：

1) 土地使用者名稱是不是與委托人名稱相一致;

2) 土地用途是不是與實(shí)際用途相符;

3) 使用權(quán)類型是否符合相關(guān)文件資料的要求;

4) 如果是出讓土地，其使用期限或終止日期是否與資料符合;

5) 土地面積是否與委托人提供資料中的面積相一致;

3、向委托人反饋信息，提出建議。

在對(duì)土地證進(jìn)行核實(shí)后，土地登記代理人需要將發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)向委托人匯報(bào)，并就具體問題提出相應(yīng)的意見或建議供委托人參考。

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